¿Las propiedades van a subir de precio? Las zonas y las 6 señales que anticipan el cambio de ciclo del mercado inmobiliario
Los cambios de tendencia en el mercado inmobiliario nunca comienzan de manera uniforme. Siempre hay un segmento que se adelanta al resto y que termina anticipando el comportamiento futuro del mercado. Hoy, en la ciudad de Buenos Aires, ese rol lo están ocupando los departamentos familiares premium del corredor norte, un área que anticipa la próxima suba del mercado inmobiliario. Me refiero a unidades de tres y cuatro dormitorios, a estrenar, con cochera, amenities, buena arquitectura y excelente calidad constructiva, ubicadas principalmente en Belgrano, Bajo Belgrano, Núñez y Palermo.
Estos son algunos de los factores que evidencian el cambio de ciclo:
1. La demanda vuelve antes que la oferta
La estabilización de variables macroeconómicas, una inflación en descenso y una mayor previsibilidad económica están contribuyendo a reconstruir la confianza de compradores e inversores. En el mercado inmobiliario, la confianza suele ser el principal motor de los procesos de valorización. Durante años, el sector convivió con precios deprimidos, pero hoy los costos de construcción continúan creciendo.
2. Los precios de los proyectos premium en el corredor norte de la ciudad superan los US$6000/m2
En algunos emprendimientos del corredor norte ya se observan valores que oscilan entre los US$6000 y los US$12.000 por metro cuadrado. Se trata de departamentos familiares de tres y cuatro dormitorios, con arquitectura y amenities de alta gama. Sin embargo, lo más importante es el movimiento que comienza a verse en el producto tradicionalmente elegido por los inversores.
3. Los desarrolladores ya no rematan las propiedades
Hace un año, aún era posible encontrar monoambientes y departamentos a estrenar a precios cercanos a los US$3000 por metro cuadrado. Hoy, el mercado opera bajo una lógica diferente: los desarrolladores ya no enfrentan la necesidad de liquidar stock, lo que lleva a que los nuevos emprendimientos se ofrezcan a precios más elevados, comenzando en torno a los US$4000 por metro cuadrado.
4. Aparecieron nuevos vehículos de inversión destinados específicamente al sector
Este es otro factor que puede potenciar este proceso. En los últimos tiempos, han surgido iniciativas orientadas tanto al financiamiento de desarrollos como a la adquisición de activos destinados a generar renta. Si estos mecanismos logran consolidarse, podrían generar un círculo virtuoso de enorme impacto en el sector.
5. Los precios de las propiedades están atrasados y van a aumentar
Existe un importante atraso relativo que acumulan los inmuebles frente a otros activos medidos en dólares. Durante los últimos años, muchos activos financieros y reales experimentaron fuertes procesos de apreciación, mientras que el mercado residencial argentino permaneció rezagado. Esta diferencia difícilmente pueda sostenerse indefinidamente.
6. Los extranjeros están mirando los proyectos premium
Cada vez más inversores y desarrolladores internacionales observan al mercado residencial premium de Buenos Aires como una oportunidad única. Los valores del segmento de lujo del corredor norte, aun tras las recientes recuperaciones, siguen ubicándose por debajo de los precios de mercados de primer mundo.
La combinación de demanda genuina, escasez de producto familiar, costos de reposición crecientes y nuevas fuentes de financiamiento constituye una base sólida para el mercado residencial porteño. Los valores del corredor norte están respondiendo a factores concretos, y la verdadera pregunta es si estamos observando apenas las primeras señales de una recomposición más amplia en el mercado.
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