“`html
¿Qué conviene más: comprar un departamento nuevo o un usado?
Los especialistas coinciden en que el aumento del costo de construcción y la sobreoferta de unidades usadas amplifican el fenómeno.2 de agosto de 2026
11:00
Comprar un departamento usado es, en promedio, un 32,6% más barato que adquirir uno a estrenar. Según el informe de Zonaprop de junio, una propiedad usada en la Ciudad de Buenos Aires es, en promedio, un 32,6% más barata que una a estrenar. Mientras el metro cuadrado de una unidad nueva se ubica en US$2945, el de una usada cotiza en US$2221. La brecha de precio entre un departamento nuevo y uno usado se amplió: está entre los niveles más elevados de los últimos años. La diferencia de valor entre ambas tipologías es amplia, pero lo que realmente llama la atención surge al analizar barrio por barrio: en algunos casos, la diferencia de valores incluso supera el 100%. La brecha se amplió y hoy se encuentra entre los niveles más elevados de los últimos años, explica Candelaria Robaina, de D´Aria Propiedades. Hace un año, un departamento a estrenar costaba 28,4% más que uno usado: el metro cuadrado nuevo se ubicaba en US$2846 y el usado en US$2216, una diferencia 4,2 puntos porcentuales menor que la actual. Si la comparación se extiende a cinco años atrás, el contraste es aún más marcado: la brecha era de apenas 10,8%, casi tres veces inferior a la de hoy. ¿La explicación? Mientras el aumento del costo de construcción impactó de forma directa en el metro a estrenar, las propiedades usadas ajustaron sus precios al alza con mayor lentitud, explica Alan Flexer, Gerente Sucursal San Isidro de Inmobiliaria Narvaez. “La recuperación de la demanda y el renovado interés por los desarrollos también contribuyeron a sostener valores más altos en las unidades nuevas”, agrega. No estamos comparando solamente años: estamos comparando dos productos distintos, explica Sebastián Suárez, CEO y fundador de FILABE Desarrollos. En una unidad nueva también se pagan el costo actual de construcción, el valor de la tierra, los honorarios, los impuestos y la financiación del desarrollo, además de mejores distribuciones, eficiencia energética, instalaciones nuevas y menores costos de mantenimiento. En otras palabras, la brecha no representa únicamente el valor de “estrenar”, sino “la diferencia entre dos generaciones de producto inmobiliario”. Los barrios con las brechas más amplias muestran que la diferencia entre el precio de una unidad nueva y una usada cambia drásticamente según la ubicación:- Monserrat: 111,3% (a estrenar US$3633/m², usado US$1719/m²)
- Villa Lugano: 88,2% (a estrenar US$1784/m², usado US$948/m²)
- Constitución: 71% (a estrenar US$2564/m², usado US$1499/m²)
- Nueva Pompeya: 58,7% (a estrenar US$2003/m², usado US$1262/m²)
- La Boca: 50,2% (a estrenar US$2208/m², usado US$1470/m²)
