La crisis de vivienda en España: diferencias con Argentina y proyecciones de precios
El acceso a la vivienda se ha transformado en uno de los principales problemas económicos y sociales en España. En diversas ciudades, conseguir una propiedad para comprar o alquilar se ha vuelto cada vez más complicado debido a una conocida combinación: un aumento en la demanda de vivienda, una construcción que no logra satisfacer dicho crecimiento y precios que siguen en alza.
Este fenómeno invita a analizar qué podría suceder en mercados que comienzan a recuperar el crédito hipotecario. En Argentina, se está viviendo una reaparición de los préstamos para vivienda tras años de casi desaparición. La inquietud radica en si un mayor número de compradores podría generar una presión similar sobre los precios.
Los expertos consultados destacan una diferencia crucial: el mercado local aún presenta una oferta de propiedades considerable y el crédito representa una porción muy pequeña del mercado. Por ende, aseguran que no hay elementos que sugieran un escenario similar al español, aunque sí hay condiciones a seguir de cerca.
¿Qué hay detrás de la suba de precios en España?
En la actualidad, España enfrenta un notable desbalance entre la cantidad de personas que necesitan vivienda y la oferta disponible. Según un informe del Banco de España, entre 2021 y 2025 se ha acumulado una brecha de aproximadamente 750.000 viviendas entre las unidades terminadas y la creación de nuevos hogares. Simultáneamente, la demanda sigue en aumento, con proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE) que indican que el país sumará 2,18 millones de hogares entre 2026 y 2041.
La combinación de una oferta insuficiente y una demanda creciente ya está impactando en los precios. En el segundo trimestre de 2026, el valor de las viviendas aumentó un 12,2% interanual, mientras que en las propiedades usadas la suba fue del 12,9%, según el INE. Esta presión también afecta el mercado de alquileres, especialmente en las grandes ciudades, donde la escasez de unidades dificulta cada vez más el acceso a una vivienda.
El problema trasciende la evolución de los precios y empieza a tener consecuencias sociales. La dificultad para acceder a una propiedad o conseguir un alquiler está retrasando la emancipación de los jóvenes y generando reclamos en las principales ciudades por el costo de la vivienda, la falta de unidades accesibles y el crecimiento de los alquileres turísticos. Según el INE, en 2025, el 44,3% de los jóvenes de entre 26 y 34 años vivía con sus padres, y casi la mitad indicó que no podía permitirse comprar o alquilar una vivienda.
Paralelismo con la situación en Argentina
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, sostiene que el escenario en España está muy lejos de lo que ocurre en Argentina. Explica que en el país europeo, la caída en la construcción de viviendas nuevas coincide con una alta demanda impulsada, principalmente, por la llegada de trabajadores extranjeros y profesionales a ciertas zonas. Esta combinación ha agudizado el desbalance entre oferta y demanda, llevando a muchos usuarios a volcarse a las propiedades usadas.
Además, el mercado hipotecario en España está mucho más desarrollado, con una mayor participación de inversores locales y extranjeros. Por lo tanto, Rozados advierte que el problema de oferta en España no se puede trasladar directamente a Argentina, que parte de un nivel de crédito mucho menor y aún cuenta con un stock importante de propiedades terminadas que podría absorber una eventual recuperación de la demanda.
Argentina: recuperación del crédito, pero con limitada participación
Después de varios años de fuerte retracción, el crédito hipotecario comenzó a recuperarse en 2025 y 2026. El BCRA reportó que los préstamos para vivienda continuaron creciendo en agosto, aunque su peso sigue siendo reducido: el stock de crédito hipotecario equivale a alrededor del 2% del PBI.
En 2025, se incorporaron unos 41.300 nuevos deudores hipotecarios, alcanzando cerca de 172.000 a septiembre, todavía por debajo de los máximos de 2017-2018. A esto se suma el programa anunciado por el Gobierno para canalizar hasta $2 billones hacia créditos para primera vivienda, con préstamos de hasta 150.000 UVA, plazos mínimos de 15 años y una tasa máxima de UVA + 7,50%.
Para Rozados, la oferta actual permite absorber una mayor demanda sin generar, en el corto plazo, una fuerte presión sobre los precios. Sin embargo, la situación podría ser diferente en áreas con menor disponibilidad, como algunos sectores consolidados del corredor norte de CABA y GBA. En otras áreas, el crédito puede generar operaciones que hoy no se concretan.
El economista especializado en vivienda, Federico Rouco, coincide en que el financiamiento tiene aún una incidencia limitada. “Está volviendo a una mínima normalidad: que haya algo de crédito. Todavía es marginal”, plantea. No obstante, advierte que el escenario podría cambiar si los préstamos continúan creciendo de manera sostenida durante varios años.
El desafío de que la oferta acompañe
El punto central será que la recuperación del crédito no solo impulse la compra de propiedades existentes, sino que también cree condiciones para ampliar la oferta. Rozados considera clave mantener la previsibilidad económica, aumentar el financiamiento a largo plazo y fortalecer herramientas como la hipoteca y los créditos destinados a nuevos desarrollos.
Rouco agrega que una eventual recuperación del precio de las propiedades usadas podría impactar positivamente en la oferta, ya que convalidaría los costos de construcción de nuevos inmuebles.
Desde el sector desarrollador, Francisco Bosch, cofundador de Miranda Bosch Real Estate & Art, señala que el costo de construcción, el valor del terreno, el financiamiento, los impuestos y los permisos influyen directamente en el precio de una unidad nueva. Por eso, considera que el importante stock de propiedades terminadas puede absorber parte de la demanda mientras las condiciones para nuevos proyectos siguen siendo más exigentes.
“En muchos casos, el valor del metro cuadrado de una propiedad existente resulta más conveniente que el costo de desarrollar una unidad nueva”, explica Bosch. En este sentido, plantea que el crédito debería facilitar el acceso a las propiedades disponibles y, al mismo tiempo, generar financiamiento para aumentar la oferta.
Para quien está considerando comprar en Argentina, el escenario plantea una oportunidad, pero también un punto de atención. Si el crédito crece de manera sostenida, podría ampliar el universo de compradores y darle mayor dinamismo al mercado; si la oferta no logra acompañar ese aumento, algunas propiedades (especialmente las de mejor ubicación y precio) podrían empezar a recibir mayor presión de demanda.
En cambio, si el financiamiento también llega a la construcción, el mercado tendría más posibilidades de sumar unidades y moderar dicho efecto. Por lo tanto, más que anticipar una suba generalizada de precios, la clave para el comprador será seguir cómo evolucionan simultáneamente el crédito, la oferta disponible y el costo de las nuevas viviendas.
Fuente: Silvana Saldisuri
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