Vivienda y clase media: desafíos frente a una deuda histórica
La construcción de viviendas es una asignatura pendiente. En Argentina, el acceso a la vivienda ha dejado de ser un simple tema inmobiliario; se ha convertido en un reflejo de una economía que carece de previsibilidad a largo plazo. La clase media se encuentra atrapada entre no querer resignarse a la informalidad habitacional y estar demasiado ajustada para comprar sin crédito. La expansión del alquiler, el déficit habitacional y el encarecimiento del metro cuadrado en relación al ingreso explican por qué el crédito hipotecario, cuando reaparece, vuelve a generar expectativas. A nivel nacional, los datos del Censo 2022 indican que alrededor del 21% de los hogares alquilan su vivienda, lo que equivale a más de tres millones de hogares y cerca de ocho millones de personas. Este porcentaje asciende al 22% según relevamientos más recientes de la Encuesta Permanente de Hogares en los principales aglomerados urbanos, afectando especialmente a jóvenes y familias de mediana edad. Hace 20 años, los hogares inquilinos representaban el 13% del total, casi 10 puntos menos que en la actualidad, lo que confirma que se trata de un problema estructural, no coyuntural, vinculado a una creciente dificultad para acceder a la vivienda. Ese telón de fondo condiciona toda la discusión. Sin crédito, la vivienda se adquiere como se puede (ahorro en dólares, ayuda familiar o herencia), y el alquiler deja de ser una simple transición de juventud para convertirse en una condición casi permanente, incluso para sectores formales con ingresos medios-altos. Si el crédito vuelve a estar disponible, se reinstala la idea básica de que la cuota puede reemplazar al alquiler, reavivando el sueño de la casa propia.Sin estabilidad, no hay crédito a 20 años
El crédito hipotecario no es un producto cualquiera: necesita fondeo a largo plazo y una expectativa mínima de que las reglas no cambien cada seis meses. El crédito hipotecario no solo financia viviendas; financia confianza en el futuro. Por ello, en Argentina, aparece y desaparece al compás de la macroeconomía. En los años ‘90, con estabilidad nominal, el crédito hipotecario superó el 5% del PBI. Esa dinámica se interrumpió drásticamente con la crisis de la Convertibilidad, un quiebre que destruyó tanto contratos como la confianza institucional. En los 2000, el regreso de la inflación bloqueó cualquier intento de desarrollo, salvo excepciones. La experiencia más significativa de la última década fue el esquema UVA, concebido en 2016 como un “puente” hacia la desinflación. Inspirado en la UF chilena, este mecanismo de indexar capital por inflación permitió reducir la cuota inicial y ampliar el acceso. Mientras la macroeconomía acompañó, el esquema funcionó; sin embargo, cuando la inestabilidad económica volvió, el sistema perdió impulso. El resultado es evidente: tras alcanzar el 1,5% del PBI en 2018, el crédito hipotecario cayó al 0,5% en 2023. Este fenómeno no se debe a una falta de aspiración de vivienda propia, sino a que, sin un horizonte claro, la economía no genera fondeo a largo plazo y nadie firma contratos a 20 años.2024-2026: reaparece el hipotecario, pero sin “milagros”
Desde 2024, con menor inflación y cierta normalización financiera, la oferta volvió a surgir. Esto es lógico: cuando disminuye la volatilidad y el crédito al sector público deja de absorber toda la liquidez, los fondos se redirigen al sector privado. Pero no hay milagros. En 2025, la incertidumbre electoral y la tensión financiera frenaron el impulso; en 2026, la oferta comenzó a recomponerse, aunque todavía a niveles muy bajos. Actualmente, el crédito hipotecario representa apenas el 0,8% del PBI, lejos del 5% de Uruguay, del 10% de Brasil o del 30% de Chile.¿Es un buen momento para tomar un crédito?
La gran pregunta no es solo si hoy conviene tomar un crédito, sino si es acertado seguir esperando. Aunque los salarios reales y en dólares se han visto resentidos recientemente, también hay un costo por esperar: si en el segundo semestre se registra una reactivación, la inflación puede converger a la tasa de devaluación y los precios de los inmuebles pueden acelerarse, haciendo que el incentivo a “congelar” una relación cuota/ingreso comparable a un alquiler vuelva a ser atractivo.El rol de los bancos y el desafío de fondo
En esta etapa, no solo importa la tasa; también pesan el plazo, el porcentaje de financiación y la capacidad operativa para acompañar una compra compleja. Aquí, la banca pública puede desempeñar un papel clave, especialmente cuando orienta líneas a primera vivienda y logra reducir fricciones en el proceso. En el caso del Banco Ciudad, esta lógica se manifiesta en decisiones como destinar las utilidades de la entidad al fondeo de líneas subsidiadas por el Gobierno de la Ciudad, dirigidas a primera vivienda y zonas específicas a revitalizar, combinadas con procesos más ágiles de otorgamiento (gestión 100% online por WhatsApp, equipos especializados y centralizados, coordinación con escribanías), que reducen fricciones en un trámite donde el tiempo y la certidumbre son tan valiosos como la cuota. Una entidad sola no resuelve el problema habitacional, pero demuestra que, cuando hay decisión y cierta estabilidad, el crédito es una herramienta efectiva y poderosa. En síntesis, la incipiente vuelta del crédito hipotecario es una señal alentadora pero todavía frágil. La oportunidad existe, pero con el riesgo de repetir los ciclos de entusiasmo y desencanto del pasado. Entre ambos extremos hay una agenda concreta (estabilidad macro, reglas claras, fondeo a largo plazo, desarrollo del mercado de capitales y recuperación de los salarios reales), que define si la cuota vuelve a parecerse a un alquiler por muchos años, o solo por unos meses, ya que de eso depende saldar una deuda histórica con la clase media.Fuente: Alejo Espora Ver nota original
