MOROSIDAD EN LAS EXPENSAS: QUÉ PASA SI NO SE PAGAN Y CÓMO PREVENIR UN JUICIO
La morosidad en el pago de expensas y el creciente endeudamiento de los consorcios se han convertido en una problemática cada vez más frecuente. El incumplimiento de los propietarios genera un aumento sostenido de las deudas internas, lo que representa un desafío tanto para los vecinos como para los administradores. Aquellos que no regularicen sus pagos pueden enfrentarse a un proceso judicial y ocasionar aumentos en quienes sí pagan para cubrir todos los gastos y obligaciones.
Según datos de ConsorcioAbierto, el gasto promedio en edificios de la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los $295.368, con un incremento mensual del 1,9% frente a agosto y una suba interanual del 41,7%. En promedio, un 17% de las unidades funcionales presenta atrasos en sus pagos, un número que se ha mantenido estable desde 2024 en CABA y que se replica en la Provincia de Buenos Aires. Los datos relevados corresponden a 12.000 edificios que utilizan esta plataforma.
Sin embargo, la morosidad en barrios cerrados presenta un leve retraso mayor, llegando al 18%, superando así a los consorcios de edificios.
DE LA DEUDA AL JUICIO: QUÉ RIESGO CORREN LOS PROPIETARIOS
Para los propietarios que no cumplen con sus obligaciones mensuales, el juicio aparece como una amenaza concreta. El consorcio, a través del administrador, puede iniciar un juicio ejecutivo para reclamar de manera rápida una deuda ya vencida y documentada. En última instancia, esto puede derivar en la subasta judicial del inmueble.
Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, destaca que “la mejor forma de evitar un juicio es actuar antes de que la deuda crezca”. El administrador debe llevar un control preciso de la cobranza, evaluar alternativas de pago y comunicar a tiempo cada paso. La tecnología actual permite automatizar recordatorios, registrar acuerdos y hacer seguimiento en tiempo real, facilitando así una gestión más ágil y menos conflictiva para todos.
Si se llega a una instancia de juicio, el proceso constará de cinco etapas principales:
1. Inicio del juicio (presentación de la demanda ejecutiva): puede iniciarse sin pasar por mediación prejudicial.
2. Notificación y traslado de demanda: es el diligenciamiento del mandamiento de intimación de pago, posición de excepciones y embargo.
3. Oposición de excepciones: si se presentan, el juez analiza la validez de las defensas.
4. Sentencia de ejecución: orden de pago que incluye capital, intereses y costos.
5. Ejecución forzada: si no se paga, puede derivar en la subasta judicial del inmueble.
El administrador tiene la obligación de perseguir el cobro de las expensas, ya que son esenciales para el funcionamiento del consorcio. Sin las expensas, el sistema colapsaría.
Es importante contemplar que cada vecino puede estar viviendo una situación particular. “Nadie deja de pagar las expensas porque quiere. Siempre hay un motivo”, enfatiza el abogado especialista en propiedad horizontal, Federico Chiesa. Por eso, el administrador debe tener un conocimiento profundo de los integrantes del consorcio.
¿DÓNDE SE PAGAN LAS EXPENSAS MÁS CARAS DEL PAÍS?
Según datos de ConsorcioAbierto, CABA encabeza el ranking con un promedio mensual de $295.398, seguida por la Provincia de Buenos Aires ($143.566). En la Capital Federal, los costos en septiembre se incrementaron un 41,7% en forma interanual, mientras que en la Provincia de Buenos Aires, la suba fue de 63,3% interanual.
Las expensas en Córdoba promedian $129.524, con un aumento de 5,4% en septiembre respecto a agosto, y en Santa Fe alcanzan los $121.457, con un incremento del 8% mensual.
En cuanto a la morosidad, en barrios cerrados se observa una demora levemente más alta que en edificios. Mientras que en departamentos se sostiene cerca del 16%, en barrios privados la morosidad llega al 18%, con un pico del 26% en diciembre del año pasado.
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