La inversión inmobiliaria que deja una renta que duplica a la que da un departamento en alquiler
LA NACION accedió en exclusiva a un informe que revela todo lo que hay que saber antes de invertir en el mercado de depósitos logísticos.
Cuando uno piensa en una inversión inmobiliaria suele hacerlo en el tradicional departamento, pero hay otros negocios vinculados al mercado inmobiliario que dejan rentas más altas.
Los depósitos industriales son una alternativa atractiva por su rentabilidad. Mientras que en el mercado residencial la renta que deja un alquiler suele ubicarse alrededor del 5% anual en dólares, en el segmento logístico este valor puede duplicarse.
“Históricamente fluctúa entre el 9% y el 12%”, afirma Alejandro Winokur, socio y director de Newmark Argentina.
A la hora de justificar ese porcentaje, explica que existe una necesidad constante de este tipo de propiedades: durante épocas de inflación alta, las empresas necesitan depósitos para “stockearse” de productos. Paradójicamente, en contextos como los actuales con una inflación más controlada y una mayor apertura de la economía, se necesitan depósitos para almacenar la mercadería importada.
Sin embargo, quienes deciden apostar por este negocio deben saber que aunque este mercado comparte ciertos puntos con el real estate tradicional, tiene sus propias reglas de juego. “Las empresas que demandan este tipo de inmuebles logísticos no solo miran los metros cuadrados, sino que quieren inmuebles eficientes”, señala Winokur, y agrega que lo que se busca en la industria son depósitos que garanticen reducción de costos, mejor movilidad, flexibilidad operativa y la facilidad para la carga y descarga.
Otro punto que lo diferencia de un proyecto residencial es que cuando se encara la compra de un terreno para la construcción de un inmueble logístico, el inversor solo puede utilizar entre un 50% y un 60% de la tierra.
Es decir que, si se adquiere una hectárea, la pisada a construir en ese terreno será de entre 5000 m² y 6000 m².
Teniendo estos puntos en consideración, la disponibilidad de tierras y las características de cada zona se vuelven variables clave para quienes analizan invertir en el sector.
Los nodos tradicionales muestran cada vez menos espacio para crecer, mientras que la expansión comienza a trasladarse hacia áreas periféricas con mayor disponibilidad. Esta es una de las primeras conclusiones del informe Disponibilidad de Tierras, elaborado por Newmark en junio y para el cual relevó más de 43.000 hectáreas con potencial logístico distribuidas a lo largo de los corredores norte, oeste, sur y sudeste.
El corredor norte es el mercado logístico más desarrollado y competitivo del AMBA. Además, es el que más concentración de tierras disponibles tiene: “Grandes extensiones que favorecen proyectos de escala”, remarca el profesional inmobiliario. El área tiene una superficie total de 439.360 hectáreas, de las cuales 32.730 corresponden a usos industriales y logísticos. Sin embargo, casi 21.500 hectáreas continúan disponibles, es decir, un 65% están libres para hacer proyectos logísticos.
En cuanto a las industrias protagonistas en este corredor se destacan:
– Química y Farmacéutica: 22%
– Plásticos y envases: 17%
– Logística y servicios: 15%
– Metalúrgica y mecánica: 14%
– Alimentos y bebidas: 13%
– Construcción y materiales: 12%
– Textil y calzado: 5%
– Electrónica y tecnológica: 2%
El corredor oeste ocupa el segundo lugar en términos de disponibilidad de tierras, solo por detrás del corredor norte. En este sentido, la superficie total es de 141.720 hectáreas, de las cuales casi 12.000 corresponden a superficie logística/industrial. Actualmente, 8814 hectáreas están libres, lo que representa el 73,5% de la superficie logística de la zona.
La actividad predominante en el oeste es la metalúrgica y mecánica, con 27% del mercado. Además, se destaca por la fuerte presencia de empresas vinculadas a la tecnología y la electrónica, que alcanzan el 11% de participación.
El corredor sur tiene un importante potencial de crecimiento, especialmente los terrenos cercanos a la Ruta 2 y a la Autopista Buenos Aires-La Plata porque es una entrada a la Ciudad muy cercana. Actualmente, 7182 hectáreas permanecen disponibles, es decir un 70%, 1000 menos que el oeste y 13.000 menos que en el norte.
El corredor sudeste concentra las mayores extensiones de tierra disponibles a menos de 40 kilómetros de la Ciudad de Buenos Aires. La zona posee una superficie total de 141.600 hectáreas, de las cuales 9209 corresponden a superficie logística e industrial y casi 6400 están disponibles.
Entonces, ¿qué corredor es el más conveniente para invertir? No hay una sola respuesta, ya que la decisión de dónde invertir está más relacionada con el negocio que se busca que con el lugar.
Por último,
la expansión a las provincias también juega un papel crucial en el crecimiento de la inversión inmobiliaria. Polos industriales del interior del país, como Neuquén, Salta, Jujuy y Catamarca, están cobrando protagonismo y presentan una oportunidad inmobiliaria enorme.
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