Barrio por barrio: ¿Cuál es el precio de una cochera para comprar en Buenos Aires?
En un momento en que muchos se preguntan dónde destinar los “dólares bajo el colchón”, resurgen los modelos de inversión como las cocheras, que requieren bajo costo, poco mantenimiento y ofrecen renta segura.
* 13 de junio de 2025
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La inversión de comprar una cochera para alquilar requiere un monto inferior al de un departamento y demanda menos mantenimiento.
En un contexto donde el real estate ha recuperado su atractivo como modo de inversión, el último año ha mostrado un crecimiento en la rentabilidad de los alquileres. Muchos están volviendo su mirada hacia este sector como una forma de hacer rendir sus ahorros. A pesar de que el modelo tradicional de inversión más conocido son los departamentos, hay múltiples rubros dentro de este mercado que también generan ganancias e incluso tienen un ticket de ingreso más bajo.
De hecho, al analizar los departamentos, se observa que el retorno de inversión en estos inmuebles creció, pasando de 4,24% en julio a 5,37% en mayo, según Zonaprop.
En el caso de las cocheras, la rentabilidad también ha incrementado. “Como el dólar estuvo planchado, hoy los pesos que generan los inmuebles te alcanzan para comprar más dólares. Además, desde la derogación de la ley de alquileres, ahora se pueden negociar libremente los contratos, lo que hace que la relación entre el costo de la cochera y lo que se obtiene del alquiler sea más interesante”, explica Alan Flexer, gerente de emprendimientos y residencial en Narvaez.
Las cocheras son una inversión que requieren poco mantenimiento por parte del propietario. A diferencia de los departamentos, tienen tickets de ingreso mucho más bajos. Según Zonaprop, un monoambiente promedio de 40 m² se ubicaba en mayo a un precio de venta de US$106.631, lo que hace que sea difícil para quienes no tengan o consigan prestados cerca de US$100.000 acceder a un inmueble de este tipo.
Los valores de las cocheras son más accesibles, lo que disminuye la barrera de entrada a esta inversión. Por ejemplo, un informe de Reporte Inmobiliario muestra que en Belgrano, entre Cabildo y Virrey Vértiz, y la avenida Juramento e Iberá, los precios de una cochera en emprendimientos a estrenar arrancan en US$35.000 y alcanzan hasta US$40.000, dependiendo del proyecto y su localización dentro de los edificios. En un barrio como Almagro, las cocheras dentro de los emprendimientos se cotizan entre US$30.000 y US$35.000.
Es importante destacar que las cocheras requieren menos mantenimiento que los departamentos, lo que ahorra posibles conflictos con inquilinos por problemas o reparaciones del inmueble. Sin embargo, un especialista resalta que la clave para que la inversión sea rentable radica en el tipo de expensas que se paguen. Algunas cocheras incluyen gastos como ascensor, agua y otros, lo que puede reducir la rentabilidad. Por lo tanto, es esencial analizar la ubicación de la cochera; si pertenece a un edificio con muchos amenities y servicios, es probable que estos gastos estén incluidos en las expensas, lo que puede afectar la rentabilidad, agrega Flexer.
¿Qué determina el precio de una cochera?
Como se mencionó anteriormente, la ubicación influye fuertemente en el valor de las cocheras. Esto se puede entender de dos maneras: la localización en función de si se trata de un edificio antiguo, a estrenar o en pozo, y la ubicación en relación a la zona en la que se encuentra (el tránsito habitual, la disponibilidad de estacionamiento y, por ende, la demanda).
El valor de las cocheras varía según la zona en la que se encuentren. “Es un tema muy localista; es una inversión para la que hay que conocer bien la zona. Podés tener una cuadra donde te piden US$60.000/US$70.000 por una cochera y, a 200 metros, edificios con más disponibilidad que te piden US$40.000/US$30.000. Es muy relativo”, explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Según sus relevamientos, en desarrollos a estrenar “los precios varían entre US$30.000 y US$45.000 en la capital, excluyendo Puerto Madero, donde pueden ascender a US$70.000/US$80.000”.
Además, es fundamental conocer los reglamentos de los edificios. Algunos permiten ofrecer cocheras en alquiler a cualquier inquilino, mientras que otros solo habilitan el uso de cocheras para los propietarios del edificio y prohíben el alquiler a personas externas.
Barrio por barrio: ¿Cuál es el precio de una cochera para comprar en Buenos Aires?
La plataforma Reporte Inmobiliario releva los precios de propiedades en distintas zonas de Buenos Aires y mes a mes difunde estos valores. A continuación, se enumeran algunos de esos relevamientos, indicando la zona del barrio y la fecha del estudio:
* **Puerto Madero:** según datos de febrero de 2025, cocheras en emprendimientos a estrenar ubicados en la zona definida por la avenida Elvira Rawson Dellepiane, Pierina Dealessi, Blvd. Azucena Villaflor y Julieta Lanteri, se sitúan en promedio cerca de US$57.000 por cada plaza, dependiendo del emprendimiento y la ubicación de la cochera dentro de él.
* **Palermo Soho:** según datos de enero de 2025, en emprendimientos en construcción en la zona abarcada por Avenidas Juan Bautista Justo, Scalabrini Ortiz, Santa Fe y Córdoba, se solicitan entre US$30.000 y US$45.000 por cochera.
* **Colegiales:** en la zona entre las avenidas de los Incas, Forest, Federico Lacroze y Crámer, cocheras en mayo de 2025 se ubicaban entre US$35.000 y US$40.000, dependiendo de las condiciones particulares de cada emprendimiento.
* **Almagro:** en este barrio, comprendido entre la avenida Rivadavia, la avenida Córdoba, la avenida Medrano y la calle Gallo, hay 31 desarrollos inmobiliarios en propiedad horizontal. Según el relevamiento de marzo de 2025, las cocheras dentro de los emprendimientos se cotizan entre US$30.000 y US$35.000, en línea con las pretensiones de precio del año anterior.
* **Parque Centenario:** en Caballito norte, alrededor del Parque Centenario, cocheras cubiertas se ubican entre US$23.000 y US$30.000 por plaza, según el avance de obra.
* **Olivos:** en un relevamiento que analiza emprendimientos en lanzamiento y otros finalizados, sobre la Avenida del Libertador, desde la avenida San Martín hasta la calle Díaz Vélez, los valores de las cocheras se ubicaban entre US$30.000 y US$39.000, con un aumento respecto al año anterior cuando se encontraban a US$20.000.
* **Tigre:** en el norte del conurbano bonaerense, cocheras en emprendimientos se solicitan actualmente entre US$14.000 y US$30.000 (principalmente entre la avenida Cazón, la calle Luis Pereyra y las vías del tren de la Costa).
* **Quilmes:** hacia el sur de la capital, en una zona central delimitada por las calles Paso y las avenidas Mitre, Hipólito Yrigoyen y Rivadavia, se piden entre US$20.000 y US$30.000 por cochera.
* **Ramos Mejía:** en la zona oeste de CABA, delimitada por la Avda. Rivadavia, la calle Alvear, Castelli y Pueyrredón, hay emprendimientos con cocheras cubiertas que se mantienen en el rango de US$20.000 a US$25.000.
Además, actualmente en el portal Zonaprop, se pueden encontrar cocheras en diferentes ubicaciones de CABA por un precio mínimo de US$9.000 y un máximo de US$32.000.
Por María Josefina Lanzi
