La odisea de mudarse a una casa: los barrios con más oferta, los precios y por qué con el crédito hipotecario no alcanza
LA BRECHA DE PRECIOS, LA ESCASA OFERTA Y EL COSTO DE REFACCIONAR COMPLICAN ENCONTRAR LA VIVIENDA QUE SE BUSCA
* 17 de septiembre de 2026
* 11:42
El mercado de casas en la ciudad de Buenos Aires es considerablemente más chico que el de departamentos.
Belén tiene 40 años, vive con su pareja y sus dos hijos en un departamento en Parque Chacabuco y desde hace un tiempo comenzó a evaluar un cambio que muchas familias se plantean cuando necesitan más espacio: vender su propiedad, tomar un crédito hipotecario y comprar una casa.
En teoría, la operación parece posible, ya que el dinero de la venta del departamento le permitiría cubrir una parte importante del valor de compra y financiar el resto con préstamo bancario. Sin embargo, al comenzar el proceso de búsqueda, se encontró con un problema: en la Ciudad hay pocas casas disponibles, los valores son altos y una parte significativa del stock necesita refacciones.
Este caso refleja una de las paradojas que empieza a mostrar el regreso del financiamiento a largo plazo: tener patrimonio y calificar para un crédito hipotecario no necesariamente garantiza encontrar la vivienda que se busca. El mecanismo puede resultar más fácil cuando el cambio es entre departamentos, pero la ecuación se complica al pasar a una casa.
Los precios son una de las principales problemáticas a la hora de querer comprar una casa. “Para pasar de un departamento a una casa tienen que encajar tres cosas: patrimonio, crédito y disponibilidad de producto”, resume Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario de Zipcode. Y es en este último punto donde comienza uno de los mayores inconvenientes.
EL PRIMER PROBLEMA: UN PRODUCTO ESCASO
El mercado de casas en la ciudad de Buenos Aires es considerablemente más chico que el de departamentos y, además, está muy concentrado geográficamente. Según un relevamiento de avisos realizado por Zipcode, actualmente hay alrededor de 5700 casas publicadas en venta en toda CABA, frente a aproximadamente 78.000 departamentos y 8000 PH. La relación permite dimensionar la diferencia: por cada casa publicada hay casi 14 departamentos y 1,4 PH.
“Llevado al mapa porteño, el dato resulta todavía más gráfico. La ciudad tiene aproximadamente 14.200 manzanas. Si las casas disponibles se distribuyeran de manera uniforme, habría aproximadamente una vivienda en venta cada dos manzanas y media”, analiza Bryn.
“Lo definiría como un mercado selectivo, segmentado y escaso”, explica Bryn. “Selectivo porque el comprador analiza mucho antes de tomar una decisión; segmentado porque una casa en Devoto no compite con una casa en Lugano, aunque tengan una superficie parecida; y escaso porque el stock es muy chico frente al de departamentos y PH”.
Además, la oferta no se distribuye de manera pareja: Villa Devoto encabeza el relevamiento con 393 casas publicadas, seguido por Flores y Floresta, con 310 cada uno; Liniers, con 300; Mataderos, con 295; Villa Lugano, con 287; Belgrano, con 277; Villa del Parque, con 199; y Caballito, con 194. Estos nueve barrios reúnen aproximadamente 2765 propiedades, casi la mitad de las casas que se ofrecen en toda la ciudad.
Por su parte, los datos de Zonaprop muestran esa concentración: en agosto, Villa Devoto representaba el 7,36% de la oferta de casas de la plataforma, seguido por Liniers, con 5,45%; Mataderos, con 5,43%; Flores, con 5,40%; y Belgrano, con 5,09%.
Pero los lugares donde hay más casas no necesariamente coinciden con aquellos donde más quieren comprar los usuarios. De acuerdo con un informe de Mercado Libre de agosto, el peso de las casas dentro de la demanda es casi tres veces mayor que su participación dentro de la oferta.
Del lado de la demanda, Belgrano ocupa el primer lugar, con el 9,15% de las búsquedas, seguido por Villa Devoto, con el 8,64%; Caballito, con el 5,27%; Villa Urquiza, con el 5,21%; y Palermo, con el 5,08%. La diferencia es especialmente marcada en algunos barrios: en Núñez, por ejemplo, se concentra el 4,04% de la demanda pero apenas el 1,86% de la oferta. En Saavedra, la relación es 4,82% contra 2,42%; y en Colegiales, 3,16% contra solo 1,25%.
En el otro extremo, hay barrios donde existe proporcionalmente más oferta que interesados: Liniers concentra el 5,45% de los avisos pero el 2,67% de la demanda; Mataderos, el 5,43% frente al 2,53%; y Villa Lugano, el 5,02% contra el 1,65%.
EL SEGUNDO OBSTÁCULO: CUÁNTO CUESTA DAR EL SALTO
Una vez encontrada la propiedad, aparece la siguiente barrera: la diferencia de precio respecto del departamento que se deja atrás. En la ciudad, el valor promedio de un departamento de dos ambientes ronda los US$131.000, mientras que uno de tres ambientes se ubica alrededor de los US$179.809. En contraste, una casa promedio de tres dormitorios y 170 m² tiene un valor de publicación cercano a los US$303.000, y para una vivienda de cuatro dormitorios y 260 m², el precio promedio asciende hasta los US$486.000.
Esto implica que una familia que vende un departamento de tres ambientes por alrededor de US$180.000 y quiere pasar a una casa de tres dormitorios debe desembolsar una diferencia cercana a los US$123.000, sin considerar gastos de operación, mudanza o eventuales reformas. Si el objetivo es una casa de cuatro dormitorios, la brecha supera los US$300.000. Pero el precio no es el único problema.
Es posible encontrar propiedades por debajo de los US$200.000 en determinados barrios del sur y el oeste, mientras que en zonas como Villa Devoto, Belgrano o Palermo, los precios suelen superar los US$400.000 o US$500.000. Los valores medios de publicación se encuentran en torno a US$490.000 en Villa Devoto, US$250.000 en Flores, US$265.000 en Liniers, US$260.000 en Mataderos y US$200.000 en Villa Lugano.
“Más que hablar de un precio promedio de la casa, hay que entender que es un producto donde el lote tiene un peso significativo”, advierte Bryn. Una vivienda de 200 m² puede tener valores muy distintos dependiendo de si está construida sobre un lote de 8,66 metros de frente, uno de 10 o uno de 17; si tiene jardín o cochera; su orientación, ubicación, estado de conservación y, especialmente, cuánto se podría construir en ese terreno.
EL TERCER DILEMA: DE LA POCA OFERTA QUE HAY, LO BUENO ES MUCHO MÁS ESCASO
“Poca oferta no significa que cualquier casa se venda rápido”, aclara Bryn. Una propiedad bien ubicada, en buen estado y correctamente tasada puede venderse en semanas o en pocos meses porque existe un comprador buscando exactamente ese producto. Sin embargo, una casa que requiere una reforma importante o tiene un precio demasiado alto puede permanecer mucho más tiempo publicada.
En el relevamiento general de Zipcode, la antigüedad promedio de los avisos ronda los 300 días, aunque las propiedades de mayor superficie suelen permanecer incluso más tiempo en el mercado. “Hay propiedades que requieren actualización, casas con problemas funcionales, lotes poco atractivos o inmuebles que simplemente están publicados a valores que el mercado no acepta”, señala el analista.
Del otro lado, las viviendas que combinan buena ubicación, buen lote, buen estado y un precio razonable son considerablemente menos. Su diagnóstico lo resume en una frase: “Hay oferta de casas, pero no sobra oferta de casas buenas”. Una casa tiene menos compradores potenciales que un departamento, pero una buena casa también tiene muchos menos sustitutos.
Por lo tanto, cuando se compra una vivienda que “está en precio”, pero no en buen estado, implica realizar una reforma que muchas veces excede al presupuesto. Por ejemplo, refaccionar una cocina estándar de 5,6 m² demandaba $9.650.287, y si además se incorpora el baño, el desembolso ascendía a $18.453.373. Los presupuestos pueden crecer considerablemente cuando aparecen humedades, instalaciones antiguas, problemas de techos, aberturas o la necesidad de ampliar ambientes.
Una casa que necesita US$50.000 de refacción no necesariamente vale US$50.000 menos que una casa terminada, explica Bryn. “El comprador también pone precio al trabajo que no quiere o no puede hacer”.
