Bariloche: cómo la demanda y el paisaje transforman el mercado inmobiliario
La expansión inmobiliaria de Bariloche se produce hacia la zona este de la ciudad. El mercado inmobiliario de Bariloche continúa mostrando una curva ascendente, que está ocasionada por varios factores. Por un lado, por la demanda de un público residente ávido de cubrir el déficit habitacional que registra la zona.
Por otro, el creciente interés de inversores provenientes de distintas localidades del país atraídos por la renta y la capitalización de productos que tienen demanda todo el año ya que la ciudad extendió su temporada más allá del invierno.
Un dato para tener en cuenta es que la demanda ya no es puramente especulativa, sino que está conformada por compradores que analizan proyectos, ubicación, calidad constructiva, antecedentes de la desarrolladora y proyección a largo plazo. Además, por supuesto, valoran las ventajas estructurales sólidas de la ciudad.
Actualmente, la oferta se concentra en proyectos con diseños planificados, que buscan potenciar el contacto con la montaña, ríos, lagos y arroyos. En los últimos años, la expansión se está concentrando al este, aunque ya ha crecido notoriamente hacia el oeste.
También se observa malestar de un importante sector de vecinos que manifiestan su rechazo considerando que “algunos proyectos intervienen en demasía el paisaje”.
El foco de los desarrollos se divide en tres segmentos. Martín Sánchez Calvete, director de Patagonia de Grupo Klover, los enumera. “Barrios cerrados y abiertos de baja densidad; desarrollos residenciales de escala media, pensados para vivienda permanente o renta, y proyectos que integran espacios verdes, senderos y amenities, entendiendo que el valor está en la naturaleza y en los amenities”.
En departamentos, las tipologías que más se desarrollan son las de uno, dos y tres ambientes, con una creciente oferta en las zonas cercanas al centro de la ciudad.
Este tipo de unidades es ideal para renta turística por la ubicación y la conectividad. Los departamentos de dos ambientes lideraron la demanda con casi un 54 % de las consultas, seguidos por los monoambientes, con un 38%, informa Ignacio O’Keefe.
El director de la inmobiliaria homónima indica que “el precio promedio de un monoambiente está cercano a los US$ 100 mil, mientras que un dos ambientes se ubica en US$ 130 mil. Debido al incremento en el costo de construcción hoy no hay grandes diferencias entre un departamento en pozo y a estrenar, excepto por la financiación que el primero ofrece”.
En cuanto al margen de capitalización, en una inversión en pozo en algunos proyectos de departamentos como El Recado o Amarras del Nahuel, puede estar por encima del 30% anual. En tanto, en el caso de alquiler temporario la rentabilidad puede llegar al 10% anual.
“En caso de comprar un lote, como por ejemplo en Cerro Lindo, uno de los lanzamientos de la temporada, puede generar una capitalización anual de más del 10% en un estadio inicial, llegar a un 30% avanzada la obra y lograr proyecciones de casi 100% con el proyecto consolidado”, anticipa.
En términos generales, los proyectos de pozo se ubican en un rango de US$ 2500 a US$ 4200 por m2, según ubicación, calidad y servicios. Las unidades a estrenar, en tanto, oscilan entre US$ 3000 y 5600 por m2, con picos superiores en productos premium o con vistas consolidadas.
“Los desarrolladores muestran un fuerte interés por terrenos bien ubicados, donde se registraron varias operaciones. Además, en el segmento premium, las propiedades turísticas cercanas al centro de esquí o que tienen costa de lago fueron las que más se valorizaron en los últimos años”, dice Jorge Urruti, titular de la desarrolladora homónima.
El diseño de las tipologías, en la mayoría de los proyectos, se realiza en función de la demanda. “La información la recopilamos a través de informes de las inmobiliarias y en base a eso hacemos el esquema. También, obviamente, nos manejamos con nuestra experiencia”, explica Pablo Magni.
En cuanto al perfil del comprador, es variado. Franco Lobos, desarrollador de Alhuen Residencias de Montaña, dice que “hay inversores que apuntan a renta turística, familias de otras provincias que quieren mudarse; y también muchos locales que buscan zonas más tranquilas. Cada grupo tracciona un tipo de producto por eso la demanda varía entre departamentos pequeños, unidades familiares amplias”.
Esta temporada hay varios estrenos. En el Km 1,5, el barrio privado Cerro Lindo ocupa 238 hectáreas y posee 805 lotes de 600 a 1100 m2, con vistas al lago Nahuel Huapi y al cerro Otto; y variedad de amenities.
También se destaca una nueva etapa del club de campo Dos Valles, a 1,2 km de la rotonda de la Av. de Circunvalación y la Ruta 40. Se trata de una zona abierta lindera al barrio, donde comenzarán las obras de un colegio bilingüe, un complejo deportivo y un área deportiva. Además, módulos con residencias, oficinas y locales; y 150 casas de 100 m2 promedio.
Cerro Chico es otro de los lanzamientos, ubicado cerca del centro de esquí del Catedral. Con vistas al Nahuel Huapi, posee 12 lotes de baja densidad, cinco de media densidad para departamentos y un hotel de 90 habitaciones con locales.
Otros emprendimientos que completan la oferta son Barrancas de Melipal, Cipresales, El Recado y Alhuen. En todos los casos poseen entre tres y cinco módulos que cuentan con variedad de tipologías con atractivas visuales al lago y a las montañas. También incluyen amenities para completar la propuesta.
A pesar de no ser una novedad, sigue vigente el country pionero, Arelauquen. Este cuenta con golf, hípica y náutica, un masterplan que muchos consideran imposible de repetir por la inversión que requiere y porque no hay demanda para un producto de este nivel. De todos modos, quedan lotes y casas de reventa.
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