¿Compro o alquilo?: Cómo funciona la nueva calculadora que compara las opciones de inversión en propiedades
Lanzan una herramienta que permite comparar, con datos reales y variables macroeconómicas, si conviene renovar el alquiler o comprar una propiedad.
* 27 de mayo de 2026
* 12:05
* 4 minutos de lectura
La nueva herramienta intenta responder a una de las decisiones más importantes y difíciles de la economía familiar argentina. En 2026, la decisión entre alquilar o comprar en Argentina se encuentra en un punto de inflexión, marcado por la estabilización de precios de venta de las unidades usadas (0,4% en lo acumulado del año en la Ciudad de Buenos Aires, de acuerdo a Zonaprop), una suba en los alquileres que llegó al 12.2% en el mismo período y un pequeño intento de reacomodamiento a la baja en las tasas de los créditos hipotecarios UVA por parte de algunos bancos.
Para millones de argentinos, comprar una vivienda no solo es una de las decisiones financieras más importantes en su vida, sino que el sueño de la casa propia sigue dependiendo del crédito hipotecario. Cuando esto no sucede, las únicas opciones posibles son la compra en efectivo, para quienes tienen el dinero, o seguir alquilando.
En este contexto, la pregunta que todos se hacen es: “¿Conviene comprar o sigo alquilando?”. Para responder a esta duda, el Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de General San Martín (UNSAM) lanzó una herramienta gratuita de simulación que permite comparar, con datos reales y variables macroeconómicas, si conviene renovar el alquiler o comprar una propiedad.
A diferencia de los simuladores bancarios tradicionales, que solo evalúan si el usuario puede pagar la cuota, esta plataforma proyecta el impacto patrimonial completo de cada decisión a lo largo del tiempo.
La lógica de la herramienta se estructura sobre tres ejes:
* El desembolso inicial: anticipo, escrituración, comisiones y costo de oportunidad del capital.
* El flujo mensual de fondos: cuota UVA con seguros e impuestos versus alquiler ajustado por índices más expensas.
* La posición patrimonial final: cuánto vale el inmueble al cabo de los años, descontada la deuda remanente, comparado con lo que el inquilino habría acumulado si hubiera invertido en lugar de comprar.
CÓMO FUNCIONA LA CALCULADORA
El modelo incorpora distintas variables: la plusvalía esperada del inmueble, los costos transaccionales del mercado argentino, la evolución salarial, la inflación y el costo de oportunidad del capital. Este parámetro es configurable; cada usuario puede ingresar la tasa que mejor refleja su perfil y sus alternativas reales.
La herramienta no solo evalúa la capacidad de pago, sino que también visibiliza cómo el valor que genera la ciudad impacta directamente en el patrimonio de quien decide comprar. Capturar ese valor, o resignarlo, es parte clave del cálculo.
“En Argentina, comprar o alquilar siempre fue una decisión cargada de intuición y cultura antes que de números. Con el regreso del crédito hipotecario y un mercado locativo desregulado, esa intuición ya no alcanza. Pero esta calculadora no es solo una herramienta financiera: es también un recordatorio de que la vivienda debe entenderse de forma integral”, explicó Joaquín Tomé, fundador y director del Laboratorio de Ideas Sostenibles y Director del CEEU de la UNSAM.
Para utilizarla, el usuario debe ingresar datos propios de su situación: valor total del inmueble, alquiler actual, condiciones de la hipoteca preaprobada (TNA, porcentaje financiado, plazo), índice de ajuste del contrato de alquiler y expectativas de rentabilidad.
La calculadora también permite modificar parámetros avanzados como inflación, plusvalía, tasa de descuento, etc., y contempla el agregado de ingresos del grupo familiar para cumplir con requisitos bancarios. También admite la introducción de datos zonales, considerando las asimetrías de precios entre lo que podría ser CABA, Rosario o Córdoba, variable que modifica sustancialmente los resultados.
La calculadora calcula el crédito hipotecario en UVA utilizando el sistema francés y muestra el resultado final en la moneda seleccionada. El resultado es un análisis de recupero que muestra cuándo el ahorro generado por dejar de alquilar compensa la inmovilización inicial del capital, junto con una proyección del patrimonio neto bajo distintos escenarios.
La calculadora utiliza dos módulos principales:
Módulo de Alquiler:
* Costo recurrente: calcula el costo total del alquiler a lo largo del tiempo.
* Costo inicial: estima los costos iniciales del alquiler.
Módulo de Compra:
* Costo inicial: calcula el costo inicial de la compra.
Con los datos ingresados, la calculadora calcula el crédito hipotecario en UVA utilizando el sistema francés y muestra el resultado final en la moneda seleccionada. Si bien la decisión final es personal, este tipo de herramientas sirven como apoyo para quienes estén considerando comprar o alquilar una vivienda en Argentina.
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