El nuevo mapa inmobiliario del sur porteño: dónde comprar desde US$1.200 el m² y qué barrios pueden crecer
El sur porteño atrae nuevos desarrollos con valores desde US$1.200 el m². Mientras en algunos de los barrios más cotizados de Buenos Aires el metro cuadrado supera los US$3.000 y hasta US$6.000 en el caso de Puerto Madero, en el sur porteño todavía se consiguen propiedades con valores de referencia desde US$1.200. La diferencia de precios, la disponibilidad de terrenos y la llegada de nuevos desarrollos vuelven a poner en el radar inmobiliario a zonas que durante décadas quedaron relegadas frente al crecimiento del corredor norte.
La Boca, Barracas y San Telmo aparecen entre los protagonistas de esta transformación. Antiguas fábricas, depósitos y edificios históricos se reconvierten en viviendas, oficinas y espacios gastronómicos, mientras los inversores encuentran precios de entrada más bajos y rentabilidades por alquiler que, en algunos casos, superan el promedio de la Ciudad.
“Siempre me dijeron que el sur era lejos, pero el problema estuvo en la manera de mirar”, expresa Mariela Blanco, especialista en patrimonio urbano. En sus investigaciones, destaca la riqueza intangible del sector: “En los barrios del sur de Buenos Aires hay una enorme cantidad de patrimonio que está vivo. Está en los vecinos, en las costumbres, en las historias que se siguen contando y en lugares que quizás no tienen la monumentalidad de otros edificios, pero que son fundamentales para entender cómo se construyó la ciudad”.
Allí donde hubo fábricas, mercados, vías ferroviarias, hospitales, clubes, carnavales y mercados de hacienda también se construyó la identidad. Y hay ejemplos icónicos: Parque Patricios es un buen ejemplo de esto con la creación del Distrito Tecnológico, la llegada de la línea H y la nueva sede del Gobierno porteño. En Barracas pasó algo interesante con el antiguo Mercado del Pescado reconvertido en el Centro Metropolitano de Diseño.
Asimismo, Blanco anticipa el impacto de la ex fábrica Alpargatas (Palacio Molina), sede de Casa FOA 2026: “Se convertirá en un desarrollo de usos mixtos con lofts, oficinas, 7.000 m² de amenities y polo gastronómico. La recuperación de un edificio de semejante escala puede convertirse en un nuevo polo de actividad y acelerar la transformación de ese sector”.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en el sur?
El precio es uno de los puntos más importantes, pero no es el único factor. El mercado inmobiliario del sur presenta valores menores respecto al norte donde en barrios como Palermo, Recoleta o Belgrano superan los US$ 2.800 a US$ 4.000/m². Sebastián Sosa, presidente y cofundador de REMAX Argentina y Uruguay, plantea que hay una combinación de factores: m² inferior, ubicación estratégica, accesibilidad y disponibilidad de terrenos. “En San Telmo el valor ronda US$ 1.600/m²; en Barracas, US$ 1.950; y en La Boca, US$ 1.200, permitiendo acceder a mayor superficie con igual presupuesto”, puntualiza.
La brecha abre oportunidades para quienes buscan una vivienda, pero también para inversores que apuestan a una futura valorización. La demanda, además, se concentra principalmente en unidades pequeñas.
Según Horacio Ludigliani, desarrollador y director de Grupo Ludigliani: “Hoy el 75% de la demanda corresponde a unidades de uno y dos ambientes. El 60% de los compradores responde al perfil de inversor de renta temporaria, principalmente profesionales de entre 30 y 45 años, de CABA o del interior, además de extranjeros”.
En el segmento de los desarrollos desde el pozo, la diferencia de precios también resulta significativa. Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos, señala: “En barrios consolidados no hay pozo por menos de US$3.200 el m². San Telmo tiene mucho para crecer, propiedades para reformar y nuevos proyectos desde US$2.300 el m²”.
La rentabilidad de los alquileres es otro de los factores que impulsa el interés. En alquiler tradicional, La Boca rinde 9,58% anual y Barracas 8,30%, frente al 5,94% promedio porteño. En San Telmo, los alquileres temporarios alcanzan entre 8% y 14% anual en dólares.
Estos rendimientos, sin embargo, varían según la ubicación, el tipo de propiedad y la modalidad de alquiler.
Martín Flachsland, gerente de Marketing de Estudio Kohon, expresa: “Los valores de rentabilidad oscilan entre 7% y 10%. El alquiler tradicional empieza a ser muy competitivo y equivalente al de Airbnb”.
El ejecutivo también identifica una demanda sostenida de estudiantes e inquilinos temporarios que buscan unidades chicas o medianas, principalmente amobladas.
De fábricas y depósitos a nuevos desarrollos inmobiliarios
La recuperación de inmuebles industriales también aparece como una oportunidad para ofrecer productos diferentes de los edificios tradicionales.
Marcelo Di Mario, subsecretario de Integración y Desarrollo del Sur del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, destaca: “Las cáscaras y estructuras de sus edificios, como galpones, depósitos, antiguas fábricas y casonas, no existen en otras partes. Un galpón reciclado o una casona puesta en valor tienen un carácter que ninguna torre a estrenar puede fabricar”.
En paralelo, distintas desarrolladoras avanzan con proyectos residenciales y de usos mixtos. Entre ellos aparecen Independencia al 500, de Alton; Icon Paseo Colón, Icon Boulevard Caseros y Wayra, de Gewin; y Paseo Bolívar y Paseo Chacabuco, de Kohon.
La apuesta apunta tanto a viviendas destinadas a usuarios finales como a unidades para renta y proyectos que combinan distintas actividades.
Para Flavio Galli, CEO del Grupo Tueroc, los edificios de usos mixtos han dado muy buenos resultados. “En el sur, la apreciación entre pozo y unidad terminada es mayor en porcentaje que en Palermo, y los alquileres no caen como los precios de compra”, agrega.
La infraestructura de transporte es otro elemento que puede influir en las decisiones de inversión
“Obras ya ejecutadas como el Paseo del Bajo reordenaron los flujos de tránsito e integraron zonas que históricamente fueron ‘de borde’ con polos de alto valor como Puerto Madero y el Microcentro. Hacia adelante, la nueva Línea F de subte va a consolidar al sureste como un punto neurálgico dentro de la Ciudad”, destaca el funcionario.
Entre los proyectos de movilidad previstos también figura el TramBus T1, que conectará Pompeya con Aeroparque a lo largo de aproximadamente 20 kilómetros y permitirá combinar con distintas líneas de subte, ferrocarriles y corredores de Metrobús.
A esto se suman mejoras proyectadas para el Premetro y la transformación de la Autopista Dellepiane en una autopista parque.
Los incentivos urbanísticos también buscan orientar las inversiones hacia zonas con menor desarrollo inmobiliario.
Mali Vázquez, directora ejecutiva de CEDU+AEV, explica: “Hubo una decisión de planificación urbana de promover estas áreas. El nuevo Código Urbanístico incorporó la Capacidad Constructiva Adicional para generar incentivos hacia el sur y crear nuevas centralidades”.
Para la directiva, el desafío es que esa inversión no se limite a la construcción de nuevos edificios, sino que contribuya a revitalizar los barrios y mejorar las condiciones urbanas de quienes ya viven allí.
Los obstáculos que todavía frenan el desarrollo inmobiliario
Pese a las oportunidades, construir en el sur no siempre resulta un negocio sencillo. Los elevados costos de obra, combinados con precios de venta más bajos, pueden reducir significativamente los márgenes de los desarrolladores.
Ignacio Carpanelli, CEO de Gewin Real Estate, explica esta paradoja: “Lo que es inclusivo para el comprador muchas veces termina siendo expulsivo para el desarrollador. Con costos de obra altos, desarrollar donde el precio de venta es bajo deja márgenes chicos o nulos y hay proyectos que quedan sin rentabilidad”.
A esta dificultad se suman las restricciones que afectan a determinados inmuebles patrimoniales y los tiempos necesarios para obtener autorizaciones.
Para Alan Schachter, arquitecto y consultor inmobiliario, hablar del sur pensando solo en La Boca, San Telmo y Barracas es acotar la mirada: “La zona sur es mucho más amplia”.
El especialista considera que uno de los desafíos es encontrar mecanismos que permitan recuperar edificios históricos sin perder su valor patrimonial. “El desafío es intervenir edificios patrimoniales por trabas normativas y códigos que chocan. La norma debería tratarlos con más flexibilidad para que sigan teniendo uso”, advierte.
El sur porteño atrae nuevos desarrollos inmobiliarios por sus precios más competitivos. “El reciclaje patrimonial ofrece un producto único, pero el riesgo de desvío en plazos y costos perjudica el margen”, plantea Galli.
Según el desarrollador, en Barracas y San Telmo las aprobaciones en la Dirección General de Interpretación Urbanística pueden dem
