Los barrios en donde los precios de los departamentos aumentaron más que el promedio del mercado
Aunque los precios tuvieron una suba promedio de menos del 10%, hay algunas zonas de la ciudad de Buenos Aires con incrementos que casi duplican esta cifra.
* 15 de mayo de 2025
* 11:53
* Tiempo de lectura: 6 minutos
El mercado inmobiliario vivió un despertar en el 2024, año en que los precios de publicación aumentaron un 6,8%, tras cinco años de caída. Hoy, ese resurgimiento se consolida, y algunos barrios son los principales expositores de este fenómeno. Aunque en los últimos 12 meses (de abril de 2024 a abril de 2025) los precios de publicación subieron en promedio un 8,5%, hay barrios de la ciudad de Buenos Aires donde esos incrementos pueden superar el 16%.
Cuáles son los barrios de la Ciudad en donde la suba de precios de las propiedades llega a casi el 20%
Ese es el caso de Núñez, zona en la cual los valores de publicación crecieron un 16,7% en el último año. También Villa Ortúzar, con un incremento interanual del 14,1%, y Colegiales, que experimentó una suba del 14%.
Otros barrios que mostraron incrementos de dos dígitos fueron:
– Agronomía: 12,56%
– Villa Devoto: 12,55%
– Villa Pueyrredón: 12,12%
– Chacarita: 11,36%
– Constitución: 11,36%
– Mataderos: 11,55%
– Lugano: 14,02%
Los brokers opinan que el aumento fuerte en esos barrios puede deberse a la gran cantidad de construcciones nuevas. Con el costo de construcción en dólares en alza, que acumula un incremento del 98% desde octubre de 2023, los valores pueden haber sido empujados hacia arriba por este fenómeno.
Colegiales es uno de los barrios que ha sumado una gran cantidad de propiedades en pozo en oferta, en relación a su oferta de usados. “Determinados barrios han tenido una renovación reciente muy fuerte, como Núñez, Villa Ortúzar y Colegiales. Allí, la cantidad de departamentos a estrenar o en obra es grande, en comparación con los usados”, señala Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades.
La proporción de oferta en construcción, a estrenar y unidades de hasta cinco años de antigüedad es significativamente mayor en estos barrios. En Núñez, representa el 64,1% del total ofrecido, en Colegiales el 51,6% y en Villa Ortúzar el 50,5%. En comparación, en el total general de la Ciudad, este porcentaje no supera el 39%. Esto muestra un peso más fuerte de esos productos en esas zonas y, sumado al incremento del costo de construcción, ha acelerado la suba de precios promedio en estos barrios.
El broker explica que incluye a las propiedades con cinco años de antigüedad, ya que, aunque se construyeron hace un tiempo, el vendedor está influido por el costo actual de construcción. Al momento de vender, se plantea si podrá reponer el inmueble a precios actuales.
Otros analistas sugieren que, en el caso de los barrios del norte, los precios se ven impulsados por factores como “la oferta del crédito hipotecario, la percepción de que hoy los valores son oportunidades y la seguridad en los alquileres para los propietarios”. En el sur, el aumento se vincula principalmente a los préstamos.
Núñez es el barrio que tuvo el mayor aumento de precios en los últimos 12 meses.
Más allá de las diferencias en los incrementos de cada barrio, un dato clave en el análisis de los precios de CABA es la ventana de oportunidad. Entre 2019 y 2023, los valores de publicación bajaron un 24%, mientras que “los precios de cierre disminuyeron un 50% en términos reales”, comparte Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima. Esto sugiere que aún hay margen para aumentar, dado que los precios actuales son similares a los del 2006, lo que indica su atractivo.
Si se observa la oferta de propiedades, “en 2022 había 165.000 unidades en venta en CABA; hoy son poco más de 100.000”, reveló Issel Kiperszmid, titular de DYPSA Group. Algunos brokers pronostican que para septiembre el stock podría bajar a 65.000.
La demanda sigue en aumento, y un índice clave lo muestra: el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles en febrero fue de 1,6 años, considerablemente menor al máximo histórico de 10,3 años alcanzado a mediados de 2020. En otras palabras, en febrero se necesitaban 1,6 años para vender todas las propiedades ofertadas en ese momento.
La aparición del crédito hipotecario en abril del 2024 ha despertado la demanda. En el primer trimestre de 2025, se registraron casi 3000 compras con hipoteca en la ciudad de Buenos Aires, comparado con menos de 250 el año anterior. “Hoy hay inmuebles que se reservan en dos días y varios interesados en la misma propiedad. Eso no se veía antes”, reveló Ariel Champanier, CEO del grupo Remax Premium Argentina.
Los propietarios son conscientes de la mayor actividad de la demanda y no están muy dispuestos a regatear el precio de su propiedad. Actualmente, el rango de contraoferta está debajo del mínimo histórico (5%). Según un relevamiento de la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina, los márgenes de contraoferta se ubicaron en un promedio de 4,18% en febrero.
“Se ha instalado nuevamente la conversación sobre el mercado inmobiliario entre la gente.” La posibilidad de comprar una vivienda ha vuelto a ser parte de las charlas cotidianas y decisiones familiares.
Por María Josefina Lanzi
Fuente: María Josefina Lanzi
