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ALQUILERES DE VERANO: QUÉ LOCALIDADES DE LA COSTA OFRECEN MEJOR MARGEN DE GANANCIA PARA INVERTIR
CON EL VERANO A POCOS MESES, RESULTA INTERESANTE ANALIZAR CUATRO DE LAS LOCALIDADES MÁS POPULARES DE LA COSTA ATLÁNTICA.En la actualidad, a la hora de evaluar una inversión inmobiliaria, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) no constituye la única alternativa. Existen otros destinos que pueden ofrecer rentabilidades similares e, incluso, superiores a las de algunos barrios de la Ciudad. Así surge la pregunta: ¿dónde conviene comprar una propiedad para alquilar y obtener una mayor renta?
Y, con el verano a pocos meses, resulta crucial poner bajo la lupa cuatro de las localidades más populares de la Costa Atlántica: Cariló, Pinamar, Villa Gesell y Mar del Plata.LA BRECHA EN LA COMPRA
Las diferencias comienzan en el monto necesario para ingresar al mercado. Según un informe de Mirando.ai, se observa una importante dispersión en los precios según la localidad y el tipo de propiedad.
Cariló, con aproximadamente 664 viviendas en venta, se posiciona como la localidad más costosa entre las analizadas, con un metro cuadrado promedio de US$3333 para departamentos y US$1846 para casas.
Le sigue Pinamar, con 5328 viviendas en venta y precios medianos de US$2300/m² para departamentos y US$1528/m² para casas.
En Mar del Plata, donde hay 21.108 propiedades en venta, los departamentos alcanzan un valor medio de US$2062/m², mientras que las casas se sitúan en US$1021/m².
Finalmente, Villa Gesell presenta los valores más bajos entre las localidades analizadas: US$1310/m² para departamentos y US$1064/m² para casas.
ALQUILAR TODO EL AÑO: UN MERCADO QUE CASI NO EXISTE FUERA DE MAR DEL PLATA
Pero el precio de compra es solo una parte de la ecuación. Para quienes buscan adquirir una propiedad como inversión, resulta fundamental analizar las posibilidades de mantenerla alquilada durante todo el año. Aquí, las diferencias son notorias.
Fuera de Mar del Plata —donde por cada 1000 viviendas publicadas en venta hay 67 ofrecidas en alquiler anual—, la oferta para contratos de largo plazo es muy limitada. En Pinamar hay casi nueve viviendas en alquiler anual por cada 1000 publicadas en venta; en Villa Gesell, apenas cuatro; y en Cariló, ninguna.
Mar del Plata se destaca como una opción para quienes buscan comprar una propiedad y mantenerla alquilada durante todo el año, ya que actualmente cuenta con 1407 viviendas en esta modalidad.
Sin embargo, la cantidad de propiedades disponibles es solo una parte de la ecuación. ¿Qué sucede con la rentabilidad?
Si se toman como referencia los departamentos de un dormitorio, el alquiler anual por metro cuadrado presenta valores relativamente similares en Pinamar y Mar del Plata: $18.750 frente a $17.876, respectivamente. Alquilar en Pinamar resulta aproximadamente un 5% más caro.
Sin embargo, comprar en Pinamar cuesta un 15% más, lo que impacta en el retorno de la inversión: la rentabilidad bruta anual es del 6,1% en Pinamar frente al 6,6% en Mar del Plata.
En Villa Gesell, el valor del alquiler por metro cuadrado es un 37% inferior al de Mar del Plata, mientras que el precio de compra resulta un 36% más bajo, lo que genera una rentabilidad similar. Sin embargo, este dato debe tomarse solo como referencia, ya que se deriva de solo seis propiedades disponibles para alquiler anual.
RENTABILIDAD: CABA VS. LA COSTA
Si se analizan departamentos de dos dormitorios, la rentabilidad bruta anual es:
- Mar del Plata: 6,1%
- Pinamar: 6,0%
Estos porcentajes son comparables a algunos barrios porteños como:
- Villa Pueyrredón: 6,0%
- Liniers: 6,0%
- San Telmo: 6,0%
- Barracas: 6,0%
De este modo, Mar del Plata y Pinamar ofrecen retornos brutos comparables a barrios porteños que rondan el 6% anual, en contraste con barrios más caros como Puerto Madero, donde el elevado precio de compra presiona a la baja la rentabilidad del alquiler.
ALQUILER DE VERANO
La ecuación cambia cuando se considera el alquiler temporario durante la temporada de verano. Los anuncios para diciembre, enero y febrero ya comienzan a proliferar en las plataformas, mostrando una significativa dispersión de precios según la ubicación, las características de la propiedad y la quincena elegida.
Por ejemplo, en Mar del Plata, un departamento de cuatro ambientes a estrenar en Playa Chica se ofrece por US$6500 en la segunda quincena de diciembre, US$8000 en la primera de enero y US$7000 en la segunda.
En Pinamar, para la segunda quincena de enero, hay opciones a partir de US$2500, como un departamento de un dormitorio. En el otro extremo, algunas unidades superan los US$10.000 por quincena, en especial un departamento de tres ambientes sobre la avenida Jorge Bunge.
Cariló se sitúa entre los mercados de mayor valor, con numerosas propiedades ofrecidas para la temporada en torno a los US$6000 en la segunda quincena de enero, aunque los precios varían considerablemente según la superficie, ubicación, amenities y fechas contratadas.
Fuente: LA NACION
