Construcción y mercado inmobiliario: cómo trabajar en un contexto de costos altos y sin financiamiento
EL ECONOMISTA EXPERTO EN VIVIENDA ANALIZA EL MOMENTO QUE ATRAVIESA LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN, EL PRESENTE DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y LOS DESAFÍOS DEL MERCADO INMOBILIARIO.
* 25 de junio de 2025
* 08:28
* Tiempo de lectura: 6 minutos
Federico González Rouco
En abril, la actividad de la construcción registró un crecimiento mensual del 5,1%, aunque sigue 20% por debajo del pico alcanzado en noviembre de 2023.
Los últimos datos de actividad de la construcción mostraron que el sector sigue con una lógica que comenzó hace ya casi un año: a un intento de recuperación le sigue un traspié y luego vuelve a empezar. Lo que supo ser la euforia por el impacto del blanqueo y los créditos tuvo, a hoy, dos primeras conclusiones: fue dirigido a la intermediación (no a la construcción) y tuvo un impacto relevante pero acotado.
Del lado de las obras no residenciales, parecería haber mayor recuperación, aunque también desde un punto de partida considerablemente menor. La vuelta de algunas obras públicas provinciales y la reorientación de cierta demanda hacia las obras de infraestructura para el sector energético le ponen un piso a la caída.
En abril, la construcción creció 5,1% mensual, la mayor variación registrada desde julio de 2024. Tras 10 meses de estancamiento, alcanzó el mayor nivel desde diciembre de 2023, pero aún 20% inferior al pico de noviembre 2023.
La recuperación parcial de obras no residenciales y el retorno de proyectos provinciales le ponen un piso a la caída del sector. No obstante, los indicadores adelantados de mayo muestran caídas. Así, la lógica que comenzó hace un año, recuperaciones efímeras que no logran consolidarse, seguidas de recaídas y vuelta al punto anterior, parece continuar en el horizonte próximo. Las expectativas negativas de los empresarios de la construcción sobre el próximo trimestre alcanzaron el 17,6%, máximo desde julio 2024, mientras que las positivas cayeron al 14,8%, de los peores niveles en casi un año.
El costo del m² en dólares pone un freno a la construcción privada, mientras que la restricción presupuestaria limita la obra pública. El costo de construcción en dólares subió más de 100% entre diciembre de 2023 y mayo de 2025, lo que presiona sobre la rentabilidad del sector.
La expectativa del blanqueo se canalizó hacia la intermediación (no a la construcción) y tuvo un impacto relevante, pero acotado. La nueva iniciativa para “usar los dólares del colchón” aún no despejó incógnitas tributarias, y el Congreso no parece ofrecer un trámite fluido para el proyecto legislativo.
El mercado de compraventas inmobiliarias sigue en alza, aunque con diferencias según el segmento. Los precios de propiedades en pozo continúan creciendo, aunque desacelerando, mientras que en algunas ciudades ganan ritmo los precios de los inmuebles usados. La revalorización de los usados es clave para abaratar el precio relativo de las unidades nuevas que traccione la construcción.
Sin embargo, el aumento de costos de construcción en dólares (+1,4% en abril y +10% en mayo), impulsado por la caída del dólar billete, presiona sobre la rentabilidad del sector. El costo de construcción en dólares subió 84% desde el inicio del mandato presidencial hasta abril, y 103% hasta mayo, lo que obliga al sector a repensar su modelo de negocio ante una estructura de costos significativamente más alta.
La expectativa de reducir costos vía importaciones es acotada a algunos insumos. En mayo se otorgaron créditos hipotecarios UVA por US$298 millones, el mayor volumen desde 2018; el 90% fue destinado a familias. En términos de rentabilidad, el costo de construcción directo (sin contar impuestos, ganancia o gastos de comercialización) representó el 35% del valor de un metro cuadrado en pozo. En la ciudad de Buenos Aires, el costo de construcción directo promedio por m² es de US$1020, mientras que el m² en pozo promedio tiene un valor de US$2893.
LA ACTUALIDAD DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS
En mayo se otorgaron créditos hipotecarios UVA por US$298 millones. Es una mejora del 7% frente a abril y el máximo registrado desde mayo de 2018 (US$445 millones). El 90% de todo el financiamiento hipotecario fue en UVA a privados (familias). La iliquidez que enfrenta el fondeo del segmento hipotecario continúa traduciéndose en suba de las tasas de interés: la tasa promedio fue de 6%, un punto por encima del 5% registrado en octubre, cuando comenzó el proceso de alza de tasas por el que la mayoría de las entidades elevaron su costo financiero.
El plazo se mantiene estable en 24 años. A febrero, último dato conocido, el Banco Nación se mantiene como el principal banco del mercado hipotecario, seguido por el Galicia, el Macro y el Banco de Córdoba.
La consolidación del crédito como motor de la construcción dependerá de alcanzar esquemas de financiamiento más accesibles y sostenibles a largo plazo. En abril, el mercado inmobiliario mantuvo su ritmo de crecimiento y 2025 se perfila para alcanzar niveles cercanos a récords históricos. En CABA se registraron 5471 escrituras, el mayor número desde 2018, con un fuerte repunte del crédito hipotecario (1.192 operaciones, +946% interanual), aunque desde una base muy baja.
Los desafíos son claros: ¿cómo trabajar en un contexto de costos altos y sin financiamiento? Este escenario objetivo es uno con mayores y mejores fuentes de financiamiento, tanto para la compra como para la construcción. Hoy el crédito bancario a la construcción representa solo el 2% de todo el crédito, mientras que llegó a ser el 7% a comienzos de los 90. El potencial, solo con alcanzar esos niveles, es infinito.
Es fundamental que los eslabones de la cadena de la construcción tomen conciencia del volumen de inversión, empleo y renta. La mejora en precios que puede generar ese aumento de financiamiento es el motor que necesita este nuevo esquema de costos altos para que la construcción privada vuelva a ser rentable. Sin embargo, todo lo mencionado dista de estar garantizado, y sobrellevar la transición es el desafío del sector en lo que viene.
*El autor es economista de Empiria Consultores.*
