Los riesgos de comprar un departamento en una venta encadenada y cómo minimizarlos
La compra encadenada de propiedades es un tipo de operación muy habitual en el mercado inmobiliario. A la hora de vender un inmueble, puede presentarse lo que se conoce como una venta encadenada. Esta operación implica que el cierre de una venta depende directamente de otra. Según Charlie D’Aria, director de D’Aria Propiedades, “es el típico caso de quien vende su casa porque necesita ese dinero para comprar otra propiedad”. D’Aria asegura que este tipo de ventas son frecuentes y que actualmente un gran porcentaje de las operaciones residenciales se llevan a cabo de esta manera. “No todo el mundo tiene el capital disponible sin antes desprenderse de su propiedad anterior, lo que obliga a calzar los tiempos de ambas operaciones”, señala.
El riesgo principal es que se rompa un eslabón y se produzca un efecto dominó. Esto puede ocurrir si un comprador pierde un crédito o si surgen problemas de papeles en el último momento. El mayor riesgo es el financiero. Por ejemplo, si alguien se compromete a comprar una propiedad y, de repente, se cae la venta que necesitaba para tener el dinero, se rompe la cadena, lo que puede hacer que todas las operaciones posteriores se caigan. Esto puede llevar a los involucrados a perder señas, tiempo y la casa que ya habían elegido. En este contexto, el rol del broker inmobiliario es fundamental, ya que debe mediar y manejar las ansiedades de todas las partes, algo esencial en este tipo de operaciones. “Su trabajo ayuda a reducir riesgos y tiempos”, enfatiza.
El director de D’Aria Propiedades destaca que las situaciones riesgosas surgen porque se coordinan realidades económicas y tiempos distintos. “A veces, hay tres o cuatro familias involucradas, cada una con su escribano y sus necesidades. La situación se complica aún más cuando hay propiedades heredadas en juego, donde dependés de los tiempos de una sucesión o declaratorias de herederos. Cualquier demora administrativa o judicial en una de las puntas traba irremediablemente al resto de las operaciones”, sostiene.
Ante estas posibilidades,
es esencial evitar los compromisos “a ciegas”. “No podés firmar una compra sin aclarar que dependés de una venta previa. También hay que evitar los plazos demasiado optimistas; en las cadenas siempre surgen imprevistos y si no dejás un margen de maniobra, el estrés es total”, enfatiza D’Aria.
Nunca avanzar sin que un broker profesional y escribanos de confianza hayan revisado los títulos de todas las propiedades que integran la cadena. “No sirve de nada que tu propiedad esté impecable si la del que te compra a vos tiene un embargo o una sucesión frenada, porque eso te complica el cierre a vos también”, aclara. Para que estas ventas encadenadas se realicen sin inconvenientes, es fundamental apoyarse desde el inicio en una inmobiliaria y un escribano de confianza. “No se puede dejar nada al azar”, reitera. “El rol del broker es coordinar a todas las partes y hacer un seguimiento y auditoría de los papeles de todas las propiedades de la cadena junto al escribano. La experiencia es clave, porque hay que detectar a tiempo si hay un embargo o una sucesión trabada en cualquier eslabón, ya que eso frena el cierre”, dice.
Por último, D’Aria destaca que la clave está en que los contratos estén alineados: si se mueve una fecha en un extremo, debe moverse en el otro. “Por eso utilizamos reservas ad-referendum, para que la compra quede atada a la venta. También negociamos márgenes de 15 o 20 días entre escrituras para que nadie quede en una situación complicada. En definitiva, el broker está para dar seguridad y garantizar que todos los involucrados lleguen al cierre de cada operación”.
Ver nota original
Postulate para ser agente REMAX
