ZONA NORTE: LA RADIOGRAFÍA DE UN MERCADO EN TRANSFORMACIÓN QUE SIEMPRE RESPONDE BIEN
Broker referentes del sector inmobiliario en zona norte analizaron la actualidad de ese corredor, los lugares que toman impulso y el presente del mercado.
17 de julio de 2025
12:38
Escuchar Nota
Tres apellidos con trayectoria y solidez en el mercado inmobiliario de zona norte participaron del Summit de Real Estate: Narvaez, Mieres y D´Aria. En la décima edición del Summit de Real State organizado por LA NACION, uno de los paneles dedicados al mercado residencial se focalizó en la zona norte del Gran Buenos Aires, con tres referentes que conocen el corredor a la perfección. Fabián Narvaez, presidente de la inmobiliaria y desarrolladora Narvaez; Santiago Mieres, director de Mieres Propiedades; y Maximiliano D´Aria, director de D´Aria Propiedades, realizaron un análisis de la oferta, la demanda, los precios y las microzonas en el submercado de zona norte.
¿Hay un cambio de ciclo? Este fue el disparador de la charla, a lo que Mieres opinó que “hemos tenido un muy buen 2024 y este comienzo del 2025 sigue bien”. Cada zona dentro del mercado inmobiliario tiene dinámicas distintas. “Nosotros que estamos más en la diaria del corredor norte hemos ido notando cambios en la dinámica, en las necesidades, en la oferta y la demanda”.
Real Estate: precios y el submercado de Zona Norte
Respecto a quién compra inmuebles nuevos o usados en este momento, Narvaez afirmó que actualmente compra más el consumidor final que el inversor. Al hablar sobre quién compra para alquilar, D´Aria explicó que “a diferencia del resto del mundo, tradicionalmente acá no se hacía una inversión inmobiliaria por la rentabilidad, sino por el resguardo de valor”. Aunque hoy, la rentabilidad ha subido del 1% al 5% o 6%.
Narvaez también amplió que “en el mercado actual el vendedor está mucho más firme con un precio razonable y no da lugar al regateo”. Por ello, el margen de negociación en una propiedad usada o nueva es de 5% o incluso cero. Esto acelera el ritmo de la toma de decisión, porque no hay margen para bajar y el consumidor no quiere perder el inmueble.
PROPIEDADES NUEVAS, USADAS, EN POZO Y LOTES
El mercado inmobiliario sorprende también con datos que no habían experimentado antes. “Estamos viviendo algo que no ocurrió en los últimos 70 años: que el precio de un departamento nuevo esté un 5% o hasta 10% por debajo de uno de pozo”, comentó Narvaez. “Hoy el desarrollador no puede vender por debajo de su costo, y estamos viendo obras que bajan su ritmo o frenan porque si aumentás el precio, las compraventas se detienen”.
¿Y qué pasa cuando la venta y la obra se paran? Narvaez, con más de 30 años de trayectoria, afirmó que “te ves obligado a cumplir con tu compromiso como desarrollador”. Otra venta que Narvaez percibe detenida es la de lotes. “Hoy el costo de la construcción hizo bajar la tasa de rendimiento para cualquier inversor”.
Por su parte, Mieres detalló que esta alza en el costo de construcción dio lugar a una nueva vedette dentro del rubro inmobiliario: el usado. “En zona norte se puede conseguir un usado a valores similares de un producto del mismo tipo en pozo”.
EL RENACER DE LA AVENIDA MAIPÚ
El corredor de la avenida Maipú también fue parte de la charla entre los brokers. “Hace 10 años, uno no encontraba obra nueva en Maipú. Hoy, de la mano de la llegada del metrobús, empezaron a generarse nuevos desarrollos y servicios”, explicó D´Aria.
Narváez aclaró que otro motivo de este renacer en el corredor Maipú es que “en Libertador escasea la tierra disponible y la normativa en Maipú permite mayor altura, lo que determina mayor emprendimiento”. Mieres indicó que el corredor Maipú y las zonas urbanas de Vicente López, Olivos y San Isidro fueron donde más traccionó el crédito para inmuebles, aunque este crédito hipotecario está en una etapa de enfriamiento con mayores plazos y tasas más altas.
EL COMPORTAMIENTO DE ZONA NORTE
Los tres expositores coincidieron en que en zona norte hay una cierta estabilidad. “No hay zonas en recuperación o en retracción”, dijo Narvaez. “Zona norte siempre responde, a veces en más o menos tiempo, según el momento económico”. No obstante, advirtió que la dinámica varía: “Todo lo que es Vicente López y San Isidro tiene una dinámica distinta a Tigre y Nordelta”.
Específicamente en el corredor urbano, hay una falta de stock enorme. “Hace muchos años que no lo veíamos tan reducido como hoy”, dijo Mieres. En Nordelta y Tigre, al contrario, hay mucha oferta y poca demanda.
BOOM DE LOCALES
En Maipú y Libertador se evidencia un crecimiento en la demanda de locales comerciales. “Se ha crecido mucho en la demanda de locales para alquilar y comprar, porque se puede obtener una renta más alta”, señaló D´Aria. “Maipú ha dejado de ser una avenida de gomerías para pasar a tener comercios de importaciones y gastronomía”.
Por último, respecto a la disponibilidad de tierra para construir en zona norte, Narvaez aseguró que “en San Isidro o Vicente López se va agotando, mientras que Tigre es el municipio con más m² en obra”.
Por Silvina Vitale
Zona norte GBA / Real Estate
