Miami: El inesperado momento que atraviesa el mercado de propiedades de la Florida
Se desploma el volumen de ventas de condominios y los precios bajan, pero poco; ¿por qué desaparecieron los compradores internacionales?
3 de agosto de 2025
10:47
Fisher Island, la exclusiva isla compuesta por condominios y casas multimillonarias en Miami, compró miles de test para detectar el coronavirus para todos sus residentes. Los condominios ubicados frente a la costa en Miami concentran buena parte del inventario disponible en el mercado.
Miami.- Las altas tasas de interés, la subida en los costos de seguros y expensas tras el derrumbe del edificio de Surfside, y la caída en la rentabilidad y la inversión internacional son algunos de los factores que han cambiado drásticamente un mercado que venía hirviendo durante años. Miami se congeló.
Según el último informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios (realtors) de Miami, las ventas de condominios en el condado de Miami-Dade cayeron en mayo un 25% respecto al mismo mes del año pasado, mientras que en Broward (su vecino que abarca la zona de Fort Lauderdale) cayó un 24%. En casas, el parate fue algo menor: 14,9% y 11,5%, respectivamente en cada zona. La estadística no incluye nuevas construcciones, que han tenido una performance mejor que los usados.
Los condominios frente a la costa de Miami reflejan el cambio de ciclo del mercado inmobiliario, que pasó del auge al enfriamiento. A nivel estatal, según la asociación Florida Realtors, las ventas de departamentos cayeron un 20% interanual mientras que las casas un 6%.
Como contrapartida, el inventario de condominios en Miami viene subiendo. En mayo había a la venta un 39,5% más departamentos que en 2024, aunque el total aún está significativamente por debajo del nivel previo a la pandemia. El inventario de condominios en Miami (13.192 unidades) es un 16,9% inferior al de mayo de 2019 (15.893).
El número de propiedades a la venta en Miami aumentó un 39,5% en comparación con el año pasado. Mientras el suministro de casas es de 6,6 meses, para condominios existentes es de 14 meses, lo que señala un mercado favorable para los compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores se sitúa entre seis y nueve meses de inventario.
¿Qué pasó con los precios?
“Los precios rondan los del 2022, pero aún están un 54% por encima de donde estaban en 2020. El declive varía según las áreas. El precio medio de una casa en Florida bajó en 13 de 22 áreas metropolitanas. En la categoría de condominios y townhouses (casas adosadas), la disminución de precios empezó en julio del año pasado. Esa tendencia continuó en las cifras más recientes, con el precio medio de venta a nivel estatal en esta categoría cayendo un poco más del 6%. Aun así, ese valor sigue siendo un 54% más alto que en 2020”, escribe en su último informe de la Asociación de Realtors de Florida, el economista Jefe, Brad O’Connor.
El aumento de proyectos nuevos en zonas como Doral y Downtown incrementó la oferta en el segmento de lujo. Las propiedades siguen altas, sobre todo en el sur del Estado.
En el condado de Miami-Dade, el inventario activo de viviendas por debajo de los $400.000 a fines de mayo de 2025 representaba solo el 3% del inventario total activo (aunque ligeramente superior al 2% de participación de hace un año); en Broward, un 8%; y en el condado de Palm Beach, un 14%. Las condiciones siguen siendo competitivas para las viviendas unifamiliares con precios de $400.000 o menos, con apenas tres meses y medio de inventario en Miami-Dade y cuatro en Broward.
¿Por qué se enfrió el mercado?
Una de las razones del parate, acuerdan todos los especialistas, son las altas tasas de interés. “El americano no está vendiendo propiedades porque hoy el 80% tiene una hipoteca con una tasa que está entre el 3% y 5% anual. Esa gente no quiere vender su casa para comprar otra y pagar el 7%. Esa es la razón por la que el local no vende tan seguido sus propiedades y no se está mudando”, explica Rutois.
Desde la Asociación de Realtors de Florida lo avalan con números. Los niveles de inventario han seguido aumentando de forma muy constante desde que las tasas hipotecarias comenzaron a subir rápidamente en 2022. A nivel estatal, sin embargo, “hubo solo 156 viviendas unifamiliares más a la venta al final de mayo en comparación con el final de abril. Eso representa un aumento mensual de apenas el 0,1%. Es un crecimiento significativamente más lento en el inventario de viviendas unifamiliares”, cuenta O’Connor, lo que habla de poca gente queriendo vender.
El mercado presenta una tendencia de precios estables a la baja, con brokers y analistas atentos a las señales de reactivación. El congelamiento viene de años calientes. “En condominios hubo un fuerte aumento postpandemia. De 2020 a 2022 hubo aumento de precios de entre el 35% y 50%. Había muchísima demanda, mucha competencia y mucho ingreso de inversores extranjeros. Los condos siempre fueron más buscados por los inversores porque el precio es más bajo. A partir de 2023 y 2024 se fueron estabilizando, donde más bajaron fueron unidades de lujo, empezó a haber sobreoferta de propiedades, y en 2024 se fueron acomodando para abajo. Diría que los precios cayeron de un 5% a 10% respecto a 2022”, sintetiza Sebastián Golitz, broker inmobiliario de ESA Realty Inc.
Las cifras, no obstante, varían enormemente en el polarizado inventario de viviendas del sur de Florida. La zona es el primer factor, y el tipo de unidad el segundo: no es lo mismo los condominios antiguos y problemáticos a las atractivas construcciones nuevas.
Además del incremento en las tasas hipotecarias que se duplicaron, otra razón del enfriamiento del mercado en el sur de Florida es la baja en la demanda de compradores internacionales. “Hubo una caída de la rentabilidad de la inversión porque prácticamente se duplicaron los seguros. Bajó la demanda de compradores internacionales y los locales buscan los edificios que tengan expensas más moderadas y sin problemas edilicios. Los costos en los edificios aumentaron por nuevas reglamentaciones después de la caída del edificio de Surfside sobre la playa”, argumenta Golitz.
Las nuevas construcciones de lujo incrementaron la oferta en barrios como Edgewater, Doral y Brickell. Para el broker, la demanda y el volumen de operaciones dependiendo de la zona está de un 20% a 30% por debajo del 2022. “Se presentan algunas oportunidades porque ahora sí los precios se están convalidando entre un 5% y 7% por abajo de los valores publicados, los compradores pueden elegir más y hay más oportunidades”, agrega.
Mauro Rodríguez, realtor de Agus Pris Investments, asegura que su segmento de extranjeros está congelado o en stand by. “Para los compradores internacionales, sacar un crédito que va del 7% al 9% y recibir una rentabilidad del 5% no les resulta interesante”, asume, aunque también cree que si el año que viene bajan las tasas, saldrán ganando quienes se adelanten a aprovechar las oportunidades actuales.
Rutois también argumenta que el número de extranjeros comprando en Florida bajó muchísimo. “Argentina lidera esa tendencia. Para mí, ese es el factor número uno porque el mercado de condominios lo mueven los extranjeros en Miami y ha bajado muchísimo”, sostiene.
El interés de los compradores internacionales por invertir en Miami disminuyó drásticamente en los últimos años. “Si bien la guerra con Ucrania no afecta directamente el mercado de la Florida, a mi entender la guerra se acaba en pocos meses, y eso va a ayudar a estabilizar los mercados en general. Al pasar eso la bolsa va a recuperar valores, la gente va a tener más ánimo para volver a invertir. Indistintamente a lo que suceda a largo plazo, invertir en Miami ha sido la mejor inversión. Eso no va a cambiar, ha sido la más segura y la más rentable si la comparás con otras inversiones sin riesgo”, opina Rutois.
Gay Cororaton, economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, cree que vienen vientos mejores. “La buena noticia es que las condiciones de asequibilidad están en camino de mejorar, ya que se espera que la Reserva Federal reanude sus recortes de tasas en la segunda mitad del año”, especula.
Otro tema que ha espantado a los inversores es la rentabilidad en los alquileres, que también se enfrió. En la pandemia se construyó mucho, y llegó a vivir gente de todo el planeta porque era el único estado que estuvo abierto. Mucha de esa gente se fue y
