Mercado inmobiliario de CABA: qué barrios y tipo de propiedades son las más buscados
Palermo, Belgrano, Recoleta, Núñez, Villa Urquiza, Caballito y Villa Crespo son los elegidos tanto por la oferta como por la demanda. Las tipologías preferidas son los dos y tres ambientes. El usado le gana al nuevo.
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires está más activo que en los últimos años. Sin embargo, sigue siendo muy selectivo. Hay oferta, en especial de usados, y también muchas unidades a estrenar en barrios consolidados.
“En los últimos meses estamos observando una meseta. Si bien no continuó el ritmo de crecimiento que se proyectaba, la demanda se mantiene activa y los valores han logrado sostenerse”, afirma Sebastián Sosa, presidente de Remax Argentina & Uruguay.
Los especialistas coinciden que los barrios que siguen siendo protagonistas tanto por la oferta como por la demanda son:
Palermo, Belgrano y Recoleta, y también Núñez, Villa Urquiza, Caballito y Villa Crespo. Son zonas que se destacan por su buena conectividad y vida de barrio, que hoy tienen peso en la decisión de compra.
“La demanda aparece cuando el precio es lógico y el departamento está bien presentado. Lo que más se busca son unidades de dos ambientes para primera vivienda o inversión y de tres ambientes para familias que crecen o quieren dar un paso más”, dice Ezequiel Wierzba.
El CEO de la inmobiliaria Click comenta que
“el comprador busca departamentos con buena iluminación natural, balcón, buena distribución y, si es posible, cochera.” En amenities, la gente prioriza el sum, parrilla, pileta, gimnasio y seguridad, pero prestando atención al precio de las expensas, que en muchos casos son determinantes a la hora de elegir el producto.
El perfil del comprador es bastante heterogéneo porque depende mucho del producto y de la zona. Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, lo describe:
“El año pasado, con el surgimiento de los créditos hipotecarios, creció el comprador de entre 30 y 45 años. En general, se trata de un consumidor final. El inversor, en cambio, tiene entre 45 y los 60 años.”
En relación con los precios, durante los últimos meses se han mantenido estables. El incremento cercano al 6% que se registró el año pasado no se ha replicado durante los primeros meses del año.
“Estimamos que el primer semestre continuará con esta misma dinámica de un mercado firme y sin subas significativas en el corto plazo”, comenta Sosa.
El precio varía según la zona y el producto. En Caballito, por ejemplo, los usados cotizan a US$ 2100 el m2 y a estrenar, US$ 3000 el m2.
“El valor final varía porque depende de la antigüedad del edificio, si tiene amenities y si la unidad está reciclada. En Caballito, un dos ambientes usado se ubica entre US$ 90 mil y US$ 100 mil, y a estrenar a partir de US$ 120 mil.”
La brecha entre usados y nuevos ronda entre el 20 y 25 %. En Palermo, Proyecto Godoy, con buenas vistas.
Además, agrega que
“en cuanto a los tiempos de venta, las propiedades que ingresaron recientemente se están comercializando en plazos de entre 60 y 90 días.” En cambio, las que fueron publicadas el año pasado y que hoy están por encima del precio que los compradores están dispuestos a pagar, presentan un promedio de cierre cercano a los 120 días.
Respecto del margen de negociación,
se mantiene estable. En la mayoría de las operaciones se ubica entre un 5% y un 7% de diferencia entre el valor de publicación y el valor final de cierre.
Para el directivo de Remax,
“la mayor demanda se concentra en unidades usadas.” La brecha de precio frente a las propiedades a estrenar, que ronda entre un 20% y 25%, según el barrio, es un factor determinante. Además, los departamentos usados suelen ser apto para crédito, mientras que muchas unidades en obra aún no lo son, lo que limita su acceso al segmento de compradores que busca financiación.
Los créditos hipotecarios dieron algo de dinamismo al mercado.
“Aún no son el motor principal como ocurre en mercados más desarrollados, pero sí están traccionando operaciones que antes no podían concretarse.” En muchos casos, la compra se estructuró combinando ahorro propio y crédito, señala Altgelt.
De todos modos, el broker destaca que
“el mercado inmobiliario sigue teniendo un componente fuerte de operaciones al contado en dólares, en especial en el usado.” En el pozo pueden aparecer posibilidades de financiar la compra.
Sobre la firma: Liliana Carbello, redactora en ARQ y Countries, especializada en real estate.
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