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LOS DEPARTAMENTOS AMPLIOS PIERDEN TERRENO EN CABA Y SOLO EL 9% SUPERA LOS 100 M2
Comprar un departamento amplio en la Ciudad de Buenos Aires es cada vez menos representativo de la oferta inmobiliaria. Apenas el 9% de las unidades disponibles supera los 100 m², una proporción muy distinta de la que se registraba en la década de 1930, cuando esa superficie correspondía a la mitad de los departamentos. El cambio no se limita a los metros cuadrados: también se modificó la composición de las viviendas. El departamento mediano, que hace 90 años tenía cuatro ambientes, hoy cuenta con dos. Y los monoambientes, que representaban apenas el 1,9% de la oferta en los años 30, ahora concentran el 35% de las unidades nuevas. El fenómeno fue documentado por Mirando.ai, una startup dedicada al análisis del mercado inmobiliario, que examinó 53.424 avisos activos de departamentos y PH. Su relevamiento detectó que la superficie mediana porteña se mantuvo durante cuatro décadas en torno de los 60 a 62 m², pero comenzó a retroceder en 2010. Desde entonces llegó a unos 46 m² y no recuperó los niveles anteriores. La reducción no implica que cada ambiente se haya vuelto mucho más pequeño. A lo largo de nueve décadas, los metros cuadrados por ambiente se mantuvieron relativamente estables, entre 20 y 26 m². El principal cambio fue la cantidad de ambientes incluidos en cada unidad.DEPARTAMENTOS EN CABA: QUÉ BARRIOS PERDIERON MÁS METROS CUADRADOS
La evolución de las superficies varía según la zona. La comparación entre propiedades construidas antes de 1980 y las desarrolladas desde 2010 muestra que los barrios que históricamente ofrecían viviendas más amplias experimentaron las caídas más fuertes. Recoleta encabeza los retrocesos: sus departamentos pasaron de un promedio de 90 m² a 45 m², una reducción del 50%. En Monserrat, la caída llegó al 41%, y en Palermo, al 40%. En cambio, las variaciones fueron más moderadas en Villa Devoto, donde la superficie disminuyó un 6%; Villa del Parque, con una baja del 8,5%; y Villa Urquiza, con un retroceso del 9,6%. La brecha también aparece al comparar grandes sectores de la Ciudad. Las unidades nuevas del norte tienen un 45% menos de superficie que las construidas antes de 1980. En el oeste, la reducción es del 29%, mientras que en el sur apenas llega al 5%. La oferta de monoambientes presenta otra diferencia territorial: representa el 38% de las unidades nuevas del norte y el 19% de las del sur. Por lo tanto, el achicamiento no avanzó con la misma intensidad en todos los barrios.EL PRECIO TOTAL DEFINE QUÉ DEPARTAMENTO PUEDE COMPRAR CADA INVERSOR
La reducción de las superficies también está vinculada con la capacidad de compra. Durante años, los inmuebles fueron una alternativa para preservar los ahorros. En ese contexto, los departamentos compactos permitían acceder al mercado con un desembolso menor y resultaban una opción para inversores con presupuestos limitados. Sin embargo, el tamaño no determina por sí solo el éxito comercial de un proyecto. La ubicación, el precio, el público al que se dirige y las características de cada desarrollo inciden en la demanda. Además, durante los últimos dos años parte de los inversores que destinaban excedentes de pesos a propiedades en pozo se retiró del mercado, mientras que las unidades usadas ganaron atractivo por sus precios de oportunidad. Los valores muestran la diferencia entre el costo de entrada y el precio por metro cuadrado. Según los datos aportados por Mirando.ai, un monoambiente a estrenar ronda los u$s105.000, mientras que un departamento de tres ambientes alcanza los u$s248.000. No obstante, las unidades pequeñas no necesariamente tienen el menor precio por metro cuadrado. En un mismo barrio, los monoambientes se ofrecen en promedio un 8% por debajo de los departamentos de dos ambientes. Los departamentos de cuatro ambientes, en cambio, registran valores por metro cuadrado un 16% superiores a los de los monoambientes.MÁS HOGARES UNIPERSONALES Y MENOS CRÉDITO CONDICIONAN LA OFERTA
La composición de la población también ayuda a explicar por qué las unidades pequeñas ganaron presencia. Entre 2010 y 2022, la cantidad de hogares en la Ciudad creció un 22%, mientras que la población aumentó un 8%. Actualmente, cuatro de cada diez hogares porteños están integrados por una sola persona, un perfil que puede favorecer la búsqueda de departamentos compactos. A esta transformación se suman el costo del suelo, los gastos de construcción y las dificultades para acceder al financiamiento. Desde 2018, la superficie mínima legal de una vivienda en CABA es de 18 m², por debajo de los 27 m² que regían anteriormente. Por ahora, la tendencia también se mantiene en los emprendimientos en pozo, cuyas unidades promedian los 47 m². Una recuperación de los departamentos amplios dependerá de la capacidad de compra de los hogares, de una mayor disponibilidad de crédito y de la decisión de los desarrolladores de apostar por propiedades de mayor valor.Fuente: Ver nota original
