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Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal: Estas son las 12 partes comunes del edificio
La regulación de la Propiedad Horizontal en la Argentina comenzó en 1948 con la sanción de la ley 13.512. Esta normativa estableció las bases para organizar la vida en los edificios de departamentos, definiendo espacios y derechos de los propietarios. A medida que la normativa evoluciona, se han establecido reglas claras sobre cuáles son las partes comunes que forman parte de un edificio.
Los amenities han dejado de ser un simple valor agregado para convertirse en un factor importante a la hora de elegir una vivienda. Ya no basta con encontrar un departamento luminoso o renovado; hoy, el edificio y sus zonas comunes son decisivos en la elección de un hogar.
El artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación enumera las “cosas y partes necesariamente comunes”. Estas son las partes que pertenecen a todos los propietarios y son esenciales para la seguridad y funcionamiento del edificio:
- El terreno.
- Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y con el exterior.
- Los techos, azoteas, terrazas y patios solares.
- Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad.
- Los locales e instalaciones de los servicios centrales.
- Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional.
- La vivienda para alojamiento del encargado.
- Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas.
- Los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes.
- Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
- Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
- Los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Sin embargo, no son las únicas partes comunes. Algunos edificios también cuentan con “cosas y partes comunes no indispensables”, definidas en el artículo número 2042, que pueden incluir:
- La piscina.
- El solárium.
- El gimnasio.
- El lavadero.
- El salón de usos múltiples.
Finalmente, el artículo 2043 define las “cosas y partes propias”, que son aquellas que se encuentran dentro del departamento y no afectan la estructura del edificio, como puertas, ventanas y revestimientos. Un dato importante a tener en cuenta es que algunos espacios fuera de la unidad funcional pueden ser considerados partes propias si, de manera expresa, el reglamento del edificio así lo establece, como en el caso de una cochera asignada o una baulera.
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