Vicios Ocultos en una Vivienda: Qué Son y Qué Hacer Si Aparecen Después de Comprar una Propiedad
Las humedades, filtraciones, problemas en las cañerías o fallas eléctricas pueden aparecer después de recibir las llaves. Comprender cómo actuar ante estas situaciones es crucial para evitar sorpresas desagradables.
¿Qué Es un Vicio Oculto en una Propiedad?
El Código Civil y Comercial establece que la responsabilidad por defectos ocultos abarca aquellos que afectan la propiedad de manera relevante. En particular, considera graves a los defectos que hacen que el inmueble sea impropio para su destino por razones estructurales o funcionales, o que disminuyen su utilidad de tal manera que, de haberlos conocido, el comprador no lo habría adquirido o habría pagado un precio significativamente menor.
Los vicios ocultos son aquellos problemas que pueden surgir después de concretar una compraventa. Sin embargo, es importante diferenciar entre un defecto aparente y uno oculto. Según Mariano Esper, abogado especializado en temas inmobiliarios, “el defecto aparente es aquel que el inmueble tiene al momento de su adquisición y que puede ser detectado, advertido o descubierto por el comprador con un examen diligente.” Por el contrario, un defecto es oculto cuando no puede ser detectado mediante una revisión normal de la propiedad.
¿Qué Problemas Pueden Ser Considerados Vicios Ocultos?
No existe una lista cerrada de desperfectos que automáticamente sean considerados vicios ocultos. El análisis depende de las características de cada propiedad y de la posibilidad que tenía el comprador de detectar el problema antes de concretar la operación.
Ejemplos de problemas que pueden ser considerados vicios ocultos incluyen:
– Problemas en cañerías de agua, desagües o gas que no podían advertirse durante una recorrida habitual.
– Fallas eléctricas que requieren una revisión técnica para ser detectadas.
– Problemas constructivos o estructurales, según su gravedad y características.
– Levantamiento o deterioro de pisos producido por una falla previa en su colocación.
– Otros defectos que afecten de manera significativa el uso normal de la vivienda.
Si el defecto existía antes de la adquisición y se manifiesta después, por ejemplo, un caño roto que no se ve y cuya mancha de humedad aparece luego, se considera anterior a la compra.
¿El Vendedor Tiene Que Saber Que Existe El Problema?
Esto puede generar confusión. Si el vendedor conoce el defecto y lo oculta deliberadamente, la situación se considera dolo, generando responsabilidad para el vendedor. Sin embargo, el hecho de que el vendedor no haya conocido el defecto no elimina automáticamente la responsabilidad por vicios ocultos.
¿Qué Puede Reclamar El Comprador?
La normativa establece que, ante la existencia de un defecto oculto, el comprador puede reclamar que el problema sea reparado. “Los vicios ocultos generan para el vendedor la responsabilidad o el deber de saneamiento: arreglar el defecto sin costo para el comprador”, explica Esper.
Si el defecto es muy grave o el vendedor no quiere o no puede solucionarlo, puede entrar en juego la posibilidad de resolver la operación, con la devolución del inmueble y del precio bajo las condiciones que establece la legislación.
¿Cuánto Tiempo Hay Para Reclamar Por Un Vicio Oculto?
El Código Civil y Comercial establece que la responsabilidad por defectos ocultos caduca a los tres años desde que el comprador recibió la propiedad. Este plazo puede ser ampliado por acuerdo entre las partes. Adicionalmente, una vez que el defecto se manifiesta, el comprador debe denunciarlo expresamente al responsable dentro de los 60 días.
Ante la aparición de un posible vicio oculto, no conviene dejar pasar el tiempo ni limitarse a una conversación informal con el vendedor.
¿Cómo Demostrar Que El Problema Ya Existía Antes de Comprar?
Este puede ser uno de los puntos más difíciles para el comprador. Para establecerlo pueden resultar determinantes las pruebas técnicas y la documentación, como informes de profesionales, fotografías del estado de la propiedad, y testimonios.
¿Qué Revisar Antes de Comprar Una Propiedad?
La mejor forma de evitar una disputa posterior es intentar detectar los problemas antes de firmar. Visitar la propiedad acompañado por un profesional de la construcción y verificar el funcionamiento de servicios como agua, gas y electricidad. En una vivienda usada, una revisión previa debería prestar especial atención a:
– Humedades y filtraciones.
– Instalaciones de agua, gas y electricidad.
– Pisos y paredes.
– Techos y exteriores.
– Documentación de la propiedad.
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