ALQUILERES: DESPUÉS DE AUMENTAR POR ARRIBA DE LA INFLACIÓN POR CUATRO MESES, LOS PRECIOS SE ACOMODAN
Se enfrió el precio en el mercado de los alquileres por primera vez en lo que va del año: cuánto cuesta un departamento por mes en cada barrio.
*30 de abril de 2025*
Los precios de los alquileres publicados en las plataformas inmobiliarias siguen en alza, pero ya no superan a la inflación. Por primera vez en lo que va del 2025, los precios de publicación de los departamentos que salen al mercado de los alquileres aumentaron por debajo del IPC (Índice de Precios al Consumidor) que publica mes a mes el INDEC.
En abril, la suba del alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires fue del 2,9%, casi un punto porcentual menos que la inflación del 3,7% de marzo (último dato registrado), según el último reporte de Zonaprop. Varias consultoras esperan que el porcentaje de abril sea similar al de febrero y marzo, lo que también haría que la suba de los alquileres quede por debajo de la inflación.
Con este número del cuarto mes del año, el 2025 acumula un incremento del 13% en el precio de los alquileres, por encima de la inflación del año (9,7% hasta marzo), pero por debajo de la proyectada para abril (13,4%). En los últimos 12 meses, el valor del alquiler subió un 44,6%, por debajo de la inflación (46,4%) y del ajuste del ICL (Índice de Contratos de Locación), que es del 98,8% para el 1° de abril.
En números concretos, con el incremento de abril, un monoambiente se ubica en $527.566 mensuales, un departamento de dos ambientes se alquila por $622.309 por mes y uno de tres ambientes cuesta $836.751.
CÓMO SE COMPORTA LA OFERTA
Otro punto a tener en cuenta es el nivel de oferta de los departamentos en alquiler, que influye directamente en los aumentos mensuales. Desde la pandemia, la oferta de alquileres disminuyó sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023.
Sin embargo, en enero de 2024, luego de la derogación de la ley de alquileres, la publicación de departamentos para el alquiler tradicional en la ciudad aumentó un 62% respecto al mes previo. Desde entonces, el crecimiento se moderó y llegó a superar el 150%. Esto se debe a un reacomodamiento del mercado, ya que cuando el stock llega a su pico, comienza a bajar o moderarse. El volumen de oferta actual es tres veces superior al registrado en el mínimo histórico.
CUÁNTO CUESTA UN ALQUILER PROMEDIO EN LOS BARRIOS DE LA CIUDAD
LOS MÁS CAROS:
– Puerto Madero: $1.064.714
– Núñez: $706.681
– Palermo: $685.310
– Saavedra: $677.695
– Chacarita: $672.816
LOS QUE TIENEN PRECIOS INTERMEDIOS:
– Recoleta: $644.111
– Villa Pueyrredón: $608.047
– Parque Chacabuco: $599.600
– San Cristóbal: $584.756
– Parque Patricios: $571.759
LOS MÁS BARATOS:
– Lugano: $450.648
– La Boca: $522.277
– Mataderos: $524.294
– Constitución: $542.251
– Parque Avellaneda: $554.964
El alquiler de un dos ambientes en Palermo se encuentra en $685.310 en promedio. Es importante diferenciar a los aumentos anuales de los barrios y los precios mensuales, ya que Nueva Pompeya y Barracas, que tienden a ser zonas con valores bajos de alquiler, presentan el mayor incremento de precio interanual (82.6% y 62.4%, respectivamente).
Mientras que Puerto Madero, que es el barrio con el valor más alto, fue el que menor incremento interanual generó (5.6%).
INVERSIONES: COMPRAR PARA ALQUILAR
En la relación alquiler-precio de los departamentos destinados a la inversión inmobiliaria, se registra un leve retroceso situándose en 5,23% anual. En los últimos tres meses, este porcentaje se mantuvo estable.
Actualmente se necesitan 19,1 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 7,3% menos de lo requerido hace un año.
Lugano encabeza el podio de barrios con mejores opciones para los inversores que buscan renta, con un retorno del 8,1%. Le siguen Nueva Pompeya (7,8%) y Parque Avellaneda (7,3%). En contraposición, Puerto Madero, Palermo y Belgrano tienen la rentabilidad más baja, con un 3,5%, un 4,1% y 4,3%, respectivamente.
