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¿Cuánto cuesta hacer un segundo piso en abril 2026?
Para quienes buscan crecer sin mudarse, levantar un segundo piso puede ser la alternativa más eficiente. Sin embargo, la decisión no es sencilla: implica una inversión considerable, diversos permisos obligatorios y un análisis técnico para determinar si la estructura existente puede soportar la nueva carga.
Estudio Estructural
El primer paso siempre es el estudio estructural, una evaluación indispensable para saber si la propiedad puede recibir un nivel adicional sin comprometer su estabilidad. Un ingeniero civil o un arquitecto especializado en estructuras analiza la resistencia de las fundaciones, el tipo de materiales utilizados en la construcción original y el estado general de vigas, columnas y losas. Este informe suele costar entre $150.000 y $300.000, dependiendo de la complejidad del inmueble y de la zona.
En viviendas antiguas, donde los planos originales pueden no existir o estar incompletos, el análisis puede requerir estudios adicionales como cateos o pruebas de carga, lo que incrementa el presupuesto.
Costo de Construcción
Levantar un segundo piso en obra tradicional, con estructura de hormigón y muros de ladrillo, puede ubicarse entre $500.000/m² y $600.000/m² (solo la obra gruesa). Medido en dólares, “hoy una obra terminada para una propiedad de 100 m² con baño se calcula entre US$1500/m² y US$1800/m², según calidades y terminaciones”, agrega Arana.
Si se opta por sistemas más livianos, como steel framing o paneles premoldeados, el valor puede reducirse a un rango de $350.000/m² a $550.000/m², además de ofrecer tiempos de obra más cortos y menor carga estructural. Para una ampliación promedio de 60 metros cuadrados, el presupuesto total puede oscilar entre $20.000.000 y $35.000.000, sin contar imprevistos ni mejoras adicionales como terrazas, balcones o refuerzos estructurales.
Permisos Necesarios
A estos valores hay que sumar los permisos municipales. En la mayoría de las jurisdicciones argentinas, cualquier ampliación que modifique la superficie cubierta requiere un Permiso de Obra Mayor.
El trámite incluye:
- La presentación del proyecto firmado por un profesional matriculado.
- El estudio estructural.
- El pago de derechos de construcción.
- En algunos casos, la aprobación de organismos adicionales si la vivienda está en un área protegida o si se intervienen medianeras.
Los derechos de obra se calculan en función de los metros cuadrados a construir y pueden representar entre el 1% y el 3% del costo estimado de la obra.
Consideraciones Adicionales
Los Vecinos
Otro punto clave es la convivencia con los vecinos. Levantar un segundo piso implica ruidos, movimiento de materiales y, en ocasiones, la necesidad de utilizar andamios que invaden el espacio aéreo lindero. Aunque no siempre es obligatorio, muchos municipios recomiendan presentar una nota de conformidad de los vecinos colindantes para evitar conflictos durante la obra.
Los Seguros
También es frecuente que se exija un seguro de responsabilidad civil que cubra eventuales daños a terceros, cuyo costo ronda entre $100.000 y $200.000 mensuales durante la duración de la construcción.
Los Tiempos
El plazo de obra varía según el sistema constructivo elegido. En obra húmeda tradicional, un segundo piso de tamaño medio puede demandar entre seis y nueve meses, mientras que con sistemas industrializados es posible reducir ese tiempo a tres o cuatro meses. La disponibilidad de materiales, la mano de obra y la complejidad del diseño también influyen en los tiempos finales.
Revalorización de la Propiedad
Más allá de los números, levantar un segundo piso es una inversión que puede incrementar significativamente el valor de la propiedad. En barrios donde el precio del metro cuadrado construido supera ampliamente el costo de obra, la ampliación puede traducirse en una ganancia patrimonial inmediata. Sin embargo, el beneficio solo se concreta si la obra se realiza con permisos en regla y bajo supervisión profesional.
Construir sin habilitación no solo expone al propietario a multas elevadas, sino que también complica futuras operaciones de venta o alquiler, ya que la superficie no declarada no puede incorporarse legalmente al título de propiedad.
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