Land banking: Una nueva estrategia para invertir en el mercado inmobiliario
El land banking se posiciona como una de las estrategias más efectivas para quienes buscan anticiparse a las tendencias del sector y potenciar la valorización de sus activos. En un mercado inmobiliario caracterizado por la volatilidad económica y la necesidad de generar una planificación a largo plazo, esta práctica consiste en la adquisición de terrenos estratégicamente ubicados, con el objetivo de una revalorización futura. Su relevancia ha cobrado especial atención, siendo un tema de análisis durante la Expo Real Estate realizada en agosto en el Hilton Hotel.
Los inversores deben identificar terrenos con potencial de crecimiento, ubicados en áreas en desarrollo. Esto incluye zonas donde se prevén mejoras en infraestructura, servicios o cambios en la zonificación.
“La inversión de lotes ha demostrado ser una de las formas más seguras de resguardar el capital. En los últimos cinco años, los terrenos en zonas en expansión han aumentado su valor en un promedio del 35%”, explica el arquitecto Matías Poczter. El director del área de Terrenos de la inmobiliaria Baigun Realty agrega que “la clave de esta estrategia radica en adelantarse al desarrollo urbano y al crecimiento de ciertas zonas, adquiriendo tierras a precios competitivos”. Esto permite a los inversores obtener beneficios con la venta del terreno en el futuro o a través del desarrollo de proyectos inmobiliarios propios.
Los principales compradores son desarrolladores que suelen tener un grupo inversor detrás. También hay casos en los que los compradores son inversores que luego recolocan la tierra con algún desarrollador.
En la Ciudad de Buenos Aires, siempre surgen nuevas zonas atractivas para invertir. Detectar y apostar a algunas de estas áreas emergentes puede ser una inversión interesante, entendiendo los riesgos que conlleva. “Principalmente, los desarrolladores invierten en terrenos para realizar futuros emprendimientos y, mientras tanto, la tierra se revaloriza. Las zonas que predominan son las del corredor norte: Núñez, Belgrano y Palermo, tres barrios que vienen creciendo fuertemente en desarrollo inmobiliario”, describe Ignacio Mel, director de la inmobiliaria homónima.
En zonas como Colegiales, Coghlan y Chacarita, la práctica de land banking es menor debido a que la apuesta es menos segura. Se observa más en áreas con alto poder de revalorización, dada la escasez de terrenos. Las superficies son variables; por un lado, están quienes compran terrenos contiguos para hacer emprendimientos más grandes (aunque estos casos son los menos frecuentes). Por otro lado, lo más común es la compra de lotes individuales aptos para construir proyectos.
La revalorización del terreno muchas veces depende más de factores externos. El contexto económico del país o del gobierno, tanto nacional como local, tiene un gran impacto. “En general, los desarrolladores están comprando terrenos para su próximo proyecto y no especulando por su revalorización futura”, señala Damián Springer.
Una de las claves para tener éxito en el land banking es detectar terrenos que estén por debajo de su valor de mercado. Esta estrategia permite maximizar la rentabilidad de la inversión a largo plazo y minimizar los riesgos. “Para lograr esto es importante conocer a fondo el mercado local, estar al tanto de zonas en expansión o con proyecciones de desarrollo urbano y buscar propietarios motivados a vender; herencias, problemas legales, falta de uso o mantenimiento pueden transformarse en oportunidades”, sostiene Springer.
Factores esenciales para una inversión rentable en land banking
Para que una inversión en land banking sea realmente efectiva, es fundamental evaluar tres factores esenciales:
1. Ubicación estratégica. No se trata solo de comprar un terreno, sino de elegirlo en una zona con potencial de crecimiento. Áreas con infraestructura en desarrollo, planes de urbanización o mejoras en accesibilidad suelen ser las más atractivas.
2. Potencial de plusvalía. El valor actual del terreno debe ser competitivo en relación con la estimación de su revalorización futura. Esto implica analizar el entorno, la demanda y las proyecciones de desarrollo a mediano y largo plazo.
3. Demanda del mercado. No basta con que un terreno tenga potencial de crecimiento; es clave asegurarse de que haya interés por parte de desarrolladores o compradores finales que garanticen la rentabilidad de la inversión.
El land banking se establece como una opción atractiva para aquellos que buscan invertir en el mercado inmobiliario, aprovechando las oportunidades que surgen en un sector en constante transformación.
