Invertir en real estate con poca plata: las nuevas alternativas para entrar al negocio del ladrillo
El cobro del aguinaldo vuelve a poner el foco en las alternativas para invertir los ahorros. La tokenización, los REIT y otros instrumentos permiten ingresar al mercado inmobiliario con montos mucho más bajos que los que exige comprar una propiedad.
Cómo funcionan y cuáles son sus riesgos.
La tokenización, los REIT y otros fondos buscan ampliar el acceso a la inversión inmobiliaria sin necesidad de comprar una propiedad completa. Según el vehículo elegido, el ticket de ingreso puede ir desde $1.000 en algunos fondos inmobiliarios hasta alrededor de US$400 en proyectos tokenizados.
Entre las alternativas que ganaron terreno aparecen la tokenización inmobiliaria, los REIT (Real Estate Investment Trusts), que permiten invertir en carteras de inmuebles que cotizan en bolsa, y distintos fondos especializados.
Aunque funcionan con estructuras diferentes, todos buscan un mismo objetivo: reducir la barrera de entrada al negocio del ladrillo.
Cómo funciona la tokenización
La tokenización consiste en representar digitalmente derechos económicos sobre un activo inmobiliario mediante tokens registrados en blockchain. En lugar de comprar una propiedad completa, el inversor adquiere una participación proporcional en un proyecto determinado.
“La tokenización permite que pequeños y medianos ahorristas participen en proyectos que, bajo el modelo tradicional, requerían desembolsos mucho más elevados”, explica Hernán Barrea, gerente general de Grupo Transatlántica.
“En algunos desarrollos es posible ingresar con un monto equivalente al valor de un tercio de metro cuadrado”.
Para Federico González Rouco, economista especializado en real estate, el principal cambio es que estos instrumentos permiten invertir en el mercado inmobiliario sin adquirir un inmueble propio. La operatoria se realiza de manera digital: el inversor valida su identidad, selecciona el proyecto, firma la documentación correspondiente y recibe el token que representa su participación una vez acreditado el pago.
El nuevo marco regulatorio
El crecimiento de este tipo de inversiones también estuvo acompañado por avances regulatorios. La Comisión Nacional de Valores (CNV) estableció un marco para los Proveedores de Servicios de Activos Virtuales (PSAV), fijando requisitos de inscripción, patrimonio, custodia y prevención del lavado de dinero para quienes intermedian.
“Las resoluciones de la CNV dieron un piso de legitimidad institucional que antes no existía”, explica Ariel Bari, CEO de Satoshi Tango. Sin embargo, aclara que la estructura jurídica de cada proyecto sigue siendo un aspecto central para evaluar una inversión.
Qué mirar antes de invertir
Aunque el acceso es más sencillo que la compra tradicional de un inmueble, los especialistas coinciden en que estos vehículos también implican riesgos.
“Quien invierte en un proyecto tokenizado tiene que saber qué está comprando, quién desarrolla el proyecto y cuál es la estructura legal que lo respalda.” Los riesgos existen, pero conocer dónde se pone el capital ayuda a minimizarlos.
Bari agrega que uno de los errores más frecuentes es creer que el token equivale a la propiedad.
“En realidad, representa un derecho económico cuya solidez depende de cómo esté estructurado jurídicamente el proyecto”.
Antes de invertir, los especialistas recomiendan analizar:
– quién desarrolla el proyecto
– cuál es la estructura legal que respalda la inversión
– cómo se generan los rendimientos
– qué costos tiene la operación
– qué posibilidades existen de vender la participación antes del plazo previsto.
También advierten que el mercado secundario todavía es reducido, por lo que la liquidez puede ser menor que la de otros instrumentos financieros.
Nuevos perfiles de inversores
La posibilidad de ingresar con montos bajos atrae tanto a jóvenes familiarizados con herramientas digitales como a inversores tradicionales que buscan diversificar sus carteras.
“Hoy conviven perfiles muy distintos: inversores digitales que ingresan por primera vez al mercado inmobiliario y otros con experiencia previa que utilizan la tokenización para diversificar sus inversiones”, sostiene Barrea.
Más opciones para invertir
La tokenización no es la única opción para acceder al real estate con poco capital. En los últimos meses también ganaron visibilidad los REIT, vehículos que invierten en carteras de inmuebles y cotizan en bolsa, además de fondos inmobiliarios y otras propuestas de inversión colectiva vinculadas al sector.
A diferencia de la tokenización, los REIT no representan una participación en un proyecto inmobiliario específico, sino en una cartera de activos administrada por profesionales. Su principal ventaja es la liquidez: al cotizar en bolsa, las participaciones pueden comprarse y venderse con mayor facilidad que un proyecto tokenizado, aunque su valor también fluctúa con el mercado.
Cada instrumento presenta distintos niveles de riesgo, rentabilidad y liquidez, pero todos apuntan a ampliar el acceso al mercado inmobiliario.
El interés comienza a reflejarse en algunas colocaciones. El Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario REIT Ciclo Nova captó US$45 millones en su primera colocación, con la participación de 3.452 inversores.
Lo que viene
Para los especialistas, la tokenización seguirá creciendo como una herramienta complementaria a la compra tradicional de inmuebles, especialmente en mercados donde el acceso al crédito hipotecario continúa siendo limitado.
“No sobran oportunidades de inversión en Argentina, especialmente vinculadas a la economía real”, sostiene González Rouco.
El economista agrega que, según cálculos de Empiria, el valor del metro cuadrado todavía presenta un atraso cercano al 27% respecto del desempeño que tuvieron en los últimos años activos como acciones, bonos y obligaciones negociables.
Aun así, considera que estos instrumentos no reemplazarán la compraventa tradicional.
“El mercado inmobiliario tiene una enorme inercia y la tokenización probablemente se consolide como un canal complementario para determinados proyectos y perfiles de inversores”, dijo. Más que sustituir la compra de propiedades, estas alternativas buscan ampliar las formas de invertir en el sector.
Fuente: Soledad Navarro
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