“No hay locales”: la avenida porteña en la que las marcas se pelean por estar
HAY UNA AVENIDA QUE TIENE LISTA DE ESPERA PARA CONSEGUIR UN LOCAL LIBRE, ASÍ LO REVELÓ UN INFORME QUE ANALIZA EL MERCADO COMERCIAL EN CABA.
*23 de julio de 2025*
*08:21*
La avenida porteña que tiene lista de espera para conseguir un local libre fue objeto de un reciente informe que revela cómo se reconfiguró el mercado tras la pandemia. En un contexto donde el e-commerce ha cobrado fuerza, algunos corredores comerciales han quedado desplazados, mostrando gran cantidad de locales vacíos. Sin embargo, hay zonas que se han recuperado más rápidamente y los carteles de “Alquiler” ya no cuelgan. En este sentido, una avenida se ha convertido en la favorita de las marcas para establecerse y se posiciona entre las más buscadas.
Así lo demuestra un informe de L.J. Ramos, que analiza la vacancia y los precios de alquiler en los principales corredores de la Ciudad. Según este relevamiento, la Avenida Cabildo, en el tramo entre Virrey del Pino y Avenida Monroe, presenta la menor vacancia del mercado, es decir, la mayor demanda y menor cantidad de locales disponibles para alquilar.
“Cabildo y Juramento da mucha claridad de lo que es un corredor consolidado, y es una zona donde todas las marcas quieren estar. Prácticamente no hay disponibilidad, se encuentra en niveles prepandemia, del 2018 y 2019, y, probablemente, será la zona que seguirá teniendo más demanda”, señala Martín Potito, director de inmuebles comerciales de L.J. Ramos.
Un polo comercial ubicado en la esquina de Cabildo y Juramento muestra cómo, en números, el porcentaje de vacancia se ubica en 1,6% en esta zona, mientras que en otros corredores analizados, los niveles son significativamente superiores: en Palermo Soho está en el 6%; en la avenida Santa Fe, entre Pueyrredón y Callao, se encuentra en el 4%; en Florida, entre Plaza San Martín y Rivadavia, está en 5%; y en la avenida Triunvirato, entre Monroe y Avenida de los Incas, se encuentra en el 3%. Por último, en la avenida Rivadavia, entre Avenida La Plata y Colpayo, los niveles de vacancia alcanzan el 2,1%.
Vale aclarar que, según un informe de Toribio Achával, que agrega otros corredores al análisis, la calle Quintana (del 0 al 500) presenta una vacancia menor a la de Cabildo y Juramento, que se encuentra en 1,45%, al igual que la avenida Cerviño, en la zona del Boulevard, donde la disponibilidad de locales es del 0%. Sin embargo, se trata de áreas con menor cantidad de inmuebles: 69 en el primero y 18 en el segundo. En este informe, el caso del corredor de Cabildo también cuenta con una vacancia mayor a la señalada por L.J. Ramos, pero es importante mencionar que también toma una muestra menor, relevando solo 301 locales frente a los 371 que analiza L.J. Ramos; además, aborda variables diferentes: la vacancia de locales que se ofrecen en alquiler y venta, mientras que el de L.J. Ramos se centra exclusivamente en alquiler.
¿POR QUÉ LAS MARCAS ELIGEN CABILDO Y JURAMENTO?
“Contás con un flujo peatonal y vehicular que minimiza los riesgos de demanda potencial; además, el nivel socioeconómico en el entorno es medio y medio-alto, tanto de quienes viven en la zona como de quienes la transitan”, explica Potito. La cercanía con el subte, el metrobus y puntos turísticos como el Barrio Chino potencian este flujo de circulación. El informe agrega que se trata de una zona con presencia de primeras y segundas marcas, donde predominan los rubros de moda y textil, tecnología y librerías, con galerías emblemáticas como la General Belgrano.
El corredor comercial con menos vacancia es el ubicado en Cabildo, entre Monroe y Virrey del Pino. Lo curioso es que, aunque se trata de la avenida más demandada, no mantiene su lugar en el podio respecto a los valores de alquiler, ya que cuenta con un precio promedio de US$32/m², muy por debajo de la zona de Avenida Rivadavia y Avenida La Plata, que alcanza los US$47,5/m², o Avenida Santa Fe y Callao, que promedia US$45/m², o Palermo Soho, que está en US$40/m². Florida se aproxima un poco más a los valores de Cabildo y Juramento, con un precio de US$30/m², mientras que Triunvirato y Monroe se sitúan en US$24,8/m².
Potito explica que la zona de Avenida Rivadavia y La Plata tiene un movimiento peatonal que es difícil de replicar en otros submercados. “Es una zona muy neurálgica de la ciudad, con un hub de transportes que genera un nivel de circulación de gente más alto que en otros corredores, lo que lleva a que muchas empresas quieran estar allí, empujando los precios hacia arriba”, agrega Potito.
Este corredor, ubicado en Caballito -el barrio situado en el centro geográfico de la Ciudad- está muy próximo al tren Sarmiento, las líneas de subte A y E, y el Parque Rivadavia, lo que mejora la accesibilidad. Se caracteriza por una fuerte presencia del rubro textil, que representa el 29,7% del total, con locales de primeras marcas que refuerzan su posicionamiento comercial. Le siguen en importancia los sectores de servicios financieros y gastronómicos.
¿QUÉ PASÓ CON LOS OTROS CORREDORES?
La calle Florida, que fue por años un corredor muy atractivo, hoy se encuentra entre las zonas con mayor vacancia. “Es un lugar que depende en gran medida del turismo y de las oficinas, sectores que, debido a la pandemia, fueron muy golpeados. Actualmente, está atravesando un proceso de transformación en el perfil de sus inquilinos, ya que antes contaba con primeras marcas, tanto en el rubro textil como en gastronomía, pero durante la pandemia muchas se fueron y ahora, a medida que se terminan los contratos de alquiler actuales, están regresando”, explica Potito. Hoy, la mayoría de los locales vacíos son de gran tamaño, lo que indica una mayor demanda por espacios más reducidos. “El precio por metro cuadrado aumentó un 7,7% y la vacancia bajó un 2% desde principios del año pasado, lo que muestra que se está produciendo una recuperación”, agrega el informe de L.J. Ramos.
La demanda de locales hoy es muy alta en la zona de Cabildo y Juramento, lo que sale al mercado se alquila rápidamente.
No es menor el hecho de que los precios de los alquileres han ido en aumento, intentando recuperar los valores prepandemia. Esto representa un desafío para los operadores de locales, especialmente en el sector gastronómico, quienes tienen dificultad para afrontar el creciente costo de los alquileres. “Se están dando muchos ingresos y salidas de inquilinos, dado que les cuesta afrontar los aumentos que se ajustan por IPC y alcanzan valores muy altos; no pueden trasladar directamente los costos fijos a sus productos y servicios, ya que la demanda en ese rubro ha mermado un poco y la gente no valida esas subas. Creo que los precios deben estabilizarse, de lo contrario habrá inquilinos que no podrán cumplir con el pago mensual y tendrán moras”, concluye Potito.
“Hoy el mercado de locales está marcado por una fuerte demanda en alquiler y una retracción en la venta. Es muy difícil vender locales, porque no ofrecen una rentabilidad adecuada. Hay zonas que son más fáciles por características específicas de los locales, pero, en términos generales, la venta está complicada y el alquiler es muy demandado. Un local bien ubicado se alquila rápidamente”, explica Gonzalo Painceira, de Toribio Achával.
Por María Josefina Lanzi
Fuente: María Josefina Lanzi
