Palermo y Núñez rompieron el techo de los alquileres: ya superan el millón de pesos para un dos ambientes
Alquilar un departamento de dos ambientes promedio en Palermo y Núñez ya supera el millón de pesos. Impulsados por la demanda en el corredor norte de CABA, estos barrios acompañan a Puerto Madero en el podio de los más costosos.
Las barreras de precios en el mercado de los alquileres porteños han cambiado significativamente. Hasta no hace mucho, pagar más de un millón de pesos por un departamento de dos ambientes era una realidad habitual en Puerto Madero, el barrio más caro de Buenos Aires. Sin embargo, ahora el mapa ha cambiado: Palermo y Núñez se han sumado al club del millón, mientras que otros barrios del corredor norte están cada vez más cerca de alcanzar esta cifra.
Los datos obtenidos de la plataforma inmobiliaria Zonaprop indican que el alquiler promedio de un departamento de 50 m² en Palermo asciende a $1.005.424 mensuales, con un aumento del 1,48% respecto al mes anterior. En Núñez, el costo promedio es de $1.003.138, lo que representa un incremento del 0,73% en comparación con agosto. Así, ambas zonas superan la barrera del millón, quedando solo detrás de Puerto Madero, cuyo valor de alquiler es de $1.268.186 por mes.
A pesar de estos números, se observa una paradoja. Mientras los alquileres en algunos de los barrios más buscados de Buenos Aires alcanzan nuevos máximos, los aumentos de precios han comenzado a desacelerarse. De hecho, septiembre registró la menor suba mensual en lo que va de 2026, y en el acumulado del año, los alquileres se han encarecido menos que la inflación.
Según el informe, el incremento del precio medio de los alquileres en septiembre fue del 1,3%. En lo que va del año, las subas acumuladas son del 20,8%, manteniéndose por debajo de la inflación del período, que es del 23,5%. Así, alquilar un departamento de dos ambientes de 50 m² en CABA demanda, en promedio, $898.154 mensuales.
Para aquellos que buscan una unidad más pequeña, el alquiler promedio de un monoambiente de 40 m² en CABA alcanza los $779.370 mensuales. En contraste, un departamento de tres ambientes y 70 m² cuesta, en promedio, $1.214.267 por mes.
Los cinco barrios más caros para alquilar un dos ambientes
- Puerto Madero: $1.268.186
- Palermo: $1.005.424
- Núñez: $1.003.138
- Colegiales: $989.185
- Belgrano: $971.101
Los datos indican que tanto Colegiales como Belgrano, aunque están por debajo de los $1.000.000, presentan valores cercanos a esta cifra. Es importante aclarar que estos precios son promedios de las publicaciones de departamentos en alquiler disponibles en la plataforma, lo que significa que hay unidades tanto por encima como por debajo de estos valores.
Esta concentración de precios elevados también se puede observar al analizar el mercado por regiones. El corredor norte se posiciona como la zona más cara para alquilar en CABA, con un precio promedio de $970.957 mensuales para un departamento de dos ambientes.
Los barrios más baratos presentan precios radicalmente diferentes. Mientras que en el corredor norte los costos ya superan los $900.000, en el sur y oeste de la ciudad, el promedio aún no llega a los $800.000 para un dos ambientes. El ranking de las zonas con los precios más bajos es el siguiente:
- Lugano: $660.673
- Nueva Pompeya: $729.080
- La Boca: $730.922
- Parque Avellaneda: $746.942
- Villa Real: $775.117
Comprar para alquilar: los barrios que más rentabilidad dejan
Mientras los alquileres superan el millón de pesos en algunos barrios porteños, el escenario para quienes buscan comprar una propiedad como inversión es diferente. Los barrios más caros para alquilar no son necesariamente los que ofrecen la mayor rentabilidad. De hecho, Palermo, Núñez y Puerto Madero se encuentran entre las zonas con los retornos más bajos de la ciudad.
Según el relevamiento, la rentabilidad bruta anual promedio de un departamento en CABA se mantiene en el 5,70%. Esto significa que un propietario necesita, en promedio, 17,5 años de alquiler para recuperar el capital invertido en la compra. Sin embargo, este plazo se ha reducido un 12,5% en comparación con el año anterior, lo que representa una mejora para quienes apuestan al mercado inmobiliario como alternativa de inversión.
En cuanto a los barrios que más rentabilidad ofrecen, destacan los siguientes:
- Lugano: 9,6%
- Parque Patricios: 7,7%
- Nueva Pompeya: 7,6%
Los departamentos con los alquileres más caros son los menos rentables. Palermo y Núñez ofrecen una rentabilidad bruta anual del 4,6%, mientras que Puerto Madero se encuentra en el último lugar del ranking con apenas un 3,2%.
La diferencia también es notable por regiones: mientras que el corredor sur alcanza una rentabilidad promedio del 8,9% anual, en el corredor norte ese indicador desciende al 4,8%.
A pesar de que los barrios más caros no sean los que ofrecen los mayores retornos, también suelen estar entre los más demandados. Esta demanda puede representar una ventaja para los propietarios, ya que favorece una mayor ocupación de las unidades, reduce el riesgo de períodos sin inquilinos y aporta atractivo a la inversión, más allá del rendimiento en sí.
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