El alquiler de un dos ambientes ya casi cuesta $800.000 por mes en CABA y la brecha con el de tres crece cada vez más
Los alquileres siguen subiendo más que la inflación y el impacto también llega a las unidades de tres ambientes que ya superan el millón de pesos mensual.
* 2 de marzo de 2026
* 18:24
* Tiempo de lectura: 3 minutos
En un mercado de alquileres que hasta ahora se mostraba relativamente estable, el precio medio de los nuevos contratos subió un 3,5% en el segundo mes del año. El inicio de 2026 en la Ciudad de Buenos Aires revela una aceleración en los precios, tras el cierre de 2025 con aumentos más moderados.
De manera interanual, los alquileres de los nuevos contratos subieron un 34,8%, superando la inflación, que fue del 32,4% hasta enero, y levemente por encima del ajuste ICL que fue del 33,9% en enero.
La brecha promedio entre tipologías se vuelve cada vez más marcada: mientras que la diferencia entre un monoambiente por $680.000 y un dos ambientes por $790.801 es del 16%, la distancia se amplía al 34% al comparar un dos ambientes con un tres ambientes que promedia $1.060.751.
Los aumentos por barrio
Las tres zonas que registraron la suba de los precios de los alquileres más alta de manera interanual son:
– Lugano: 51,30%
– Villa Pueyrredón: 42,19%
– Mataderos: 39,02%
En el otro extremo, los barrios que evidenciaron un aumento menor son:
– Parque Avellaneda: 25,24%
– San Telmo: 26,60%
– San Cristóbal: 26,98%
San Telmo registró uno de los aumentos más bajos con un 26,60%, un dato que resalta en un mercado que, en general, se encuentra en alza.
¿Cuánto cuesta alquilar en los diferentes barrios de la Ciudad de Buenos Aires?
En la categoría de dos ambientes, Puerto Madero supera la línea del millón y lidera el ranking de los barrios más caros, con un valor promedio de $1.322.428. Los siguen:
– Palermo: $891,258
– Núñez: $878,433
En contraste, con valores $600.000 más bajos que Puerto Madero, se ubican:
– Liniers: $679,318
– Floresta: $674,060
– Lugano: $643,142
Si se compara el barrio con la oferta más cara, Puerto Madero, con el de la oferta más barata, Lugano, la diferencia es de $679.286, lo que significa que el primer barrio mencionado es un 105,6% más caro que el segundo.
¿Hay más o menos departamentos en alquiler?
Desde la pandemia, la oferta de alquileres disminuyó de manera sostenida, alcanzando un mínimo histórico en febrero 2023. Sin embargo, el punto de inflexión se produjo en enero 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres, lo que provocó que la oferta de departamentos en la ciudad aumentara un 62% respecto del mes previo.
Desde entonces, el crecimiento de la oferta se moderó hasta enero 2026, cuando experimentó una caída del 7,7% mensual, seguida por un descenso del 6,1% en febrero. A pesar de esto, el volumen actual es 2,7 veces superior al registrado en el mínimo de febrero 2023.
Cuál es la rentabilidad que deja una propiedad en alquiler
La relación alquiler/precio en febrero se ubica en 5,33% bruto anual. En este contexto, se necesitan 18,8 años de alquiler para recuperar la inversión, un 2.3% más de lo que se requería hace un año, según Leandro Molina, director de Zonaprop.
Los barrios más atractivos para los inversores que buscan renta son:
– Lugano: 9,6%
– Nueva Pompeya: 8%
– La Boca: 7,5%
En contraste, los barrios con los alquileres más caros son también los de menor rentabilidad:
– Puerto Madero: 3,5%
– Núñez: 4,2%
– Palermo: 4,3%
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