Crédito Hipotecario: La Alianza entre una Desarrolladora y un Banco para Financiar hasta el 80% a 20 Años en Pozo
En el mercado inmobiliario actual, acceder a una unidad en construcción se volvió bastante más difícil. Existe una paradoja: comprar un departamento usado y adquirir uno en pozo parecen pertenecer a dos sectores distintos. Mientras las propiedades usadas mantienen valores relativamente bajos y concentran buena parte de la demanda, acceder a una unidad en pozo se torna complicado.
Los costos de construcción han elevado los precios, las financiaciones de los desarrolladores suelen ser más cortas y los bancos generalmente participan solo cuando hay una escritura para hipotecar. Esto deja afuera del crédito hipotecario tradicional a quienes buscan comprar una vivienda nueva antes de que esté terminada, ya que para que una propiedad pueda ser utilizada como garantía debe contar con título y estar en condiciones de escriturarse.
En este contexto, empiezan a surgir acuerdos entre bancos y desarrolladores que buscan facilitar el acceso al crédito para las unidades en construcción. Un claro ejemplo es la colaboración entre ICBC y Criba Real Estate, que ofrece una línea de financiamiento que permite cubrir hasta el 80% del valor desde la firma del boleto de compraventa y a un plazo máximo de 20 años.
“El que quería comprarse una unidad en pozo no tenía un plazo de 20 años, sino que tenía que contar con gran parte del capital”, comentó Jimena Loria y Alemany, jefa de Producto de Préstamos Hipotecarios de ICBC. Esta alianza representa una oportunidad para trasladar el financiamiento de largo plazo a sectores de ingresos medios que hasta ahora no podían acceder a este tipo de propiedades.
Manuel Valdés, director comercial de la desarrolladora, hizo una comparación con otros mercados:
“Hay un segmento de la población que quiere comprarse un cero kilómetro y otro que prefiere un usado. En vivienda pasa lo mismo: hay gente que tiene capacidad para afrontar una cuota pero quiere comprar un producto nuevo o en construcción.”
Cómo Funciona el Crédito para una Propiedad que Todavía No Tiene Escritura
“No es un crédito puente. Para el tomador funciona igual que un crédito hipotecario, con la diferencia de que no se hipoteca el bien porque todavía no está la escritura.” La garantía en este caso es proporcionada por el desarrollador. Loria y Alemany explicaron que el interesado puede acceder a una línea de crédito a 20 años, financiando hasta el 80% de la unidad. “Lo interesante es que se asegura el crédito a largo plazo desde el boleto. Tomamos en garantía el boleto y tenemos un acuerdo con el desarrollador, que funciona como una especie de garante.”
El desarrollo se ubica en Almagro y apunta a un sector de clase media que busca adquirir un departamento a estrenar. El crédito es en UVA y posee condiciones similares a las de un hipotecario tradicional:
- Tasa general del 9,9%, y para quienes acrediten haberes en la entidad, una tasa del 6,9%.
- Disponible para vivienda única y permanente.
- Monto máximo de $450 millones.
- El banco puede prestar hasta el 80% del valor de la unidad, siempre que la cuota no represente más del 25% de los ingresos demostrados.
- Acceso para trabajadores en relación de dependencia, monotributistas e independientes, permitiendo sumar ingresos entre cónyuges o convivientes.
“Venimos trabajando con algunos de los desarrolladores más importantes del país para aprender de manera conjunta. La idea es ampliar la línea de financiamiento para un perfil que antes no podía acceder,” destacó Loria y Alemany.
Un Desarrollo en Almagro como Primera Prueba
Ubicado sobre la avenida Rivadavia y Bulnes, el desarrollo cuenta con 16 pisos y 104 unidades, que varían de uno a cuatro ambientes. Este proyecto está diseñado para quienes buscan una vivienda propia o consideran una unidad en construcción como alternativa de inversión.
“El acceso al financiamiento es una de las principales variables que motivan la decisión de compra. Incorporar esta herramienta nos permite ampliar las alternativas para nuestros clientes y combinar la compra en etapa de construcción con un crédito bancario de largo plazo,” comentó Valdés.
Los valores de las unidades oscilan entre US$80.000 y US$300.000, dependiendo de la tipología. Tomando como ejemplo una unidad con el precio más bajo, un crédito a 20 años y una tasa del 6,9% daría como resultado una cuota inicial de aproximadamente $700.000. Actualmente, la obra tiene un avance del 90% y la entrega está prevista para diciembre de este año.
La elección del desarrollo no fue casual; tanto la desarrolladora como el banco aseguran que el objetivo inicial es probar el instrumento en un producto orientado principalmente a la clase media.
“La clase media es la que necesita crédito. Está orientado a la vivienda única o a la primera vivienda; no estamos apuntando exclusivamente al segmento ABC1 que busca agrandar su departamento o su casa,” afirmó Valdés.
“La idea es ampliar el acceso y ofrecer un préstamo de largo plazo, punta a punta, para algo que antes quedaba al alcance de muy pocos,” añadieron Loria y Alemany.
Bóreas funcionará como una prueba piloto. Si el mecanismo muestra demanda y opera de manera efectiva, la intención de ambas compañías es extenderlo a nuevos emprendimientos.
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