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El dato que preocupa a los especialistas de propiedades: ¿dejarán de subir los precios?
EN UN MERCADO QUE SIGUE DESPEGANDO, UN INDICADOR EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES CAMBIÓ DE DIRECCIÓN Y PRESENTA UN NUEVO ESCENARIO PARA QUIENES PONEN EN VENTA SU PROPIEDAD
3 de junio de 2025
07:42
Cuando en el mercado se producía una baja en el stock de las propiedades en venta, la oferta creció en los últimos meses y marcó un cambio de tendencia. El semáforo del real estate mantiene sus indicadores en onda verde desde hace más de un año. Desde los precios de publicación que continúan en tendencia alcista, hasta el aumento de la participación del crédito hipotecario en las escrituras, todo muestra que el mercado poco a poco sigue despegando. Sin embargo, otro índice que marca un cambio de tendencia en los últimos meses alerta a los brokers inmobiliarios.
Según un informe de mayo de Zonaprop, los precios de los departamentos en CABA aumentaron un 3,9% en lo que va del año y acumulan una suba del 10,7% desde inicios del 2024. Se trata de 22 meses de crecimiento mensual y 15 meses de subas interanuales consecutivas. Por su parte, las operaciones de compraventa vienen superando mes a mes a los registros de hace un año: en abril se firmaron 5471 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, lo que muestra un 50% de incremento en comparación con el mismo mes del 2024.
El contexto macroeconómico también ayuda, ya que la reciente salida del cepo agilizará las operaciones en un mercado que se rige tradicionalmente en dólares. En este sentido, las visitas a portales inmobiliarios anticipan buenos augurios: según números de Daniel Bryn, en mayo hubo 13.922.000 búsquedas online, lo que muestra un crecimiento del 13% interanual.
Sin embargo, otro de los indicadores del sector marcó un amarillo en el semáforo inmobiliario. Con la reactivación de las ventas, el stock de publicaciones venía bajando y no se reponía nueva oferta con la misma velocidad que se vendía, pero según números del Radar Inmobiliario, “detectamos que acumula tres meses de crecimiento interanual, luego de 29 meses consecutivos de caídas”. En mayo, la oferta creció 10,6%, en comparación con mayo del año anterior: hay 72.000 departamentos en oferta y 106.000 inmuebles si se toman todas las tipologías.
¿Por qué sube la oferta de propiedades en venta en CABA?
En un mercado que viene en crecimiento y que maneja números positivos, los niveles de oferta parecerían mostrar una paradoja. Los especialistas del sector tienen sus hipótesis sobre esta aparente contradicción. Achával analizó los datos y pensó que, tal vez el aumento de las publicaciones podría ser por una suba en la cantidad de inmuebles en construcción, pero su investigación muestra que “desde enero del 2024 el segmento en construcción cayó un 82% en oferta, mientras que la suba en la oferta del usado de más de 50 años fue del 21%”.
A partir de estos datos, el broker estima que el aumento en el stock puede provenir de un grupo de personas que habrían retirado sus propiedades de la venta por la caída en los precios desde 2019, y que hoy estarían volviendo a publicar sus propiedades en el mercado. “El stock en oferta pasó de ser 165.000 inmuebles en 2022 a alrededor de 100.000 en el 2024. Hoy puede que esos propietarios estén volviendo, porque ven que hay mejores precios y más demanda en el mercado”, explica Achával.
La oferta de propiedades en venta acumula tres meses de crecimiento interanual, luego de 29 meses consecutivos de caídas. Otro especialista, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, asegura que el aumento de la oferta de inmuebles se da a nivel general, pero de manera más pronunciada en algunos barrios que en otros.
¿Bajarán los precios?
La suba que hubo en estos últimos meses en la oferta de propiedades en venta no es mucha, pero marca una condición distinta y genera una incógnita de cuánto van a crecer los precios este año. Esto despierta inquietud, sobre todo entre los desarrolladores inmobiliarios, que están esperando con mucha expectativa la suba en los precios de los inmuebles usados. Achával agrega que “hoy la cancha está a favor del segmento residencial usado, que tiene precios muy atractivos, ya que se mantiene en valores del 2006 en términos reales”.
Soledad Balayan opina que la buena noticia del aumento de oferta es que la gente tiene más opciones de compra, aunque también cree que puede desacelerar el aumento de precios. Para graficarlo, aporta números del incremento interanual en la oferta de departamentos en venta en CABA: la oferta aumentó un 29% en los monoambientes, un 15% en los dos ambientes, pero tan solo un 3% en los tres ambientes y un 5% en los cuatro ambientes.
El impacto en los precios va a depender de la presión de demanda: cuantas más personas se peleen por lo mismo, más va a aumentar el valor. En el caso de los monoambientes, hay mucha oferta y poca presión de demanda, por lo que, en ese segmento, no se prevé un aumento significativo de precios.
Fuente: María Josefina Lanzi
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