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Los 10 Barrios con Departamentos de 2 Ambientes por Menos de $400.000
En la Ciudad de Buenos Aires, mientras que barrios como Palermo, Belgrano o Núñez registran alquileres de un dos ambientes que superan los $500.000 mensuales, existen zonas donde es posible alquilar por hasta un 30% o 40% menos. Generalmente, estos lugares se encuentran en el sur o el oeste porteño, donde hay una menor presión turística, menos oferta en dólares y departamentos funcionales, sin amenities ni cochera.
Un análisis basado en datos de portales como Zonaprop, Argenprop y Cabaprop identifica los diez barrios con los alquileres más bajos de la CABA, todos con valores por debajo de los $400.000 para unidades de dos ambientes. El informe se basa en publicaciones activas durante el presente, en contratos tradicionales y en pesos.
Los Barrios con Alquileres Más Bajos
- Villa Lugano: $340.000
- Villa Soldati: $345.000
- Villa Riachuelo: $350.000
- Constitución: $380.000
- Barracas: $380.000
- Villa Santa Rita: $390.000
- San Cristóbal: $400.000
- Mataderos: $400.000
- Balvanera: $400.000
- San Nicolás: $400.000
Estos barrios presentan una combinación de factores que contribuyen a mantener los valores bajos: edificios de pocas plantas, ausencia de ascensores y amenities, costos de consorcio moderados, y una demanda estable pero no intensa. Además, la falta de alquileres temporarios favorece a los residentes permanentes.
Dónde Encontrarlos
Según el análisis, hay aproximadamente 350 unidades de dos ambientes disponibles por debajo de los $400.000 en toda la Ciudad, de un total de más de 3.000 departamentos en alquiler tradicional en pesos. “La mayoría se concentra en estos barrios, donde la conectividad se mantiene gracias al acceso a líneas de tren, avenidas clave o subtes A, E y H,” explica Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario.
En barrios como Constitución y Barracas, la cercanía al centro no implica un precio más elevado. Allí conviven torres antiguas con departamentos medios, que resultan atractivos para trabajadores formales y estudiantes.
Leandro Aberbuj, de Aberbuj Inmobiliaria, añadió que “en Balvanera, San Nicolás o San Cristóbal, el valor más bajo se explica por el alto recambio, la antigüedad del parque habitacional y una amplia disponibilidad de oferta.”
Las expensas en estos barrios son un factor atractivo: oscilan entre $65.000 y $100.000, muy por debajo de los más de $200.000 que se pagan en zonas como Almagro, Villa Crespo o Colegiales, y los $250.000 o más que se registran en Recoleta, Belgrano y Núñez.
Dinámica en el Ámbito del Alquiler
“En barrios donde la demanda no es inmediata, los inquilinos tienen margen para negociar,” explica Lo Valvo. También recomendó a los propietarios estar abiertos a las propuestas si el departamento lleva varias semanas sin alquilarse.
El perfil de los inquilinos en estas zonas suele ser homogéneo: personas solas, parejas jóvenes, estudiantes del interior o trabajadores con ingresos estables. “No priorizan amenities ni cochera, pero valoran contar con una unidad propia, bien ubicada y sin gastos imprevistos,” añade Aberbuj.
Áreas Demandadas y No Tan Caras
En el sur porteño, barrios como Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo se extienden sobre ejes como la avenida General Paz, avenida Fernández de la Cruz y avenida Eva Perón. Aunque no tienen acceso directo a la red de subtes, cuentan con buena conectividad a través de trenes (línea Belgrano Sur) y múltiples líneas de colectivos.
En el oeste, zonas como Mataderos y Villa Santa Rita se apoyan en corredores como avenida Directorio, avenida Juan B. Justo y avenida Nazca. La tipología de las viviendas –edificios bajos, sin amenities– permite mantener precios contenidos, con una oferta que se sostiene incluso en contextos de ajuste.
Perspectivas a Futuro
Desde la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023, los contratos han vuelto a pactarse con mayor flexibilidad: plazos de doce o veinticuatro meses y ajustes por IPC o ICL cada tres o cuatro meses. Las expensas también juegan un rol central en el atractivo de estas zonas.
Toselli concluyó que el dos ambientes sigue siendo la unidad más demandada para alquilar. “El diferencial de precio con el monoambiente no es tan alto, pero la calidad de vida mejora considerablemente. Y eso es algo que los inquilinos valoran cada vez más,” finalizó.
En un escenario sin sobresaltos, se espera que los valores en los barrios con menor presión inmobiliaria crezcan por debajo del 2% mensual, en línea con la inflación actual.
Fuente: La Voz Inmobiliaria
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