CUÁL ES LA INVERSIÓN INMOBILIARIA MUCHO MÁS RENTABLE Y RÁPIDA QUE COMPRAR DE POZO
MIENTRAS UNA OBRA NUEVA PUEDE TARDAR 3 AÑOS, ESTA OPCIÓN DEVUELVE HASTA UN 40% ANUALIZADO EN MENOS DE 12 MESES Y CON MENOS RIESGO, EN ZONAS TOP DE CABA.
En barrios con excelente ubicación y alta demanda, Buenos Aires concentra una cantidad significativa de inmuebles en desuso o con bajo rendimiento, como las casas antiguas en lote propio, especialmente en Palermo, Colegiales, Villa Crespo o Chacarita; también hay PH con superficie ociosa o potencial de ampliación, edificios con problemas de mantenimiento y oficinas vacías que pueden reconvertirse en departamentos para alquiler temporario o unidades multifunción. Ante este escenario, el redesarrollo comienza a posicionarse como una estrategia clave en el mercado inmobiliario.
A diferencia del tradicional “flipping”, que se centra en intervenciones puntuales sobre unidades individuales, esta modalidad busca revalorizar activos existentes sin necesidad de construir desde cero. Además del beneficio económico que puede representar para los inversores, también genera un impacto directo en el entorno urbano. En palabras del consultor y desarrollador inmobiliario Juan Pablo Pinelli, “estos proyectos se implementan sobre complejos degradados que afectan negativamente la estética de las cuadras donde se encuentran”.
La intervención sobre estas construcciones no solo les devuelve funcionalidad, sino que también mejora de forma sustancial la calidad del espacio público y eleva el valor del entorno inmediato. El impacto se amplifica cuando se trata de emprendimientos de gran escala. Un claro ejemplo es el Edificio Del Plata, ubicado junto al Obelisco, adquirido por la desarrolladora IRSA al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Esa zona emblemática del centro porteño muestra actualmente signos de deterioro y escasa vitalidad comercial. Sin embargo, se espera que, una vez finalizado el proyecto, el área recupere su dinamismo, incorporando nuevos espacios de oficinas, bares, cafés y propuestas culturales, transformándose en un nuevo polo de atracción para la ciudad.
REDESARROLLO INMOBILIARIO: QUÉ ES Y POR QUÉ CONVIENE A INVERSORES Y COMPRADORES
En muchos casos, el redesarrollo actúa como una estrategia inmobiliaria con menor riesgo para revalorizar una propiedad y ganar rentabilidad. Se parte de un activo tangible, que ya cuenta con ubicación, servicios y estructura. “Se interviene de manera estratégica para adaptarlo a nuevas necesidades, lo cual implica menos incertidumbre que un pozo tradicional—donde dependés del costo futuro, la inflación y los tiempos burocráticos—”, explica Ezequiel Mercado, CEO de Merva.
Este proceso ofrece más control, más velocidad y, muchas veces, mayor retorno ajustado por riesgo. Las ventajas son concretas también para el inversor interesado en adquirir un departamento. “A diferencia de una obra nueva, que en la Ciudad de Buenos Aires puede demorar alrededor de tres años —especialmente en edificios de 7 u 8 pisos—, este tipo de proyectos tiene plazos significativamente más breves”, afirma Pinelli.
El proceso completo, desde la escritura de la propiedad hasta la preventa y renovación de las unidades, puede durar alrededor de tres meses. Luego se suman otros tres o cuatro meses para la entrega definitiva de las escrituras. En un país como Argentina, que ha atravesado 9 crisis económicas en los últimos 25 años y ciclos de recesión promedio cada 2,3 años, los proyectos con períodos de inversión más cortos son clave para desarrolladores e inversores.
Este tiempo es considerablemente más corto porque no requiere la aprobación de planos de obra tradicionales, sino solo el trámite de subdivisión, lo que agiliza tareas administrativas y la entrega al comprador. Además, limita la exposición a la volatilidad económica y cambios abruptos del mercado.
¿COMPRAR DE POZO O UNA UNIDAD EN REDESARROLLO? EL IMPACTO EN LA RENTABILIDAD
Frente a las inversiones tradicionales desde el pozo, el redesarrollo ofrece una alternativa más dinámica y con mejor ecuación riesgo-retorno. Con plazos de entre 6 y 12 meses —en contraste con los 24 a 36 de una obra nueva—, “este modelo permite obtener rentabilidades del 30% al 50% en dólares, e incluso más si se combina con estrategias de venta por unidad o renta temporaria”, clarifica Mercado.
Un inversor que acompaña a un desarrollador puede adquirir una unidad lista para su uso, con un descuento cercano al 25%, en menos de un año. Esto genera retornos anualizados que pueden alcanzar entre el 35 y el 40%, agrega Pinelli.
Si bien las obras desde cero pueden prometer retornos más altos en términos brutos, el redesarrollo ajusta mejor en función del riesgo, el tiempo y la liquidez. Además, “permite captar la ganancia al momento de la venta o empezar a generar ingresos casi de inmediato”, advierte Mercado. Por eso, resulta especialmente atractivo para inversores que buscan rotación de capital, diversificación o rentas en el corto plazo.
Ejemplos concretos de ello se pueden ver en barrios como Colegiales, donde la reconversión de una casa antigua en dos unidades premium con terraza y parrilla —pensadas para renta temporaria o reventa— demandó una inversión total de u$s180.000, con una rentabilidad proyectada del 43% en 12 meses. También en Villa Crespo, donde un PH de tres plantas fue transformado con una intervención liviana en tres unidades tipo coliving, con una inversión desde u$s60.000 y un retorno estimado de entre 10% y 12% anual en dólares, más la valorización del activo.
Para los especialistas consultados, el mercado ya comenzó a entender que no se trata solo de una alternativa: tiene lógica urbana, económica y financiera. A medida que los proyectos tradicionales enfrenten costos crecientes y menor demanda, el redesarrollo va a crecer con fuerza, especialmente en ciudades con mucho stock inmobiliario desaprovechado.
Info: IProfesional
