Surgen nuevas formas de crédito que permiten comprar un departamento nuevo en cuotas
Los departamentos a estrenar quedan afuera de los créditos hipotecarios debido a que no cuentan con una escritura como garantía. Sin embargo, distintos desarrolladores y fondos están ofreciendo alternativas de financiamiento propio.
En la Argentina, acceder a un crédito hipotecario para comprar vivienda es cada vez más complicado. Cuando se trata de departamentos a estrenar o en pozo, la situación se complica aún más. El sistema financiero tradicional, que se basa en préstamos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), los excluye.
La razón principal es que los créditos hipotecarios requieren una escritura para constituir la hipoteca. Sin este respaldo legal, las entidades bancarias no otorgan préstamos. Así, los créditos UVA se concentran en propiedades usadas que ya están escrituradas, dejando fuera del radar crediticio a las propiedades en pozo y nuevas.
La diferencia en precios y costos de construcción también marca un punto importante en el análisis del mercado. Mientras que el costo de construcción sigue aumentando, los precios de las unidades a estrenar no han acompañado este ritmo, lo que genera oportunidades de compra por debajo del costo de reposición. Además, los departamentos nuevos permiten una mudanza inmediata, a diferencia de los desarrollos en pozo que requieren de un tiempo de espera de al menos tres años.
Hoy, el valor del metro cuadrado en pozo oscila entre US$2500 y US$3000, mientras que hay unidades nuevas que se comercializan por debajo de ese umbral. Esta anomalía de mercado no suele durar demasiado. Según el último relevamiento de Zonaprop, el valor promedio de publicación para departamentos a estrenar es de US$2934/m², en comparación con US$3095/m² para los en pozo.
El crédito hipotecario en Argentina aún no se adapta al producto “nuevo”. Esta falta de adaptación ha creado una distorsión en el mercado: hay demanda, hay oferta, pero no existe la posibilidad bancaria para concretar la compra.
Mientras tanto, desarrolladores y compañías financieras están comenzando a ofrecer esquemas propios que están marcando una tendencia de cambio.
CÓMO COMPRAR UN DEPARTAMENTO A ESTRENAR CON FINANCIACIÓN
Una de las empresas que ha identificado esta oportunidad es Allaria, que a través de su división inmobiliaria ha diseñado un esquema de financiamiento propio para unidades a estrenar.
“Es una solución para un problema que el mercado todavía no resolvió”, resume Nacho Viñas, CEO de Allaria Real Estate. Este modelo combina lógica hipotecaria con flexibilidad privada en dólares y presenta dos esquemas: financiación de hasta el 60% a 12 años, con una tasa del 9,75% anual, o de hasta el 40% a 8 años con una tasa del 8,5% anual.
Las cuotas son fijas en dólares durante todo el plazo. Al inicio, se paga más interés que capital (sistema francés); con el tiempo, esa relación se invierte. Además, un dato clave es que no hay costos de precancelación.
Las condiciones para acceder son:
– Demostrar ingresos (últimos tres recibos de sueldo o facturación si se es monotributista)
– Que la relación cuota-ingreso no supere el 40%
El proceso es sencillo:
1. El comprador elige la unidad
2. Firma el boleto con financiación
3. Comienza a pagar.
4. La posesión es inmediata, aunque la propiedad aún no esté escriturada
5. La hipoteca se constituye más adelante sobre la escritura cuando se oficialice
Los proyectos disponibles incluyen:
– Distrito Quartier Puerto Retiro, con 120 unidades
– Prima Caballito, con 60 unidades, cuyos valores comienzan en torno a US$2300/m².
El target es claro: clase media con capacidad de pago, pero sin acceso a crédito bancario. “La clase alta no necesita financiamiento; esto apunta a ampliar el mercado y acelerar ventas”, explica Viñas.
Para quienes tienen ingresos dolarizados o activos en dólares, este sistema presenta una ventaja adicional al permitir prever el flujo de pagos con mayor precisión que los créditos en pesos atados a la inflación.
FINANCIACIÓN A MEDIDA
Otra compañía que avanza en esta línea es la constructora Criba, que ofrece planes de financiación directa adaptados para cada proyecto.
“Buscamos que cada cliente encuentre un esquema acorde a su capacidad”, señala Manuel Valdez, director comercial de la firma. Las opciones varían desde 12 hasta 120 cuotas, con anticipos del 30% al 40%.
Los tickets finales oscilan entre los US$92.000 y US$900.000, dependiendo del desarrollo. En algunos casos, es posible avanzar con la escrituración mientras continúa el plan de pagos, lo que establece un híbrido entre financiación privada y crédito hipotecario tradicional.
En el desarrollo de Eduardo Costantini, hay acuerdos con bancos que permiten mantener condiciones similares a las hipotecarias hasta el momento de la escritura.
EN PESOS HASTA 30 AÑOS
Spazios presenta otra lógica: plazos más largos y financiamiento en pesos o dólares, tanto para unidades en pozo como terminadas.
“Ofrecemos financiación de hasta 360 cuotas (30 años) en pesos ajustados al índice CAC o planes en dólares de hasta 72 cuotas (6 años),” detalla Juan Manuel Tapiola, CEO de la empresa.
Las condiciones incluyen un anticipo del 30% (alrededor de US$25.000), y la cuota no debe superar la capacidad de pago del comprador. En unidades terminadas, se agrega un costo adicional cercano al 2% vinculado al mobiliario y terminaciones incorporadas.
Existen unidades listas para habitar en varios proyectos bajo este esquema, con valores promedios en torno a US$2500/m².
Al igual que con los demás desarrolladores, el comprador puede ingresar al inmueble con el boleto al pagar el anticipo, y la escritura se realiza generalmente en un plazo de un año y medio.
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