“Hoy hay propiedades que se reservan en dos días”: los 5 datos que explican por qué ya no es discutible el precio
Los indicadores de que la demanda está activa van desde la cantidad de avisos, hasta la actitud de los dueños más reacios a aceptar contraofertas.
30 de abril de 2025 – 08:42
En un mercado que poco a poco se va recuperando por varias variables que aparecieron en la ecuación, como la suba del precio de las propiedades y el aumento de las operaciones de compraventa, existen otros fenómenos desconocidos que anticipan que los valores seguirán en ascenso.
El 2024 cerró con casi 55.000 compraventas en la ciudad de Buenos Aires, lo que implica un crecimiento del 35% comparado a 2023, y el mejor diciembre en 17 años, con 7667 operaciones. Este año arrancaron aún mejor: enero registró un incremento del 93,7% en las operaciones de compraventa en CABA en comparación con el mismo mes del año anterior; mientras que en febrero el crecimiento interanual fue del 94% y en marzo tuvo un crecimiento de 39,7% con respecto a marzo 2024 y de un 10,6% en relación al mes anterior. La suba en los valores de publicación no se queda atrás: acumulan un casi un 10% de aumento en los últimos 12 meses.
Y por si fuera poco, el crédito hipotecario sigue ganando participación en las ventas. El 2025 registra en el primer trimestre casi 3000 operaciones con hipoteca, cuando el año pasado no habían llegado a 250. En CABA ya una de cada cinco compras de propiedades se hace con hipoteca.
Ahora bien, brokers consultados por LA NACION revelaron algunos datos que consolidan esta tendencia.
1- ¿Cómo se encuentra la oferta de propiedades?
Uno de los indicadores que anuncia buenos augurios es el tiempo de absorción de la oferta de propiedades en venta. “En 2022 había 165.000 unidades en venta en CABA; hoy son 103.000, pero por el ritmo que vamos, probablemente en septiembre de este año bajemos a 65.000, es decir, niveles de stock del 2017”, reveló Issel Kiperszmid, titular de DYPSA Group, en un evento que realizó recientemente Reporte Inmobiliario.
El stock de propiedades en venta viene bajando en los últimos meses. Si construir hoy no es rentable, dado el importante aumento de los costos de construcción (acumula una suba del 108% desde octubre de 2023), el aporte de viviendas al stock será lento.
Al mismo tiempo, la demanda es creciente: el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles en febrero fue de 1,6 años, ubicándose más de seis veces por debajo del máximo (10,3 años a mediados del 2020) y “también por debajo del histórico, que es de tres años”, dice Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima. Esto muestra que hay poco stock en construcción, o que si existen más propiedades en pozo, los desarrolladores no las están publicando.
Kiperszmid explica que, si a esto se suma que hay expectativas de que el precio del metro cuadrado siga subiendo (el metro cuadrado de publicación acumula una suba del 8,8% en los últimos 12 meses), hay propietarios que optan por no publicar sus inmuebles todavía.
2- ¿Los dueños tienen apuro por vender?
“Hoy hay propiedades que se reservan en dos días y también tenés tres o cuatro personas interesadas en comprar la misma propiedad.” Esto no se veía antes, reveló Ariel Champanier, CEO del grupo Remax Premium Argentina, aludiendo a la alta demanda actual.
El porcentaje de personas que deben vender con cierto apuro fue aumentando con los años, pero en el 2024 bajó. En 2019 se ubicaba en 14%, en 2022 llegó al 31% y en el último año se situó en 16%.
“Hoy es más atractivo alquilar, una de las razones que explica que no haya tanto apuro en vender”, explica Balayan. La rentabilidad de los alquileres en CABA se ubica en 5,26% bruto anual. Hoy se necesitan 19 años de alquiler para recuperar la inversión, 11,2% menos de lo requerido un año atrás.
3- ¿Los precios de cierre aumentaron más que los valores de publicación?
A pesar de que los valores de publicación del usado subieron 5,14% en 2024, otra variable del mercado muestra una realidad que sorprende. Si se analizan los precios de cierre, crecieron más del doble con respecto a lo que aumentaron los valores de publicación.
En números, el valor de publicación relevado por Zonaprop aumentó 5,14% en 2024, mientras que los de cierre crecieron 11,7% en el mismo año. Otra comparación válida es entre febrero 2024-febrero 2025: los precios de cierre aumentaron 17,7%, mientras que la suba del valor de publicación fue casi la mitad (7,53%).
4- ¿Los dueños ya no negocian el precio de las propiedades?
Hoy, el índice de precios de cierre está debajo del mínimo histórico (5%). Según el relevamiento realizado por la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina, los márgenes de contraoferta se ubicaron en un promedio de 4,18 % en febrero.
Los dueños ya no están dispuestos a regatear los precios. Daniel Salaya Romera, de la inmobiliaria homónima, asegura que “hace dos años era normal escuchar contraofertas del 10%, 12% o 15%, hoy, un porcentaje grande de las ventas se cierra al valor de la publicación”.
Sergio Weber, presidente de Coldwell Banker en Argentina, comparte esta perspectiva y agrega que, en muchos casos, los propietarios llegan a arrepentirse de la operación y deben pagar la multa por incumplimiento.
5- ¿Las propiedades seguirán subiendo?
Aunque en los últimos 12 meses los valores de publicación crecieron 8,8%, todavía tienen mucho por aumentar. Entre 2019 y 2023 los valores de publicación bajaron un 24%, mientras que “los precios de cierre disminuyeron un 50% en términos reales”, comparte Achával. Esto muestra que aún hay margen para aumentar, ya que siguen a niveles del 2006.
Las últimas operaciones de compraventa muestran que la demanda sigue ávida de incorporar metros cuadrados. Si se toma el último dato publicado por el Colegio de Escribanos porteño, en marzo se realizaron 4747 escrituras en CABA, lo que habla de un crecimiento del 39,7% con respecto al mismo mes del año anterior. En enero se registró un incremento del 93,7% y en febrero el crecimiento interanual fue del 94%. El crédito hipotecario también sigue en aumento, con casi el 20% de las escrituras hechas con hipoteca en marzo, un fenómeno que podría seguir impulsando las ventas.
Por María Josefina Lanzi
