Los barrios con más oferta de PH: la propiedad más buscada que recibe el doble de consultas que un departamento
Para muchos argentinos, el sueño de la casa propia es más bien el sueño del PH propio. Con expensas bajas o inexistentes, además de acceso a patio o terraza, esta clase de propiedades son una de las tipologías más codiciadas del mercado inmobiliario. Encontrar una de esas viviendas históricas y tan peculiares puede ser un desafío para quienes peregrinan en busca de su futuro hogar.
“Son propiedades que, a diferencia de los departamentos, muchas veces cuentan con espacios libres más amplios como terrazas o jardines. Los PHs son grandes opciones para quienes buscan independencia, pero disponen de presupuestos más acotados”, señala Leandro Molina, country manager de Zonaprop.
De acuerdo al último informe de demanda de ese portal, en CABA los departamentos son las propiedades que registran mayor volumen de interesados. El 81% de la demanda se concentra en esta tipología, mientras que el 18% se concentra en casas y/o PHs y el 1% se dirige a terrenos. Sin embargo, al analizar la presión de demanda, es decir, la cantidad de consultas por aviso, se ve que un aviso de PH recibe más del doble de consultas que un departamento promedio.
“El PH es un bien escaso. Ya no se fabrican. Se siguen construyendo departamentos, pero PHs con su tipología tradicional no se hacen más. Por eso cada unidad bien ubicada y a refaccionar es una oportunidad que no se vuelve a repetir. Y para el comprador final, cada PH remodelado es una posibilidad única, que dura poco en el mercado”, explica Virgilio Raiden, director de Flipping Master y Presidente de la Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario.
“El comprador de PH busca la espacialidad de una casa al precio de un departamento: independencia, expensas bajas o nulas y contacto directo con el exterior a través de patios o terrazas propias. Después de la pandemia, eso dejó de ser un plus para volverse innegociable para muchas familias”, dice Raiden y agrega que a eso se le suma el encanto de lo antiguo: “Bien reciclado, esa misma antigüedad se transforma en una unidad encantadora y fascinante, con una personalidad que un edificio nuevo difícilmente puede ofrecer en los mismos metros”.
Los PH con acceso independiente son una de las tipologías más buscadas por quienes priorizan privacidad y bajos costos de mantenimiento.
Respecto a los precios, la comparación con los departamentos tradicionales puede ser, según las características del PH, incluso superior. Ezequiel Wierzba, Fundador y director de Click, apunta: “Un PH reciclado, luminoso, con espacios libres como un patio, terraza o jardín puede superar claramente el valor de un equivalente en departamento tradicional en la misma zona; los espacios libres son atributos muy demandados y hacen la diferencia”.
POR DÓNDE BUSCAR
Derivados de las antiguas “casas chorizo”, su concepto nació con la ley de Propiedad Horizontal (PH) de 1948 que permitió dividir viviendas grandes. En el mercado apuntan a barrios como Palermo o Caballito como la cantera tradicional para encontrar esta clase de inmuebles. Más allá de esas zonas céntricas de la ciudad hay nuevas regiones con alguna que otra oportunidad por descubrir para quienes aman los techos altos y los pisos de pinotea.
“En CABA los PHs con potencial se concentran en barrios de baja densidad y con historia: Caballito, Devoto, Barracas y Colegiales. La joyita de hoy está en el corredor Saavedra–Núñez–Coghlan, donde el público joven busca esta tipología y casi no la encuentra, porque la oferta disponible está degradada u obsoleta funcionalmente”, indica Raiden.
Wierzba marca en el mapa que los barrios con mayor oferta siguen siendo Villa Crespo, Caballito, Almagro, Parque Chacabuco, Villa del Parque, Devoto y Palermo. Son zonas donde históricamente hubo muchas casas que con el tiempo se subdividieron en PHs. De todas maneras, sugiere: “Si alguien busca oportunidades, yo miraría también barrios como Paternal, Monte Castro, Villa General Mitre o Parque Avellaneda. Todavía tienen precios más accesibles y aparecen PHs con muchísimo potencial, sobre todo para quienes valoran los metros, el patio o la terraza antes que una ubicación premium”.
Los patios y las parrillas son algunos de los espacios más buscados por quienes eligen un PH. Para Federico Fortin, Team Leader – Residencial de LJ Ramos, es fundamental hacer esta distinción en términos de la ubicación. Incluye entre los barrios más tradicionales o reconocidos en cuanto a oferta de PHs a Palermo, Colegiales, Belgrano, Caballito, Villa Crespo y Chacarita, con los valores más altos. Sin embargo, agrega: “Encontramos zonas como San Telmo, Almagro, Boedo y Mataderos con menor demanda, pero con mucha oferta a valores mucho más competitivos”.
En tanto, en el portal Zonaprop, los barrios con mayor volumen de oferta, tanto para el alquiler como para la compra, son Palermo (6,36%), Villa Urquiza (5,68%) y Caballito (5,17%).
CONSEJOS PARA ENAMORADOS DE LOS PHS
Si faltaban pruebas del interés por este tipo de propiedades, el entusiasmo se evidencia en la velocidad con que se concretan las operaciones. “Cuando aparece un PH bien resuelto en buen barrio, se absorbe rápido. Y como no se construyen PHs nuevos, esa escasez es estructural, no pasajera. Eso sostiene su demanda por encima del departamento estándar. Por eso, los PH renovados, en general, los vendemos entre los 15 y 30 días de su publicación”, comenta Raiden.
Con ojo profesional entrenado en encontrar oportunidades para refaccionar, sostiene: “Como flipperos buscamos la peor propiedad del mejor barrio: la más deteriorada o peor interpretada por el mercado tradicional. La disciplina es mirar en dos direcciones a la vez. Hacia adentro, para detectar problemas estructurales y de instalaciones, que en un PH de más de 60 u 80 años casi siempre hay que renovar de raíz. Hacia afuera, para leer qué pide ese barrio: a quién le vamos a vender y qué espera encontrar. La clave no es solo dejarlo lindo, sino resolver el caos funcional típico de estas unidades: circulación, luz y una conexión fluida entre el área social y la terraza.”
Para el vendedor, también hay consejos de especialistas. “Le recomendaría poner en valor lo que hace único al PH. Muchas veces la gente compra el estilo de vida que ofrece la propiedad más que los metros cuadrados. Una buena presentación, fotos profesionales y destacar el patio, la terraza o la posibilidad de ampliación pueden hacer una gran diferencia”, explica Wierzba.
En tanto, para quienes venden un PH a reciclar, Raiden recomienda no gastar en una refacción a medias que el comprador va a rehacer igual. “Conviene mostrar el potencial, ordenar, limpiar y poner un precio acorde al estado, sin pretender el valor de algo ya terminado. Un PH bien presentado y bien tasado se vende rápido; uno sobrevaluado se estaciona.”
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