Créditos hipotecarios: con el aumento de las tasas, ¿qué conviene más: pagar la cuota de un préstamo o alquilar?
La decisión entre comprar y alquilar depende de diversos factores, pero uno de los más importantes es la comparación de la cuota mensual. Desde fines de 2024, el mercado hipotecario en Argentina experimenta un escenario de constantes ajustes de tasas. Entre noviembre y diciembre de ese año, los costos de los créditos hipotecarios UVA comenzaron a dispararse, y a mayo de 2025 varias entidades ya aplicaron su tercera o cuarta suba.
El resultado es una ecuación cada vez más compleja: ¿es más rentable mudarse hacia una vivienda propia o continuar pagando un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires?
¿Cuál es el impacto de estas subas? Los préstamos se encarecen y se reduce el universo de personas que pueden acceder a su casa propia. En el caso de los créditos UVA, cuya cuota se actualiza por inflación según el índice CER, la suba de tasas resulta especialmente sensible. Aunque este sistema de indexación permite que estos préstamos sean una opción viable en contextos inflacionarios, los aumentos en las tasas de interés pueden restringir el acceso a los préstamos.
A medida que aumenta la tasa, también lo hace el ingreso que debe justificar el solicitante, ya que, por condición de los bancos, la cuota inicial no puede superar el 25% (y en algunos casos hasta el 30%) del ingreso familiar. Por lo tanto, al subir la tasa, también sube el valor de la cuota inicial, requiriendo un ingreso mayor demostrable. Esto puede dejar a muchas personas fuera de la posibilidad de acceder a un inmueble en particular.
Las tasas actuales se ubican en promedio en el 4,9% para bancos públicos o provinciales, mientras que los privados ya escalaron al 7,8%. Según la consultora Empiria, esto significa un aumento de la cuota inicial (y del ingreso requerido) de más del 20% en un crédito a 20 años.
En marzo, se registraron 992 escrituras formalizadas con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires, lo que representa alrededor del 20% del total de actos del mes. Este volumen de créditos parece sostenible, aunque el crecimiento se frenó en septiembre/octubre de 2024.
La pregunta que surge ahora es si la suba de tasas continuará afectando el mercado hipotecario en los próximos meses o si los bancos optarán por mantener condiciones más accesibles para sostener la recuperación. En un contexto inflacionario, donde los UVA representan la única opción viable, la evolución de las tasas será clave para determinar el futuro del sector.
Las tasas de los créditos hipotecarios lanzados oscilan entre el 3% y el 14%. Los montos a prestar llegan hasta los $250 millones, aunque en algunos casos no hay tope, y generalmente financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad. Los plazos de financiación varían entre 5 y 30 años, y las cuotas, al ser préstamos UVA, se ajustan por inflación. Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales.
La cuota de un crédito vs. el alquiler de un departamento en CABA
Según José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, “los que tomaron un crédito UVA en la primera etapa durante el Gobierno de Macri, por la alta inflación, tuvieron cuotas iniciales que pasaron de 25% de los ingresos del tomador a llegar a representar hasta un 40%.” Este porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler.
Por lo que muchas personas se enfrentan a una decisión crucial: ¿conviene pagar la cuota de un crédito hipotecario o seguir alquilando? Ante esta consulta, cuando LA NACION hizo esta misma nota meses atrás, el cálculo entre ambas operaciones era bastante similar. Sin embargo, con la nueva suba de tasas, esta ecuación comienza a cambiar.
La elección entre comprar y alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas, sino también de otros factores como: la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 20% al 35%, dependiendo del banco) y la proyección a largo plazo (de 15 a 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda.
Para ilustrar el cruce entre ambas alternativas, tomemos el ejemplo de una pareja que busca un dos ambientes de 50 m² en Chacarita, valuado en US$120.000 (unos $144 millones, tomando un dólar oficial de $1200). Suponiendo que toman un préstamo bancario UVA por $108.000.000 y tienen un ahorro inicial de US$30.000 (el 25% del valor de la propiedad):
– **Crédito UVA a 20 años, con una tasa del 8%:** la primera cuota sería de $903.355, ajustándose mensualmente por inflación. El sueldo mínimo necesario requerido sería de $3.011.184.
– **Crédito UVA a 30 años, con la tasa del 8%:** la cuota bajaría a $792.466 y el sueldo mínimo requerido sería de $2.641.553.
Ahora, considerando la tasa promedio pactada en abril, que fue del 5,8%, la cuenta queda de la siguiente manera:
– **Crédito UVA a 20 años:** cuota de $761.336, con un sueldo necesario de $2.537.787.
– **30 años:** cuota inicial de $633.693 e ingresos requeridos de $2.112.311.
En cambio, un alquiler promedio para una unidad de las mismas características en Chacarita implica un alquiler mensual alrededor de los $672.816, que es menor a tres de los cuatro casos planteados. Este ajuste también será por inflación, pero cada tres o cuatro meses dependiendo del contrato firmado.
La decisión de comprar o alquilar dependerá no solo de un cálculo financiero puntual, sino también del perfil y los riesgos que esté dispuesto a asumir cada familia. Mientras las tasas sigan subiendo, el acceso a la vivienda propia se mantendrá más elevado que el pago mensual de un alquiler, lo que podría postergar el sueño de la casa propia para una porción cada vez mayor de la población.
Por Candela Contreras
