Propiedades: Los bancos dan menos crédito y el sector recalcula
Financiamiento a tasas más altas, un dólar en alza y condiciones cada vez más restrictivas, alejan el sueño de la casa propia.
*4 de septiembre de 2025*
*08:00*
El enfriamiento de los créditos podría afectar los precios de las propiedades. La crisis habitacional en el mundo es cada vez más crítica. En Estados Unidos, el acceso a la vivienda propia se encuentra en su nivel más crítico en casi cuatro décadas, con tasas hipotecarias que rozan el 7,5% que expulsan a miles de familias del sueño americano, mientras que Donald Trump analiza declarar la emergencia nacional en la vivienda.
En Europa, la escalada de precios en ciudades como París, Madrid o Berlín ha convertido a la propiedad en un lujo reservado para unos pocos. La Argentina no se queda atrás: la ilusión de tener la casa propia es un sueño que poco a poco se va desmoronando.
Mientras el dólar amenaza minuto a minuto con tocar el techo de una banda cambiaria establecida por el Gobierno, los bancos buscan manejar la demanda de créditos hipotecarios con tasas de interés cada vez más altas, lo que deja a más personas afuera. Además, se suman nuevas restricciones para quienes aún esperan poder acceder a un crédito hipotecario.
“Hoy no es momento para sacar un crédito hipotecario,” resumió una fuente de uno de los principales bancos que anunciaron líneas de financiación para vivienda. “Las tasas no son atractivas porque la coyuntura conspira contra el buen momento que atravesaban los préstamos. Para que el crédito tenga más impacto se necesita desarrollar el mercado secundario, pero la situación electoral actual lo pone en duda,” aseguró la misma fuente.
El ejemplo más claro es Banco Macro, que llevó su tasa nominal anual (TNA) al 15%, la más alta hasta el momento. En paralelo, el Banco Nación no aumentó su tasa, pero sí sus exigencias de scoring, requiriendo un perfil crediticio casi perfecto para acceder a un préstamo.
Las razones detrás de este endurecimiento son múltiples: falta de fondeo de los bancos para prestar importantes sumas de dinero a 20 o 30 años, incertidumbre pre electoral, tasas que encarecen las cuotas y un riesgo país que mantiene al sistema financiero en estado de alerta. “Subir el scoring a un nivel tan alto es una forma de dejar de dar créditos sin mover la tasa,” reconoció un bróker inmobiliario.
En el sector inmobiliario aseguran que muchas operaciones en curso se vieron interrumpidas porque hubo bancos que cambiaron las reglas a mitad del proceso: “De golpe, te dicen que subieron el scoring u otro requisito y quedaste afuera,” comentó un broker.
¿Por qué sube el scoring? Los bancos aumentan el nivel de scoring exigido para los créditos hipotecarios cuando perciben un aumento en el riesgo económico general. Así, se aseguran de que solo los clientes más solventes y con mayor capacidad de pago puedan acceder a un préstamo.
En este contexto, desde el Banco Nación aclararon que “las políticas de riesgo son dinámicas y evolucionan con el mercado, pero seguimos otorgando créditos hipotecarios”.
En cuanto a la explicación de por qué cada vez más bancos se suman a la subida de tasas y al endurecimiento de sus condiciones, Fabián Achával, economista y titular de la inmobiliaria homónima, expone que es una cuestión macro: “Son diferentes caras de todo lo que está pasando. Siempre en un período preelectoral hay volatilidad cambiaria porque las personas dolarizan su portafolio”.
Tasas, dólar y requisitos: un triple empate
El panorama se complica aún más por el aumento del dólar: hace apenas dos meses estaba casi $200 menos que ahora. Los créditos otorgados antes de julio se realizaron con una divisa paralela alrededor de los $1200, mientras que en agosto el escenario fue completamente distinto.
“Me preocupa que se venga un parate en serio; el sector estaba infladísimo con toda la demanda que había,” dice un actor del mercado. El financiamiento hipotecario explica cerca del 20% de las operaciones en Capital, y, sin esa pata, la demanda se retrae. “Si se va el crédito, se va el 20% de la demanda. Y entonces, ¿cómo explicás la suba del usado?” se pregunta Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
A su vez, la suba del dólar dejó a muchas personas fuera del acceso a la vivienda: “Son personas que hace meses calificaban y ahora no,” contó Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo Propiedades.
Ya hay operaciones paradas.
En la práctica, los cambios se ven en las inmobiliarias. “Hubo operaciones prácticamente cerradas que se frenaron a último momento: compradores con la aprobación inicial que, cuando el banco recalculó, se encontraron con nuevas exigencias o con montos a prestar menores al esperado,” relató Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate.
En otros casos, “el crédito se volvió inviable porque la cuota inicial subió demasiado tras el ajuste de tasas. Hoy las tasas están en niveles altos y están definiendo si una operación avanza o no,” agregó Bryn.
Los bancos piden ahora más años de antigüedad en el trabajo o en la relación como cliente. “No es que los bancos rechacen formalmente todos los créditos, sino que los vuelven más restrictivos y difíciles de sostener,” aclara. El resultado: inmobiliarias con operaciones caídas, tiempo perdido y negociaciones que se vuelven más duras.
Moretti también destacó que las operaciones con créditos van a mermar, generando menos demanda en la práctica, lo que también impactará en las compras en efectivo que se veían encadenadas con las realizadas con crédito.
¿Qué va a pasar con los créditos?
Achával prevé que “se va a ralentizar mucho la otorgación de créditos hipotecarios y eso tendrá un efecto multiplicador en las demás operaciones por el mismo efecto de encadenamiento del mercado,” y añadió que hay que esperar que se tranquilice el mercado, “igual todo va a depender de lo que suceda en las elecciones”.
González Rouco también reconoció que “la perspectiva del escenario que se viene es distinta con o sin crédito. El mercado se estructuró para tener financiación, por lo que si no hay crédito, el mercado deberá reestructurarse de nuevo o esperar que el año que viene se reacomode todo y vuelva el financiamiento hipotecario.”
A esto se le suma la falta de liquidez de los bancos. “Si no hay un Gobierno que busque que los bancos tengan liquidez, es prácticamente imposible. Creo que esto es el techo, las operaciones ya están bajando,” aseveró el economista.
¿Qué pasará con el precio de las propiedades?
Por el momento no hay consenso en torno a una caída generalizada de precios. El mercado muestra más bien margen para la negociación y presión a la baja en segmentos concretos, especialmente en propiedades que dependían de créditos.
“No se espera una baja en el valor, porque sin crédito igualmente se vende mucho. Pero sí puede haber más espacio para contraofertas y negociaciones, sobre todo en operaciones que dependían del crédito,” respondió Bryn.
El crédito representa hoy cerca del 20% de las operaciones totales en CABA. Muchos compradores que aún pueden acceder al contado o a alternativas encuentran que el m2 usado está relativamente barato frente a otras opciones.
En resumen, el primer semestre de 2025 encendió expectativas con un repunte del crédito hipotecario; sin embargo, el segundo semestre trajo un reacomodamiento. El combo de créditos con tasas prohibitivas, requisitos que actúan como filtros adicionales y un dólar al alza ponen en jaque el acceso a la vivienda propia.
Las operaciones se amesetan mientras que otras se caen. Para los especialistas, muchas de las respuestas sobre lo que vendrá se conocerán tras los resultados de las elecciones.
Mientras tanto, los créditos hipotecarios que hicieron del 2024 un año en el que el sueño de la casa propia volvió a estar en la mente de muchos argentinos, hoy quedan solo para unos pocos.
Por Candela Contreras
