En qué barrios de Rosario se podrían construir torres de 120 metros
La ciudad santafesina avanza con dos ordenanzas que permitirán la construcción de torres de hasta 120 metros y reformulan la protección de sus inmuebles históricos.
* 31 de octubre de 2025
* 23:50
En Rosario se permitirá la construcción de edificios de hasta 120 metros de altura. La ciudad dio un paso decisivo hacia una nueva fisonomía urbana. Recientemente, el Concejo Municipal aprobó una ordenanza que habilita la construcción de edificios de hasta 120 metros en puntos estratégicos de la ciudad, una medida que busca atraer inversión y ordenar el crecimiento, aunque no estuvo exenta de un intenso debate político y urbanístico. Paralelamente, se dio luz verde a una modificación del Programa de Protección del Patrimonio Urbano, buscando una sostenibilidad económica para la preservación de su historia edilicia.
El cambio más visible será, sin dudas, el nuevo perfil de la ciudad. La flamante normativa introduce la figura de las “torres de perímetro libre”, que obliga a dejar espacio entre los edificios y los límites del terreno, priorizando la ventilación, la luz y el verde. Según explicó Pablo Florio, subsecretario de Planeamiento municipal, esta disposición implica que “el ancho del terreno te va a ir delimitando la altura”.
Además, impone exigencias ambientales: al menos el 30% del lote deberá destinarse a superficies absorbentes o vegetales, con incentivos para quienes cumplan ese requisito.
Si bien la medida de “120 metros” es lo que más ruido hace, Florio aclaró que esta altura será “excepcional” y aplicable “solo a cinco lotes específicos” de la ciudad. La mayoría de los nuevos edificios oscilarán entre los 72 y los 84 metros.
¿De qué dependerá? La altura máxima tendrá que ver con la separación del edificio respecto de las medianeras, multiplicada por un coeficiente que varía según la zona. En el área central y los corredores urbanos A, donde la ciudad ya presenta una morfología más elevada, ese coeficiente es 12. “Si el deslinde es de 6 metros, la altura máxima será de 6 por 12: 72 metros. Si es de 7, podrá alcanzar los 84”, detalló el subsecretario.
La lógica detrás de esta nueva planificación urbanística apunta a un crecimiento “desde el centro hacia la periferia”. Se buscará concentrar la densidad en zonas específicas como las avenidas Pellegrini y San Martín, y los ejes que conectan el centro con la franja ribereña y el oeste. Cuanto más lejos del centro, menor será la altura permitida.
Las zonas de la ciudad en las que se podrán construir edificios de hasta 120 metros de altura son: el área central, corredores urbanos y corredores de renovación urbana.
CON ENFOQUE AMBIENTAL
Uno de los pilares de la nueva ordenanza es su enfoque ambiental. A los desarrolladores se les exige destinar al menos el 30% del lote a superficies absorbentes o vegetales. Esta medida busca mitigar el efecto de isla de calor y ofrece incentivos: quienes opten por “suelo absorbente real” podrán construir un 20% menos de las cocheras requeridas.
Fabrizio Fiatti, presidente de la Comisión de Planeamiento, subraya que más allá de la altura, lo fundamental es la tipología de las “torres de perímetro libre”: “No le tenemos temor a los metros, sino qué tipo de proyecto generamos”, afirmó.
La meta es que estas torres no se concentren en un solo barrio, sino que “sean íconos de todo el centro de la ciudad”. El oficialismo defiende la iniciativa como una forma de “ordenar el crecimiento y dar previsibilidad al desarrollo urbano”, además de reconocer a la construcción como un motor económico.
Fiatti explica que se busca “incentivar la conformación de lotes de más de 1000 m², con proyectos que tengan cara en cada uno de sus lados, jardines y espacios verdes”.
MODIFICACIÓN EN EL PATRIMONIO HISTÓRICO
La ordenanza de alturas se articula con otra modificación: el Plan de Sostenibilidad Patrimonial (PSP), que busca dar viabilidad económica a 5300 inmuebles catalogados en Rosario, para que la protección no implique decadencia o abandono.
La herramienta central son los Derechos de Edificación Transferibles (DET), que permiten a los propietarios de inmuebles de máximo grado de protección vender su potencial constructivo no utilizado.
Un tercer eje es la “articulación”, que permite proteger y conservar un inmueble patrimonial mientras el lindero puede crecer en altura, funcionando como un “fuelle” entre escalas.
Ángel Seggiaro, socio fundador de Fundar y vicepresidente de la Asociación Empresaria de la Vivienda (AEV), manifestó el apoyo de su sector a las medidas.
Son solo cinco los lotes en la ciudad que tienen las dimensiones necesarias para construir torres de hasta 120 metros de alto. Barloqui plantea un “punto en suspenso” respecto al valor de la tierra. La normativa permite irse en altura, “pero no te obliga a hacerlo”. Esto genera la incógnita de qué pasará con los dueños de lotes que, sabiendo el potencial de altura, podrían elevar sus expectativas de precio.
Igualmente, Barloqui no cree que la nueva normativa provoque un aumento o disminución significativa del valor del m², que hoy ronda los US$900 y US$1500 en pozo en Rosario.
La demanda de vivienda en Rosario muestra un escenario complejo. Según Seggiaro, hace una década que las ventas y la obra privada registran “muy baja rentabilidad”.
Destacó el “déficit crónico de vivienda” y el “incremento de las viviendas en alquiler”. Reconoce una tendencia de migración hacia ciudades aledañas, como Funes o Roldán, pero subraya que Rosario “no decreció en población, pero tampoco creció”.
Por su parte, Seggiaro anticipa un “reacomodamiento” en el valor de la tierra, especialmente en parcelas patrimoniales que “van a tener una plusvalía”.
Para más detalles, podés ver la nota original.
