Las propiedades no aumentan y el negocio inmobiliario se prepara para un nuevo ciclo: las claves para entenderlo
Con el costo de la construcción en alza y precios retrasados de las propiedades usadas, los desarrolladores enfrentan un mercado complejo.
* 24 de junio de 2026
* 06:54
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Carla Quiroga
El mercado inmobiliario calienta motores para un nuevo ciclo. Hace un par de semanas, se colocó el primer REIT (Real Estate Investment Trust) del país. Se esperaban US$15 millones, pero se cerró en US$45 millones, superando todas las expectativas. Este dato es una señal alentadora para un mercado inmobiliario que digiere los cambios repentinos que sufrió en los últimos dos años. El costo de construcción, en dólares, se disparó 138% desde octubre de 2023 y los precios de las propiedades usadas están retrasados, en un mercado muy estoqueado con poco crédito hipotecario.
Otros números que reflejan los embates que sufre el sector: la construcción cayó un 4% en abril respecto de marzo y en un año perdió 120.000 empleos, de los cuales solo se recuperaron 5.000, según datos compartidos por el propio presidente de la Cámara sectorial, Gustavo Weiss.
Sin embargo, los empresarios no sienten que la industria sea una de las perdedoras del modelo económico del presidente Javier Milei. De hecho, están en acción: compran terrenos y proyectan nuevas obras. Pero ¿por qué lo hacen sin siquiera saber cuánto les costará construir cada metro cuadrado?
“Venimos de una Argentina distorsionada. Estamos en un proceso de reordenamiento y vienen épocas buenas. Somos optimistas seriales”, respondió Gerardo Azcuy, dueño de la desarrolladora que lleva su apellido, con proyectos en Caballito y en Nordelta.
Para entender la foto actual, los desarrolladores invitan a usar la lógica: ¿quién puede pretender el mismo movimiento del pasado si ya no hay una demanda que necesite refugiarse de la inflación, a la que le “queman los pesos”, ni con necesidad de dolarizarlos con ladrillos? Esta realidad explica por qué, en los últimos años, el real estate perdió lugar en el radar de los inversores, que prefirieron migrar al mercado financiero.
Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la empresa de Eduardo Costantini, definió al momento como de “transición” en el que sufren los “dolores” de un proceso de estabilización, sin los beneficios de las economías desarrolladas como la profundización del mercado de capitales y del desarrollo del crédito.
Premisas clave del mercado inmobiliario
1. El nuevo mercado exige trabajar más para ganar menos. En este contexto, los desarrolladores se encontraron con un mercado con menos compradores y balances al límite del rojo, afectados por la suba del costo de las estructuras de sus empresas. Hoy ya digirieron la nueva realidad: tienen que trabajar más y ganar menos. “En un país que pasó de un riesgo país de 2000 a 500 puntos, es lógico que las tasas de rentabilidad se compriman”, fue directo De la Serna. Azcuy minimizó el impacto: “Estamos construyendo en terrenos que compramos en otras administraciones y a otros valores: el margen siempre está”.
Carlos Spina, socio de Argencons, la empresa dueña de la marca Quartier, reconoció que “hay barrios en los que no es viable hacer obras: son lugares donde el margen era muy chico y hoy es negativo”.
¿Qué significa eso? Solo hay negocio en los proyectos premium únicos e irrepetibles en las zonas consolidadas. “Es el segmento que resiste los embates del aumento del costo de construcción. Hay consultas calificadas y se vende. Hay una demanda que prefiere lo nuevo por la brecha de calidad que existe con los usados”, explicó Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.
2. La paradoja: un departamento en pozo sale más que uno a estrenar. Los players se incomodan a la hora de hablar de precios en pozo porque pasa algo inédito: un departamento en construcción puede costar más que uno a estrenar. Es que el dólar planchado impactó de lleno en un costo de construcción que no baja de los US$1500/m². “¿Está caro respecto a qué? El problema es que se lo compara con un valor irreal de US$800/m²”, advirtió Maximiliano D´Aria, director de la inmobiliaria homónima.
3. Y los precios de los usados no aumentan. El economista Federico González Rouco puso sobre la mesa un factor esperanzador que podría recomponer parte de la rentabilidad del negocio: el atraso de los precios de los usados, se estima en 27% respecto de otras variables de la economía que crecieron en dólares, como los salarios, el costo de construcción y las acciones. Igual, aclaró que nadie espera que los valores se disparen de un día para el otro.
El año pasado cerró con 69.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un buen número en el recorrido histórico.
Pero, por ahora, no alcanza para impulsar los precios de los usados: en seis meses aumentaron 0,5%, y en 12 meses, solo un 1,9%, según datos de Zonaprop.
Un nuevo ciclo se anticipa
4. Se anticipa un nuevo ciclo: cada vez más gente mira propiedades para comprar. El lado bueno es que la estabilidad de los valores y un tipo de cambio fijo generó que las propiedades volvieran a moverse, aunque sin euforia. “El 45% de la audiencia busca propiedades para comprar, ocho puntos más que el promedio histórico de la serie, que fue del 37%”, compartió números Leandro Molina, director general de Zonaprop.
5. Los emprendimientos de “lujo” son los únicos que se venden. Los proyectos inmobiliarios pensados para lo más alto de la pirámide son los únicos que se están vendiendo. ¿La razón? Convalidan un alza del costo de construcción, en dólares, que no da tregua.
6. ¿Quién dijo que la gente se volvió a la ciudad? Un análisis aparte merece el suburbano, un mercado que también vive su momento de gloria en el que ni siquiera el valor del costo de construcción enfría la venta de terrenos en los emprendimientos premium.
7. Hay una demanda genuina y proyectos que se piensan más allá de la caja. Adaptarse a los cambios y crecer no es un reto para cualquiera. Hay que dejar de mirar Buenos Aires. En Añelo, Vaca Muerta, hace 10 años había 800 habitantes; hoy son 15.000 y se proyectan entre 45.000 y 50.000 para 2032.
8. Las oficinas ya superaron la peor crisis de su historia: la pandemia. Demandado, sólido y dinámico. Así está el mercado de oficinas. Muchas empresas aprovecharon los últimos años para hacer un upgrade de sus oficinas, pasando de un producto con más antigüedad a uno mejor.
En definitiva, el sector inmobiliario se enfrenta a un momento de cambio y adaptación, donde las oportunidades son diversas y los desafíos no son menores.
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