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CÓMO EVITAR RIESGOS CON LAS “VENTAS ENCADENADAS” DE PROPIEDADES
Se trata de operaciones inmobiliarias muy frecuentes sobre las que hay que tener ciertas precauciones; el riesgo financiero es el mayor peligro.
La compra encadenada de propiedades es un tipo de operación habitual en el mercado inmobiliario. A la hora de vender una propiedad puede presentarse lo que se conoce en el sector inmobiliario como una venta encadenada. Según explica Charlie D’Aria, director de D’Aria Propiedades, se llama “venta encadenada cuando el cierre de una operación depende directamente de otra”. Y aclara: “Es el típico caso de quien vende su casa porque necesita ese dinero para comprar otra propiedad”. D’Aria asegura que son muy frecuentes y que hoy un gran porcentaje del movimiento de operaciones residenciales se maneja así. “No todo el mundo tiene el capital disponible sin antes desprenderse de su propiedad anterior, lo que obliga a calzar los tiempos de ambas operaciones”, señala.
El inmobiliario advierte que el riesgo principal es que se rompa un eslabón y se produzca un efecto dominó. ¿Cómo? “Puede pasar que a un comprador se le caiga un crédito o mismo que surja un problema de papeles de último momento. Pero el riesgo más crítico es el financiero. Por ejemplo, alguien se compromete a comprar una propiedad y, de repente, se le cae la venta que necesitaba para tener el dinero. Ahí se rompe la cadena, se caen todas las operaciones que venían después y los involucrados pueden terminar perdiendo señas, tiempo y la casa que ya habían elegido”, dice. Y destaca que, en ese contexto, el rol del broker inmobiliario es de suma importancia porque es quien tiene que llevar adelante la tarea de mediar y manejar las ansiedades de todas las partes, algo que resulta clave en este tipo de operaciones. “Su trabajo ayuda a reducir riesgos y tiempos”, enfatiza.
EFECTO DOMINÓ
Para el director de D’Aria Propiedades, las situaciones riesgosas en este tipo de operaciones surgen porque se coordinan realidades económicas y tiempos distintos. “A veces, hay tres o cuatro familias involucradas, cada una con su escribano y sus necesidades. La situación se complica mucho más aún cuando hay propiedades heredadas en el medio, donde dependés de los tiempos de una sucesión o declaratorias de herederos, por ejemplo. Cualquier demora administrativa o judicial en una de las puntas traba irremediablemente al resto de las operaciones involucradas”, sostiene.
Ante estas posibilidades, el especialista asegura que, sobre todo, deben evitarse los compromisos “a ciegas”. “No podés firmar una compra sin aclarar que dependes de una venta previa. También hay que evitar los plazos demasiado optimistas; en las cadenas siempre surgen imprevistos y si no dejás un margen de maniobra, el estrés es total”, enfatiza.
Nunca avanzar sin que un broker profesional y escribanos de confianza hayan revisado los títulos de todas las propiedades que integran la cadena. Por otra parte, recomienda nunca avanzar sin que un broker profesional y escribanos de confianza hayan revisado los títulos de todas las propiedades que integran la cadena. “No sirve de nada que tu propiedad esté impecable si la del que te compra a vos tiene un embargo o una sucesión frenada, porque eso te complica el cierre a vos también”, aclara. Y explica que para que estas ventas encadenadas se realicen sin inconvenientes, lo fundamental es apoyarse desde el inicio en una inmobiliaria y en un escribano de confianza. “No se puede dejar nada al azar”, reitera. “El rol del broker es justamente coordinar a todas las partes y hacer un seguimiento y una auditoría de los papeles de todas las propiedades de la cadena junto al escribano. La experiencia acá es clave, porque hay que detectar a tiempo si hay un embargo o una sucesión trabada en cualquier eslabón, porque eso te frena el cierre”, dice.
Por último, señala que la clave es que los contratos estén alineados: si se mueve una fecha en una punta, se tiene que mover en la otra. “Por eso usamos reservas ad-referendum, para que la compra quede atada a que se concrete la venta. También negociamos esos 15 o 20 días de margen entre escrituras para que nadie quede en una situación complicada. En definitiva, el broker está para dar seguridad y que todos los involucrados lleguen al cierre de cada operación”, finaliza.
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