Los 7 Barrios Donde Alquilar a Estudiantes Ya es Más Rentable que Airbnb
La saturación de la oferta turística y los altos costos operativos están empujando a cada vez más inversores hacia el alquiler para estudiantes. ¿Qué barrios muestran hoy la mejor rentabilidad?
Buenos Aires se ha consolidado como el principal destino estudiantil de América Latina, de acuerdo a un estudio privado. A lo largo de los años, Airbnb fue uno de los negocios más rentables en el mercado inmobiliario porteño. Sin embargo, este escenario ha comenzado a cambiar. Mientras que el alquiler turístico muestra señales claras de saturación en las zonas más tradicionales, cada vez más inversores están dirigiendo su atención hacia el sector estudiantil, que ofrece una mayor estabilidad, menor rotación y costos operativos más bajos.
La Ciudad de Buenos Aires se ha posicionado como el principal destino de estudios en América Latina, según el Ranking QS de las Mejores Ciudades Estudiantiles 2026, donde ascendió diez puestos, situándose en el lugar 32 a nivel global. Anualmente, cerca de 200.000 estudiantes, tanto del interior como del exterior, llegan a Buenos Aires, generando una demanda constante de alojamiento flexible.
Núñez, Villa Urquiza y Coghlan aparecen como las zonas con mayor potencial para la renta estudiantil.
Previsibilidad vs. Volatilidad: El Fin de la “Fiebre” por el Turismo
El mercado de alquileres temporarios en Buenos Aires, que cuenta con aproximadamente 24.267 unidades activas, atraviesa una fase de reequilibrio. Si bien la renta bruta potencial del alquiler turístico ha sido históricamente superior, los analistas advierten sobre signos de saturación en áreas como Palermo Soho.
Martín Flachsland, gerente de Marketing de Estudio Kohon, señala que “el turismo internacional ha mostrado señales de saturación en zonas tradicionales como Palermo, donde la oferta es altísima”. Ante este panorama, la demanda estudiantil se presenta como un “punto medio” que combina una renta superior al alquiler tradicional, pero con un riesgo operativo significativamente menor en comparación con plataformas como Airbnb.
Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario de Zipcode, refuerza esta tendencia al explicar que, aunque el alquiler turístico tiene una renta bruta estimada del 7,39% anual frente al 6,57% del alquiler tradicional, esa diferencia se reduce al considerar los gastos de gestión hotelera. “El alquiler a estudiantes es el punto medio que muchos propietarios están empezando a mirar: no tiene la rentabilidad explosiva prometida por Airbnb, pero tampoco su nivel de desgaste”, indica Bryn.
Menos Rotación y Mayor Ocupación
Uno de los mayores atractivos del público estudiantil es la estabilidad de los contratos, que suelen alinearse con el ciclo lectivo de 9 a 12 meses. Esta menor rotación impacta directamente en la estructura de costos del propietario. Juan Puppo, fundador y CEO de Wanna Colive, una empresa que opera espacios de co-living, destaca que “la menor rotación mejora directamente la rentabilidad al reducir costos de limpieza, mantenimiento y comercialización”. En su experiencia, un residente de co-living permanece un promedio de 9 meses, lo que permite mantener una ocupación superior al 85%, un nivel difícil de alcanzar en el segmento puramente turístico.
El estudiante evita el desgaste típico del alquiler por noche, lo que incluye constantes procesos de check-in y check-out. Esta eficiencia estructural convierte al segmento estudiantil en una de las bases más sólidas para los portafolios de inversión inmobiliaria actuales.
Los Barrios que Hoy Dejan Mejores Márgenes
La elección del barrio es determinante para asegurar el éxito de la inversión. Aunque Palermo y Recoleta siguen liderando por su oferta cultural y gastronómica, la rentabilidad en estas zonas tiende a comprimirse debido a sus precios altos. Carpanelli observa que los mejores márgenes no se encuentran en los barrios más aspiracionales, sino en aquellos donde el ingreso es lógico y la demanda está sostenida, mencionando zonas como Centro, San Telmo, Balvanera y Almagro.
Federico Akerman, director de Terres, identifica oportunidades de tierra con precios accesibles en Almagro, Balvanera, Barracas y Boedo. El corredor de Núñez, Villa Urquiza y Coghlan se destaca como el área con mayor potencial: “Núñez está a pasos de Ciudad Universitaria, la Universidad Torcuato Di Tella y la Universidad de Belgrano. Villa Urquiza y Coghlan amplían esa zona de influencia, con valores de entrada todavía accesibles para el inversor y cap rates muy competitivos”, explica Puppo.
Funcionalidad sobre Amenidades: El Nuevo Estándar del Servicio
El perfil del estudiante moderno ha cambiado las exigencias en cuanto a las unidades. Ya no es suficiente ofrecer un departamento amoblado; ahora se demanda un “ecosistema completo”. Los expertos coinciden en que la funcionalidad real prima sobre las amenidades aspiracionales.
Los servicios más valorados incluyen buen Wi-Fi, escritorio cómodo y laundry. Los jóvenes consumen la vivienda como un servicio flexible y sin fricciones: “Hoy el estudiante no alquila solo metros cuadrados, busca practicidad, tiempo y una experiencia de vivienda resuelta”, afirma Puppo.
Un Cambio de Paradigma Estructural
El desplazamiento parcial del turismo internacional por el segmento estudiantil no es un fenómeno meramente coyuntural ligado al tipo de cambio. Representa un cambio profundo en la forma en que los jóvenes consumen vivienda y en cómo los inversores gestionan sus activos. Daniel Bryn advierte que, “si bien el encarecimiento de la ciudad ha enfriado el pico del turismo, la tendencia hacia la vivienda flexible para nómadas digitales y estudiantes es estructural y no va a desaparecer”.
Con una demanda constante, rentabilidad estable y una oferta que comienza a profesionalizarse a través de modelos de co-living y proyectos diseñados a medida, el mercado de departamentos temporales para estudiantes se posiciona como el eje de crecimiento más sólido para el real estate porteño en los próximos años.
Fuente: Rocío Bravo
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