La Avenida de Zona Norte que Empieza a Atraer Desarrollos Premium con Valores 20% Más Bajos que Libertador
El mapa inmobiliario va cambiando y nuevos corredores comenzaron a ocupar un lugar importante en el lujo del Gran Buenos Aires.
*15 de octubre de 2026*
*07:19*
El mercado empieza a mirar otros corredores con potencial de crecimiento premium. Durante años, la Avenida del Libertador fue la primera referencia en desarrollos residenciales premium en la zona norte del Gran Buenos Aires. Sin embargo, la combinación de precios elevados, la difícil disponibilidad de tierra y la escasez de nuevos proyectos de gran escala comenzó a desplazar parte de la oferta hacia otras avenidas.
Este fenómeno ya tuvo su primer capítulo en la Avenida Maipú, en Vicente López, donde, en la última década, empezaron a surgir edificios que replicaron características anteriormente exclusivas de Libertador, como unidades amplias, seguridad, amenities premium y acabados de alta calidad.
Ahora, el mercado comienza a dirigir su mirada hacia el norte, y la Avenida Santa Fe, en particular entre Martínez y Acassuso, asoma como un corredor con potencial para transformar su perfil.
“En los últimos 10 años, todo lo que se construye en Libertador se empezó a replicar en la Avenida Maipú. Hoy tiene proyectos premium, con amenities y seguridad; eso ya es una realidad. En Santa Fe, vemos que puede comenzar a suceder lo mismo”, explica Maximiliano D’Aria, director comercial de D’Aria Propiedades.
Los proyectos premium en Libertador definen los valores más altos de la zona norte del GBA. Mientras que Libertador se ha consolidado como uno de los corredores más caros, en Santa Fe es posible acceder a nuevos proyectos desde valores cercanos a los US$2800/m², según D’Aria. En la Avenida Maipú, en cambio, los desarrollos de mayor categoría alcanzan alrededor de los US$3200/m²,
lo que implica que la diferencia puede superar el 20% frente a algunos productos de Libertador.
El Antecedente: Hace una Década, la Situación de Maipú Era Diferente
Para muchos compradores, Maipú era considerado un corredor comercial y de tránsito antes que un lugar asociado a edificios residenciales premium. Con el tiempo, esa percepción ha cambiado. “Antes había gente que decía: ‘Yo quiero vivir en Libertador, Maipú no es linda’. Hoy tenés compradores que literalmente dicen: ‘Busco en Maipú, no quiero Libertador’”, cuenta D’Aria.
El crecimiento de proyectos residenciales de alta categoría y su conectividad con la ciudad de Buenos Aires han cambiado el perfil del corredor. Actualmente, desarrollos como Vincent, Notre Maipú y Notre Alsina conviven en la zona.
Para D’Aria, “hoy Maipú y Libertador hablan el mismo idioma”, aunque reconoce que Libertador mantiene un atractivo aspiracional que difícilmente desaparezca.
Sin embargo, en Santa Fe, la normativa urbana limita la escala de los proyectos, lo que podría afectar su desarrollo. “Si en Santa Fe se pudieran hacer 15 pisos, esto probablemente habría ocurrido hace 10 años. Pero solo se puede construir planta baja y tres pisos, y eso hace que para el desarrollador no sea tan atractivo como lo fue Maipú”, explica D’Aria.
Los Primeros Proyectos: Una Marca Premium Apuesta a la Zona
Actualmente, hay nuevos desarrollos sobre Santa Fe entre el centro de Martínez y Acassuso, incluyendo uno en la esquina de Perú y Santa Fe, frente al Hipódromo de San Isidro, y otro a la altura de Edison.
Uno de los grupos que ha decidido avanzar en este corredor es PvG Desarrollos, que llevó su marca Tempus a la zona tras haber desarrollado proyectos en Acassuso y Martínez. La firma tiene dos iniciativas en este corredor, Tempus Avenida y Tempus Hipódromo, con precios iniciales que rondan los US$2800/m².
Este dato es relevante porque marca la llegada a Santa Fe de un tipo de producto que antes se concentraba principalmente del otro lado de las vías.
La demanda busca comodidad, conectividad y eficiencia. Al desembarcar en Santa Fe con edificios de menor altura y productos de mayor categoría, surge una alternativa para quienes buscan cercanía urbana sin pagar los valores de Libertador, señala D’Aria.
Guillermo von Gerstenberg, director de PvG Desarrollos, afirma que la intención de la compañía es llevar a otros puntos de San Isidro “una sofisticación técnica que antes estaba mucho más asociada al Bajo”, adaptando los edificios a la escala de cada barrio.
Una Demanda Diferente y la Conectividad como Punto a Favor
La aparición de productos de mayor calidad en Santa Fe no significa que los compradores abandonen Libertador.
El mercado comienza a ampliar el rango de ubicaciones aceptables para un mismo tipo de vivienda, y los perfiles de compradores tampoco son exactamente iguales. En Libertador, prevalece el comprador que busca un activo consolidado y menos riesgo, valorando especialmente la dirección y el componente aspiracional.
Mientras que en Santa Fe, “hoy asume un poco más de riesgo porque es una plaza menos probada. Un inversor que compra su primer departamento probablemente elija un mercado más consolidado; pero alguien que ya posee varias propiedades puede optar por Santa Fe buscando una mayor valorización”, explica D’Aria.
Además, destaca un componente local. Mientras que los proyectos sobre Libertador pueden atraer compradores de distintos puntos de la ciudad y el conurbano, el público que observa Santa Fe está más relacionado con San Isidro, Martínez y el Alto de Martínez. “Son familias o inversores que conocen la zona, valoran la cercanía con sus actividades cotidianas y buscan obra nueva sin pagar los precios de los corredores más consolidados”, concluye.
De acuerdo a los brokers, Santa Fe avanza hacia la consolidación como un nuevo corredor premium con precios más bajos que las avenidas ya consolidadas. La conectividad de la avenida, que permite vincularse rápidamente con arterias como Thames y Márquez, junto con el acceso al ferrocarril y una amplia red de colectivos, son factores decisivos en su evolución.
Más que un reemplazo de Libertador, lo que comienza a emerger es una ampliación del mapa premium de zona norte. Libertador seguirá concentrando los valores más altos y buena parte de la demanda aspiracional. Maipú demostró que otro corredor puede incorporar edificios de categoría y consolidar su propio mercado. Santa Fe está más atrás en ese proceso, pero va en camino a consolidarse como un nuevo corredor premium con precios más bajos que las avenidas ya consolidadas.
Fuente: Candela Contreras
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