¿Qué hacer si un inquilino no paga el alquiler?
Cuando un locatario no cumple con el pago del alquiler, se puede iniciar un juicio de desalojo, pero es fundamental tener en cuenta ciertas cláusulas importantes.
Uno de los riesgos más comunes que enfrentan quienes alquilan una propiedad es la falta de pago por parte del inquilino del canon locativo (alquiler puro más los accesorios, como expensas,ABL, entre otros).
A partir de la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, las reglas cambiaron: los contratos volvieron a regirse bajo el Código Civil y Comercial (CCyC) y a libre acuerdo entre las partes. Esto introdujo cambios en el mercado: las actualizaciones pueden pactarse según el índice que acuerden las partes, la moneda de pago y el tiempo del contrato.
Entonces, ante una situación en la que no se cumple con el pago del canon locativo, ¿qué hacer y cómo proceder? Enrique Abatti, abogado especializado en vivienda, aclara estas dudas y resalta la importancia de diferenciar entre alquiler de vivienda y locación comercial, ya que los procedimientos difieren en algunos aspectos.
Qué hacer en cada caso
Alquiler de vivienda
Según el artículo 1222 del CCyC, si el inquilino no paga, el locador debe intimar fehacientemente el pago de la deuda. Esto implica enviar una notificación formal, como una carta documento, otorgando un plazo mínimo de diez días corridos para saldarla. En esta intimación, se debe especificar el lugar de pago. La notificación será válida incluso si el inquilino se niega a recibirla o si no puede completarse la entrega por causas atribuibles a él.
Si, una vez finalizado el plazo, el inquilino sigue sin pagar, el locador tiene derecho a iniciar un juicio de desalojo. Además, puede iniciar un juicio ejecutivo por cobro de los alquileres y sus accesorios, ya que el artículo 1208 del CCyC les confiere a estos montos carácter de título ejecutivo.
También es importante destacar que se puede iniciar una acción judicial contra el fiador, quien es responsable de la totalidad de la deuda.
Alquiler comercial
A diferencia de los alquileres de vivienda, la ley no exige una intimación previa en el caso de las locaciones comerciales. La mora es automática, y una vez que el inquilino ha dejado de pagar, se puede iniciar el juicio de desalojo.
En ambos casos
Es importante aclarar que, en ambos casos, la ley establece que deben pasar dos meses sin el abono del canon locativo. Sin embargo, esto no es de orden público, por lo que las partes pueden acordar un plazo diferente en el contrato. Si el contrato no especifica nada, se aplican los dos meses.
Otro punto a tener en cuenta es el caso de que haya un seguro de caución o fianza. Si el inquilino cuenta con esta opción, es fundamental notificar a la aseguradora de inmediato (generalmente, el plazo es de 72 horas) mediante un medio fehaciente. La aseguradora se subrogará en los derechos del locador y se encargará de iniciar tanto el juicio de desalojo como la cobranza de las deudas.
Para evitar sorpresas, una práctica recomendada para el locador es pagar las expensas y otros accesorios directamente y luego cobrárselos al inquilino junto con el alquiler del mes. Esta modalidad debe estar claramente estipulada en una cláusula del contrato para que sea válida.
Cómo negociar mejores condiciones en un contrato de alquiler
Firmar un contrato de locación puede resultar un proceso estresante si no se conocen bien los derechos y obligaciones, tanto de los inquilinos como de los propietarios.
Tras la derogación de la ley de alquileres, los contratos se pactan bajo el principio de libertad contractual, que otorga a inquilinos y propietarios autonomía para acordar plazos, montos y demás condiciones. Este nuevo marco legal reemplaza los límites y fórmulas de ajuste obligatorias de la ley anterior.
La clave está en prepararse antes de sentarse a la mesa de negociación y en dejar por escrito los acuerdos alcanzados. Antes de firmar un contrato, expertos recomiendan conocer las obligaciones legales del inquilino, pactar con claridad ajustes y condiciones, aprovechar la mayor oferta disponible y documentar todo por escrito para evitar conflictos futuros. Los puntos más importantes son:
– Obligaciones legales del inquilino: debe conservar el inmueble, pagar el alquiler y servicios asociados en tiempo y forma, y restituir la propiedad en buen estado al finalizar el contrato, según el Código Civil y Comercial.
– Libertad contractual: es clave definir por escrito el índice y la frecuencia de ajuste del alquiler, y se recomienda establecer mecanismos de actualización consensuados para mantener el equilibrio económico del contrato.
– Ventaja del inquilino ante mayor oferta: con más propiedades disponibles, los inquilinos pueden negociar mejores condiciones, como descuentos a cambio de pagos adelantados.
– Prevención de conflictos: las cláusulas más problemáticas deben detallarse cuidadosamente y se aconseja respaldar el estado inicial del inmueble con fotos certificadas y documentación anexa.
– Revisión y documentación: inquilinos y propietarios deben verificar títulos, expensas y reglamentos, y asegurarse de que todos los acuerdos queden por escrito para evitar futuros desacuerdos legales.
Fuente: LA NACION
