¿Cuándo conviene dejar de pagar el alquiler para optar por un crédito hipotecario?
El crédito hipotecario volvió a las entidades bancarias a mediados de 2024 con tasas competitivas que se encontraban alrededor del 5,5% en promedio, y desde entonces el mercado inmobiliario cambió. Sin embargo, desde comienzos del 2025, la situación dio un giro inesperado.
En los últimos meses, los costos de los créditos hipotecarios UVA comenzaron a dispararse, y a noviembre de 2025 hay entidades con tasas nominales que superan el 15%. Esta situación está dificultando cada vez más el acceso a la vivienda para quienes sueñan con convertirse en propietarios.
La pregunta clave es: ¿es más rentable mudarse a una vivienda propia o continuar pagando un alquiler en la ciudad de Buenos Aires?
¿Sacar un crédito para mudarse a una casa propia o seguir alquilando?
De acuerdo a los especialistas, conviene dejar de pagar alquiler cuando la cuota de la hipoteca sea igual o inferior al alquiler actual. Esto es especialmente cierto si el crédito tiene una tasa de interés competitiva. Además, es recomendable contar con estabilidad económica y un capital inicial para el crédito, ya que esto permite construir un patrimonio propio en lugar de un costo que se pierde.
En el caso de los créditos UVA, cuya cuota se actualiza por inflación según el índice CER, la suba de tasas resulta especialmente sensible. Los aumentos en las tasas de interés pueden restringir aún más el acceso a los préstamos.
Mientras más alta es la tasa, mayor será el ingreso que debe justificar el solicitante. Por lo general, la cuota inicial no puede superar el 25% (y en algunos casos hasta el 30%) del ingreso familiar. Así, al subir la tasa, también aumenta el valor de la cuota inicial, lo que requiere un ingreso mayor demostrable.
La cuota de un crédito vs. el alquiler de un departamento
“Los que tomaron un crédito UVA en la primera etapa -durante el Gobierno de Macri-, tuvieron cuotas iniciales que pasaron de representar el 25% de los ingresos del tomador a llegar a un 40%”, señala José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Ese porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler. Así, muchas personas se enfrentan a la decisión crucial: ¿conviene pagar la cuota de un crédito hipotecario o seguir alquilando?
Factores a considerar en la decisión
La elección entre comprar y alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas, sino también de otros factores como la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 20% al 35%, dependiendo del banco) y la proyección a largo plazo (de 15 a 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda.
Para ilustrar esta decisión, consideremos el ejemplo de una pareja que busca un dos ambientes de 50 m² en Barracas, valuado en aproximadamente US$93.250 (unos $132 millones, tomando un dólar oficial de $1425). Si toman un préstamo bancario UVA por $100 millones y poseen un ahorro inicial de US$23.312 (el 25% del valor de la propiedad):
– **Crédito UVA a 20 años, con una tasa del 11%:** el valor de la primera cuota sería de $1.100.000, y se ajustará mensualmente por inflación. El sueldo mínimo necesario sería de $4.400.000.
– **Crédito UVA a 20 años, con la tasa del 6% (del Banco Nación):** en este caso, la cuota bajaría a $800.000 y el sueldo mínimo requerido sería de $3.200.000.
En contraste, un alquiler promedio para una unidad similar en Barracas implica un costo de aproximadamente $637.503 mensuales, que es considerablemente menor a los casos planteados.
La decisión entre comprar o alquilar dependerá no solo de un cálculo financiero, sino también del perfil y los riesgos que esté dispuesto a asumir cada familia. Mientras las tasas sigan subiendo, el acceso a la vivienda propia se mantendrá más elevado que el pago mensual de un alquiler, lo que podría postergar el sueño de la casa propia para una parte cada vez mayor de la población.
