El economista más escuchado en el sector inmobiliario anticipa qué pasará en el mercado
FEDERICO GONZÁLEZ ROUCO DIO UN PANORAMA EXHAUSTIVO SOBRE LA ACTUALIDAD DEL RUBRO
* 16 de julio de 2025
* 11:14
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El economista Federico González Rouco, reconocido en el ámbito inmobiliario, inició su presentación titulada “Costos altos, créditos y más estabilidad: el nuevo escenario” en el Summit de Real Estate organizado por LA NACION. Este encuentro se ha consolidado como el más importante del sector.
Un cambio de perspectiva en el sector
Con un enfoque crítico pero alentador, González Rouco planteó un cambio en la conversación del sector: “Ya no hablamos solo de alquilar, ahora hablamos también de crédito y de los desafíos de construir. Hay desafíos, seguro, pero con ‘mejores’ problemas”.
El nuevo enfoque responde a un cambio de ciclo. Aunque la estabilidad no es total y persisten tensiones, el regreso del crédito hipotecario medido en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y una mayor previsibilidad en algunas variables han generado expectativas en un sector que anteriormente se sentía estancado.
Dificultades en el panorama actual
González Rouco advirtió que “el actual escenario económico no es igual para todos”. “Los que compiten con la importación, pierden; los que dependen del movimiento de mercado, crecen; y los que dependen de la apreciación, depende del mercado”, explicó. Aclaró que “para la construcción es peor; para la compra, mejor”.
El economista sugirió dejar de pensar en términos de ciclos y aprender a convivir con un escenario de apreciación cambiaria si se consolida.
Costos de construcción en aumento
Uno de los aspectos que resaltó fue que los costos de construcción se duplicaron en dólares en el último año. González Rouco fue contundente: “No podemos esperar que la importación haga todo el trabajo. Como mucho, puede bajar un 10% los costos. Se necesitan cambios estructurales que permitan bajar costos, pero también precios de venta que convaliden”.
Además, subrayó un desajuste clave: la creciente brecha entre el dinamismo de la compraventa y la actividad de la construcción. “El cuello de botella estará en cómo crece la intermediación sin que la construcción lo acompañe al mismo ritmo. La brecha entre construcción e intermediación nunca fue tan grande, salvo durante la pandemia. Y no es sostenible”, afirmó.
El regreso de los créditos hipotecarios
El crédito hipotecario, que fue el tema central de su análisis, volvió a tomar protagonismo en 2024 tras un parón de cinco años. Según datos presentados, en lo que va del año se han otorgado cerca de 20.000 préstamos, a los que se suman otros 10.000 de 2024. “No llegamos al pico de 2017/2018, pero la mejora es sustancial”, remarcó.
Sin embargo, destacó dos obstáculos principales: la subida de tasas y la falta de liquidez. “La tasa promedio en los bancos -salvo el Nación- subió cuatro puntos”, advirtió. Este aspecto es crucial, ya que cuando los bancos aumentan las tasas de sus líneas de préstamos, se complica el acceso, encareciendo las cuotas y, por ende, los ingresos demostrables.
Un contexto histórico preocupante
La comparación histórica es reveladora: “El crédito partió de casi cero. El período 2020-2023 fue el peor de la historia argentina en términos de nuevos créditos y de volumen de mercado. Hoy, el crédito hipotecario representa apenas el 0,2% del PBI. Somos uno de los países del mundo con menos crédito hipotecario”, detalló. Aportó datos regionales: “Paraguay tiene el equivalente a 130.000 créditos más que nosotros, y Chile, 1.800.000. Por lo que, salvo Venezuela, somos el peor parado de América Latina”.
González Rouco cerró su exposición con reflexiones sobre el futuro del sector. Pidió dejar de pensar en ciclos y adaptarse a un escenario de apreciación cambiaria si se consolida. Afirmó que, mientras nadie demuestre lo contrario, el crédito hipotecario seguirá siendo un fenómeno de momentos. “La demanda es infinita, incluso en crisis”, sostuvo. No obstante, destacó que no todo se puede medir en términos financieros: “El análisis de tasa versus retornos alternativos o alquiler versus cuota es importante, pero no todo entra en el Excel”.
Finalmente, lanzó una frase que sintetiza el nuevo mapa del sector: “Que los intermediarios festejen y los desarrolladores sufran no es sostenible. La otra orilla del río es espectacular, pero el río está bastante complicado”.
Por Candela Contreras
Eventos LN
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