Alquilar en CABA: un monoambiente ya supera los $755.000, pero aún hay barrios con oportunidades
Encontrar un departamento en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires sigue siendo un desafío para quienes buscan mudarse. Si bien en los últimos meses creció la oferta y hoy hay más propiedades disponibles, el costo de acceder a una vivienda continúa siendo elevado y demanda una parte cada vez mayor del presupuesto familiar.
Al mismo tiempo, el mercado muestra señales de cambio. Los alquileres siguen aumentando, aunque a un ritmo más moderado que en años anteriores, mientras que la mayor oferta amplía las opciones para los inquilinos. Aun así, las diferencias de precios entre barrios continúan siendo muy marcadas.
En este contexto, ampliar la búsqueda más allá de las zonas tradicionalmente más demandadas puede marcar la diferencia. Hay barrios con buena conectividad y servicios donde todavía es posible encontrar alquileres más accesibles. Cuáles son las zonas más caras, dónde aparecen las mejores oportunidades y cómo evolucionan hoy los alquileres en la Ciudad.
¿Cuánto aumentaron los alquileres en 2026?
Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires siguen en alza, aunque con un ritmo más moderado que en los últimos años. Según el último relevamiento de Zonaprop, los precios de publicación aumentaron 1,4% en junio y acumulan una suba de 15,7% en el primer semestre de 2026, por debajo de la inflación del período, que fue del 17,1%.
La desaceleración también se observa en la comparación interanual: los alquileres publicados subieron 31,3% en los últimos doce meses, el menor incremento desde noviembre de 2019. Además, el aumento quedó por debajo de la inflación anual y prácticamente en línea con la actualización del Índice para Contratos de Locación (ICL).
Para José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, esta evolución refleja una normalización del mercado. “Los alquileres dejaron atrás los incrementos que superaban ampliamente al índice de precios y comenzaron a acompañar la dinámica general de la economía”, explicó a Clarín Propiedades. Como ejemplo, señaló que la oferta de departamentos usados registró una suba interanual del 33,89% en junio, prácticamente en línea con la inflación del mismo período.
Aun así, advirtió que, si bien el mercado muestra señales de mayor equilibrio y aumentos más previsibles, alquilar continúa representando un esfuerzo importante para el bolsillo de los inquilinos.
La buena noticia: cada vez hay más departamentos disponibles
La oferta de departamentos en alquiler continúa recuperándose. Según Zonaprop, las publicaciones crecieron 3,5% en junio y hoy el volumen de avisos es 3,4 veces mayor que en febrero de 2023, cuando el mercado atravesaba uno de sus niveles más bajos de disponibilidad.
Para José Rozados, este cambio está directamente vinculado con la derogación de la Ley de Alquileres. “Desde diciembre de 2023 la oferta se multiplicó por doce”, detalló. En ese período, los departamentos usados de uno a cuatro ambientes publicados para alquilar en la Ciudad pasaron de 550 a 6.925 unidades.
Según el especialista, esta mayor disponibilidad amplía las opciones para los inquilinos, favorece la comparación entre propiedades y genera un mercado más competitivo, lo que contribuye a moderar las subas y brinda un mayor margen de negociación entre propietarios e inquilinos.
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento en la Ciudad?
Según el informe, estos son los valores promedio de publicación de los departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires:
– Monoambiente: $755.935 por mes.
– Dos ambientes: $860.106 por mes.
– Tres ambientes: $1.156.992 por mes.
Se trata de valores promedio de publicación y no contemplan expensas, servicios, impuestos u otros gastos que suelen formar parte del costo mensual de alquilar una vivienda.
Los barrios más caros para alquilar
Como ocurre desde hace varios años, Puerto Madero continúa liderando ampliamente el ranking de los barrios con alquileres más elevados de la Ciudad.
Actualmente, alquilar un departamento allí supera en más de medio millón de pesos el promedio general de la Ciudad. El podio se completa con:
– Puerto Madero: $1.260.640
– Núñez: $980.640
– Palermo: $956.700
Son barrios donde la demanda sigue siendo alta gracias a su ubicación, la calidad de los edificios, la oferta gastronómica, los espacios verdes y la cercanía con distintos centros comerciales y de servicios.
Los barrios más baratos para alquilar
En el otro extremo aparecen algunos barrios del sur y oeste porteño, donde todavía es posible encontrar alquileres bastante más accesibles. Los precios promedio más bajos corresponden a:
– Lugano: $658.410
– Nueva Pompeya: $701.626
– Versalles: $702.814
La diferencia entre Puerto Madero y Lugano supera los $600.000 por mes, una brecha que evidencia cómo la ubicación sigue siendo uno de los factores que más inciden en el precio final del alquiler.
Para quienes cuentan con un presupuesto ajustado, ampliar la búsqueda hacia barrios menos demandados puede significar un ahorro considerable sin necesidad de salir de la Ciudad.
La alternativa a los barrios más caros: dónde buscar alquileres más accesibles
Para quienes buscan reducir el costo del alquiler sin resignar una buena ubicación, el director de Reporte Inmobiliario recomienda ampliar la búsqueda hacia barrios que rodean las zonas más demandadas y que ofrecen una mejor relación entre precio y conectividad.
“Hoy hay oportunidades interesantes en sectores del centro y sur de la Ciudad, como Boedo, Parque Patricios y Parque Chacabuco, que permiten acceder a valores más competitivos sin alejarse demasiado de los principales corredores urbanos”, explicó.
Desde Zonaprop, el country manager Leandro Molina, destacó que, de acuerdo a datos internos del portal, los barrios más buscados suelen ser Palermo (956.700 pesos mensuales), Recoleta (903.803 pesos mensuales), Caballito (860.048 pesos mensuales) y Belgrano (946.196 pesos mensuales). Sin embargo, lo interesante es que uno al moverse unas cuadras puede encontrar alternativas de alquiler más económicas sin perder la cercanía a esas zonas.
Es así como Colegiales en el corredor norte (917.375 pesos mensuales) y Villa Crespo en el corredor noroeste (890.637 pesos mensuales) se vuelven una alternativa para la demanda enfocada en Palermo y Belgrano, tomando mayor relevancia en los últimos años.
El especialista señaló que, si bien barrios como Núñez o Belgrano mantienen algunos de los alquileres más elevados del mercado, existe un amplio abanico de alternativas intermedias. “La mejor ecuación entre precio y ubicación siempre dependerá del presupuesto de cada inquilino, pero salir de los barrios más tradicionales y mirar zonas cercanas suele permitir conseguir departamentos similares a un costo considerablemente menor”, concluyó.
¿Qué tener en cuenta antes de elegir un alquiler?
Más allá del valor mensual, especialistas del mercado inmobiliario recomiendan analizar el costo total de vivir en una propiedad. Entre los aspectos que conviene revisar antes de firmar un contrato se encuentran:
– El monto de las expensas ordinarias.
– La antigüedad y el estado del edificio.
– Los gastos de servicios e impuestos.
– La conectividad con transporte público.
– La cercanía a lugares de trabajo, estudio o centros comerciales.
– La evolución de los precios en la zona elegida.
Fuente: Silvana Saldisuri
Ver nota original
Postulate para ser agente REMAX
