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Guerra por alquileres temporarios: cuándo un consorcio puede prohibir Airbnb y qué dice la Justicia
Crecen los conflictos en edificios porteños por el avance de plataformas de alquiler temporario y la Justicia cambia su postura en estos casos.
Por Alejandra Lazo
21/10/2026 06:50hs
PUNTOS IMPORTANTES
El auge de los alquileres temporarios genera conflictos en consorcios por seguridad y ruidos. Los vecinos buscan limitar esta actividad, chocando con el derecho de propiedad de los dueños.
La Justicia evalúa cada caso según el reglamento de copropiedad. Si este exige destino de vivienda familiar, la explotación turística puede restringirse al considerarse una actividad comercial.
Antes de alquilar, es vital revisar el reglamento del edificio y las normas locales. La convivencia exige equilibrio entre la rentabilidad del propietario y la tranquilidad de los residentes.
La proliferación de departamentos destinados a alquileres temporarios a través de plataformas como Airbnb y Booking está generando una verdadera batalla puertas adentro de los edificios. Mientras algunos propietarios encuentran en esta modalidad una oportunidad para obtener mayores ingresos, los vecinos denuncian problemas de seguridad, ruidos molestos y una circulación permanente de desconocidos. En el medio, los consorcios buscan herramientas legales para limitar o directamente prohibir una actividad que, en determinados casos, puede resultar incompatible con el destino residencial de los inmuebles.
El conflicto no es nuevo, pero adquirió una dimensión cada vez más visible. Y lo que antes se resolvía mediante discusiones en las asambleas de propietarios ahora puede terminar en los tribunales.
¿Puede un consorcio prohibir que un propietario alquile su departamento por Airbnb? ¿Alcanza con una votación de los vecinos? ¿Qué sucede cuando el reglamento de copropiedad establece que las unidades deben destinarse exclusivamente a vivienda familiar?
Las respuestas dependen de las características de cada edificio, de las disposiciones de su reglamento y de la interpretación judicial sobre los límites al derecho de propiedad.
AIRBNB EN EDIFICIOS: EL CONFLICTO QUE VOLVIÓ A ESTALLAR EN LAS REDES SOCIALES
Una publicación de la cuenta especializada Derecho enZapatillas, en la red social X, volvió a poner el tema en el centro de la discusión. “Un consorcio convocó asamblea porque quieren prohibir los airbnb. El administrador mandó un mensaje y lo tituló Debate ley de tierras”, señalaba el mensaje.
La publicación desencadenó una serie de testimonios de personas que conviven con departamentos destinados a alquileres turísticos.
Uno de los usuarios relató que en su edificio habían sufrido una entradera violenta que vinculó con la circulación de huéspedes temporarios. Otro contó que, ante la imposibilidad de prohibir formalmente la actividad, el consorcio decidió restringir el acceso de los turistas a determinados espacios comunes, como la terraza.
También aparecieron relatos de vecinos que amenazaron con hacerles imposible la estadía a los visitantes si los propietarios insistían en transformar sus departamentos en alojamientos turísticos.
Más allá de las particularidades de cada caso, los testimonios reflejan una tensión creciente entre el derecho de los propietarios a obtener una rentabilidad de sus inmuebles y el derecho de los residentes permanentes a vivir en condiciones de seguridad y tranquilidad.
La controversia plantea, además, un interrogante jurídico: hasta dónde llega la libertad de un propietario para disponer de su departamento cuando forma parte de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.
QUÉ DICE LA JUSTICIA SOBRE LOS ALQUILERES TEMPORARIOS Y LAS PROHIBICIONES DE LOS CONSORCIOS
Consultado por iProfesional, el abogado Jorge Martín Irigoyen, especialista en propiedad horizontal, explica que la interpretación judicial sobre esta problemática experimentó una transformación importante durante los últimos años.
Según señala, históricamente predominaba en el fuero civil un criterio permisivo: aquello que no estaba expresamente prohibido por el reglamento de copropiedad se consideraba permitido.
Bajo esa interpretación, si el reglamento no contenía una cláusula que impidiera los alquileres temporarios, el propietario podía ejercer libremente su derecho de uso y goce sobre el inmueble.
Sin embargo, durante los últimos 10 a 15 años comenzó a consolidarse una interpretación judicial más restrictiva respecto de los alquileres turísticos en edificios destinados a vivienda familiar. El cambio estuvo relacionado con las consecuencias que la rotación permanente de huéspedes puede generar sobre la convivencia y el funcionamiento de los consorcios.
De acuerdo con Irigoyen, los tribunales comenzaron a considerar que el alquiler temporario con fines vacacionales o turísticos puede constituir una explotación de carácter comercial o cuasicomercial.
Esta distinción resulta fundamental porque no es lo mismo alquilar un inmueble para que una persona lo utilice como vivienda que destinarlo a una actividad de alojamiento turístico con una sucesión constante de ocupantes.
Cuando el reglamento de propiedad horizontal establece que las unidades funcionales deben destinarse exclusivamente a vivienda familiar, los consorcios pueden encontrar fundamentos jurídicos para cuestionar la explotación turística.
La discusión, en esos casos, no gira únicamente alrededor de la duración del contrato, sino también del destino que efectivamente se le está dando al inmueble.
De todos modos, no existe una prohibición judicial automática y general para todos los alquileres temporarios. La resolución de cada controversia depende de las cláusulas del reglamento, las características de la actividad y las circunstancias acreditadas en el expediente.
LOS PROBLEMAS QUE DENUNCIAN LOS VECINOS: INSEGURIDAD, FIESTAS Y CIRCULACIÓN DE DESCONOCIDOS
Detrás de las discusiones jurídicas aparecen situaciones concretas que alteran la vida cotidiana de los edificios.
Administradores, abogados especializados y vecinos consultados bajo reserva describen una problemática especialmente sensible en las construcciones tradicionales, donde la infraestructura y las condiciones de seguridad no fueron pensadas para recibir visitantes diferentes cada pocos días.
Uno de los principales reclamos está relacionado con la pérdida del control sobre quiénes ingresan al edificio.
La circulación de llaves, tarjetas magnéticas y códigos de acceso entre huéspedes que permanecen apenas tres o cuatro días genera preocupación entre los residentes permanentes.
A esto se suman los siguientes problemas:
* Puertas de ingreso que quedan abiertas y portones de garaje mal cerrados.
* Visitantes que desconocen las reglas básicas de funcionamiento del consorcio.
* Fiestas durante la semana y ruidos molestos de madrugada.
* Utilización inadecuada de espacios comunes.
* Situaciones que afectan el descanso de quienes viven habitualmente en el inmueble.
En los casos más graves, las fuentes mencionan episodios delictivos en los que la circulación de personas ajenas al edificio habría facilitado el ingreso de delincuentes.
Aunque estos relatos no permiten establecer que los alquileres temporarios provoquen por sí mismos un aumento del delito, la seguridad se convirtió en uno de los argumentos centrales utilizados por los consorcios para reclamar restricciones.
Las diferencias se vuelven especialmente evidentes según el tipo de edificio.
En una construcción antigua de 10 o 20 departamentos, con pocos ascensores, sin vigilancia permanente y habitada mayoritariamente por familias, la rotación constante de turistas puede tener un impacto significativo.
En cambio, en torres modernas o complejos de gran escala, con 100 o 120 unidades, seguridad durante las 24 horas y servicios como gimnasio, piscina, laundry o salón de usos múltiples, la convivencia con huéspedes temporarios suele responder a otra dinámica.
Incluso existen emprendimientos inmobiliarios cuyos reglamentos contemplan expresamente la posibilidad de realizar alquileres temporarios.
En esos casos, la actividad forma parte de las condiciones previstas desde el origen del proyecto y conocidas por quienes adquieren las unidades.
PUEDE UN CONSORCIO PROHIBIR AIRBNB AUNQUE EL PROPIETARIO ESTÉ EN DESACUERDO
El punto central de la controversia está en el reglamento de propiedad horizontal.
Los artículos 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial regulan este régimen y establecen el marco jurídico que organiza los derechos y obligaciones de quienes integran un consorcio.
El reglamento determina, entre otras cuestiones, el destino que pueden tener las unidades funcionales y las condiciones de utilización de los espacios comunes.
Por eso, antes de analizar si un departamento puede ofrecerse a través de Airbnb o Booking, resulta fundamental conocer qué establece ese documento.
Cuando el reglamento dispone que las unidades están destinadas exclusivamente a vivienda familiar, puede existir un fundamento para cuestionar judicialmente una actividad de alojamiento turístico que resulte incompatible con esa finalidad. La situación cambia cuando el reglamento admite expresamente los alquileres temporarios o contempla destinos más amplios.
También puede generar controversias cuando sus cláusulas son ambiguas o simplemente no mencionan esta modalidad de contratación.
En esos supuestos, la posibilidad de incorporar una prohibición exige analizar las reglas legales aplicables a la modificación del reglamento y las mayorías necesarias
