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Comprar una propiedad cuesta más que el precio publicado: qué impuestos y gastos hay que sumar
Si bien en los últimos años se eliminaron algunos impuestos, comprar una propiedad todavía exige contar con dinero adicional al precio de venta.
Para quienes buscan acceder a su primera vivienda, esos gastos pueden convertirse en una barrera.
Durante mucho tiempo, comprar o vender una propiedad en Argentina significó asumir una carga de impuestos y costos que, en muchos casos, funcionaban como una verdadera barrera de entrada y salida del mercado. En los últimos años, hubo cambios importantes. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que alcanzaba con una alícuota del 1,5% determinadas operaciones sobre inmuebles adquiridos antes de 2018, fue derogado en julio de 2024.
En tanto, desde el 1° de enero de 2026, la venta de inmuebles quedó exenta del impuesto a las Ganancias. Esto significa que el resultado obtenido por la venta de una propiedad ya no tributa este impuesto bajo el régimen que anteriormente alcanzaba a estas operaciones.
Es un cambio relevante, pero sería un error concluir que comprar una propiedad hoy es barato. Una propiedad no debería ser un activo que una persona solamente puede comprar y conservar durante décadas. También debería poder venderse, cambiarse, reciclarse, alquilarse o formar parte de una estrategia de inversión sin que los costos de cada movimiento terminen desalentando la operación.
Pensemos en alguien que compra un departamento, lo mejora y, algunos años después, quiere venderlo para comprar otro. Cada impuesto y cada gasto adicional que debe afrontar en ese proceso reduce el atractivo de la operación. Y cuando entrar y salir del mercado se vuelve demasiado caro, menos personas pueden hacerlo. El resultado es un mercado con menos movimiento.
¿Cuánto pesan los impuestos y gastos al comprar una propiedad?
Si bien la eliminación de algunos impuestos nacionales modificó la ecuación para las personas alcanzadas por las nuevas exenciones, todavía existe una estructura importante de costos:
Cada impuesto y cada gasto adicional reduce la posibilidad de concretar la operación de compra. El Impuesto de Sellos, por ejemplo, depende de cada jurisdicción. En CABA, para 2026, las transferencias de inmuebles tienen una alícuota general del 3,5%, aunque existe una exención para vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta el monto establecido por la normativa, tributándose sobre el excedente cuando corresponde.
En la Provincia de Buenos Aires, el Impuesto de Sellos también forma parte de los costos de la operación. Para 2026, la alícuota general aplicable a las escrituras de compraventa de inmuebles es del 2% sobre la base imponible correspondiente, aunque existen exenciones y tratamientos específicos, entre ellos los vinculados con la adquisición de vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
A ese impuesto se suman los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. En determinados casos de transmisión de dominio de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, la normativa bonaerense establece una suma fija cuando la operación se encuentra dentro del límite previsto y una tasa del 2 por mil cuando lo supera, de acuerdo con las condiciones establecidas por la Ley Impositiva.
Después aparecen los otros gastos: honorarios de escribanía, estudio de títulos, certificados, inscripción registral, comisión inmobiliaria cuando interviene una inmobiliaria y, eventualmente, costos vinculados con deudas, regularizaciones u otras particularidades del inmueble.
Es decir, aunque algunos impuestos nacionales relevantes hayan desaparecido o se hayan reducido, comprar una propiedad todavía exige contar con un monto de dinero adicional al precio de venta.
Además del valor del inmueble: ¿cuánto dinero necesita tener disponible el comprador?
Para alguien que compra una primera vivienda, la diferencia puede ser decisiva. Una familia puede haber pasado años ahorrando para llegar a los US$100.000 de una propiedad, pero no necesariamente contar con los fondos adicionales para afrontar todos los gastos de la operación. En ese caso, el problema ya no es solamente encontrar una vivienda cuyo precio pueda pagar: también hay que conseguir el dinero para poder concretar la compra.
Lo mismo ocurre con quien piensa en una propiedad como inversión. Si comprar y vender implica asumir costos elevados en cada movimiento, algunas operaciones que podrían resultar atractivas dejan de serlo. El costo de transacción pasa entonces a influir directamente sobre las decisiones de inversión.
Por eso, cuando hablamos de construir una Argentina con más propietarios, no alcanza con hablar de crédito hipotecario, salarios o precio de las viviendas. También hay que mirar cuánto cuesta convertirse en dueño. Y en esa ecuación, los impuestos y gastos de transacción tienen un peso importante.
Hay, además, una cuestión que suele quedar escondida detrás de la expresión “mercado inmobiliario argentino”: no existe una única realidad tributaria. CABA y la Provincia de Buenos Aires tienen reglas diferentes, y lo que paga un comprador puede cambiar de manera significativa según dónde esté ubicada la propiedad y qué tipo de operación realice.
Esto obliga a mirar el tema con mayor precisión. No se trata simplemente de pedir que desaparezcan todos los impuestos vinculados con una operación inmobiliaria. Los impuestos cumplen una función fiscal y forman parte del financiamiento del Estado. La discusión es otra: cuánto puede gravarse una operación sin terminar desalentando justamente aquello que se busca promover.
Un impuesto no solamente recauda, también modifica comportamientos
Si comprar una propiedad requiere un esfuerzo enorme y venderla para reinvertir implica volver a afrontar una batería de costos, muchas personas pueden decidir no moverse. Y un mercado con menos compradores, vendedores e inversores también es un mercado con menos dinamismo.
Por eso, si el objetivo es que haya más propietarios, más construcción y más inversión, la discusión debería abarcar toda la ecuación: precio de la vivienda, ingresos, crédito, ahorro y, también, costo de transacción.
Ser dueño ya es suficientemente difícil como para que el sistema agregue obstáculos innecesarios.
El desafío no es solamente conseguir que una familia pueda juntar el dinero para comprar su primera propiedad. También debería ser posible que, con el tiempo, pueda venderla, cambiarla por otra, mejorarla o reinvertir sin que los costos de cada movimiento se conviertan en una barrera.
Porque al final, detrás de cada operación inmobiliaria no hay solamente ladrillos, escrituras e impuestos. Hay familias que ahorran, personas que invierten y patrimonio que se construye durante años.
Y cada costo que se agrega a esa ecuación puede ser, para alguien, la diferencia entre poder convertirse en propietario o tener que seguir esperando.
Fuente: Juan Manuel Tapiola
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