LEY DE ALQUILERES: ¿LOS INQUILINOS PUEDEN PERMANECER EN LA VIVIENDA AUNQUE EL PROPIETARIO NO QUIERA RENOVAR?
La derogación de la ley de alquileres dejó vacíos normativos que inquilinos y propietarios deben acordar y poner por escrito al firmar el contrato.
29 de mayo de 2025
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El Senado podría sancionar hoy la nueva ley de alquileres. ¿Qué sucede cuando el propietario no desea continuar con el inquilino y decide no renovar el contrato?
Luego de la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del presidente Javier Milei, se abrió la posibilidad para que inquilinos y propietarios definan entre ellos la forma en la que se pactan los contratos. En este sentido, hay varios puntos a tener en cuenta para evitar problemas, que deben ser discutidos, acordados y plasmados por escrito antes de firmar un contrato de alquiler.
Entre ellos se encuentran la moneda, la periodicidad del ajuste, la indexación y los pagos adelantados. Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. Es decir, se pueden firmar en pesos, dólares o la moneda que acuerden; lo crucial es que lo estipulado quede por escrito en el contrato. El inquilino no podrá exigir aceptar el pago en una moneda diferente a la establecida en el acuerdo.
Hoy, los contratos de alquiler deben acordarse libremente entre las partes, fijando varios términos.
En cuanto al ajuste, en lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que se utilizaba antes, inquilinos y propietarios podrán acordar libremente a qué índice atar el valor del alquiler. Esto puede incluir la inflación, la evolución salarial, el índice de precios mayoristas, entre otros. Asimismo, las partes podrán decidir con qué frecuencia actualizar el valor del alquiler. En caso de que no se especifique, el plazo de los contratos de alquiler será de dos años.
Vale la pena señalar que un informe del Colegio Inmobiliario porteño revela que el 90% de los acuerdos de alquiler que se están firmando son en pesos, a pesar de que se permite que puedan pactarse en moneda extranjera, y se cierran con ajustes cuatrimestrales y con la utilización del indicador del IPC.
¿QUÉ PASA CON EL INQUILINO CUANDO EL PROPIETARIO NO QUIERE RENOVAR?
Al firmar un acuerdo de alquiler, hay otro aspecto a considerar: qué hacer al momento de la rescisión del contrato. El artículo 1218 del Código Civil y Comercial establece que, vencido el plazo por el que se firmó el contrato de alquiler, este continúa en los mismos términos, hasta que cualquiera de las partes decida darlo por terminado. Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara Argentina de Propietarios, explica que si el propietario no quiere renovar y el inquilino no desea irse, se iniciará un juicio de desalojo, y el inquilino deberá abandonar el inmueble una vez que el juez dicte la sentencia.
En el caso de que, una vez vencido el plazo del contrato, este continúe, Abatti recomienda formalizar la prórroga por escrito. En el caso de una prórroga tácita, el fiador queda liberado y el contrato se queda sin fiador. Si las partes están discutiendo la continuidad y el inquilino permanece en la vivienda, se debe hacer una intimación al inquilino y al fiador, para que se hagan responsables por los alquileres y por cualquier daño que la permanencia del inquilino pueda causar.
