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COSTA ESMERALDA: EL IMPENSADO FENÓMENO QUE VIVE EL PROYECTO TOP DE LA COSTA, CON LOTES “BARATOS” Y COMPRADORES QUE BUSCAN CASAS DE US$500.000
QUIENES COMPRARON TERRENOS LEJOS DEL MAR Y NO CONSTRUYERON BUSCAN DESHACERSE DE LOS LOTES MIENTRAS LA DEMANDA DE CASAS BUSCA LAS PROPIEDADES MÁS CARAS
* 14 de octubre de 2026
* 04:38
El mercado de lotes en Costa Esmeralda está afectado por el elevado costo de construcción.
Juan compró un lote en Costa Esmeralda en 2021 por US$40.000. Aunque no iba a construir de inmediato, tenía un plan en mente: tener una casa que pueda alquilar en el verano y como refugio fuera de la ciudad de Buenos Aires durante la temporada baja. Pero su plan de obra se fue posponiendo. Una mala decisión teniendo en cuenta el incremento que sufrió el costo de construcción desde finales del 2023: más del 130% en dólares. Hoy construir la misma casa que planeaba en aquel momento cuesta más del doble.
Esta realidad refleja cómo cambió rápidamente el mercado de lotes en los proyectos de barrios cerrados. Por eso, en 2024 Juan decidió vender el terreno. Hoy, dos años después, el lote continúa publicado. Mientras espera un comprador, tiene que pagar expensas todos los meses y el impuesto municipal. La situación de Juan es similar a quienes compraron un lote antes del 2022 en cualquier barrio cerrado en todo el país y no arrancaron de inmediato la construcción de una casa. “El mercado de lotes se ve afectado al 100% por el costo de construcción”, explica Lautaro Petrasquevich, martillero responsable de Petra Bienes Raíces.
“El aumento en el costo de construcción redujo la demanda de terrenos: viene en descenso en comparación con el 2025”, coincide Santiago Valledor, jefe de proyectos de Eidico Desarrollos. Esta empresa creó Costa Esmeralda, el barrio privado ubicado en el kilómetro 380 de la ruta 11, a 11 kilómetros de Pinamar. Valledor atribuye este problema a los costos de obra y al incremento de la oferta de casas terminadas, cuyos valores por metro cuadrado suelen ser inferiores a los que demandaría construirlas desde cero.
Costa Esmeralda tiene 1000 hectáreas, en las que se encuentran 16 sub-barrios, casi 4000 lotes, 3000 viviendas construidas y 140 departamentos. Petrasquevich cuantifica que “por cada 10 casas que se venden, se concreta una operación de lote”. La razón es casi obvia: conviene comprar propiedades terminadas.
Un punto a destacar es que si este fenómeno sucede en un barrio consolidado de 1000 hectáreas, con 16 barrios internos, casi 4000 lotes, 3000 viviendas construidas y 140 departamentos, los emprendimientos recién lanzados están más complicados, reconocen los brokers. “El mercado de lotes está muy decaído”, coincide Julieta Morassut, CEO martillera RICH. Ejemplifica con lo que sucede en su inmobiliaria: “No estamos cerrando operaciones de lotes, y los que estamos vendiendo son muy por debajo del valor que supieron tener”, señala.
En este sentido, remarca que un terreno que llegó a cotizar US$60.000 en “su espuma”, actualmente puede venderse por US$20.000. “Hay muchas oportunidades de lotes, a US$20.000 o US$30.000, algo que antes no sucedía”, agrega.
LAS EXPENSAS: UN FACTOR DECISIVO
Hay un factor que empuja a quienes no planean construir todavía a deshacerse de la tierra: las expensas. “Pesan a la hora de mantener el terreno o venderlo, ya que representan un costo fijo que se puede considerar alto si no se utilizan los amenities del barrio. Además, hay que sumar el impuesto municipal”, comenta Petrasquevich. “Antes mantener un lote vacío te salía US$1200 anuales. Hoy entre US$8000 y US$9000”, remarca Morassut, quien afirma que actualmente las expensas en barrios cerrados de la Costa o de GBA pueden rondar el millón de pesos por mes.
Valledor vincula estos costos a la estabilidad del tipo de cambio y a una inflación que todavía se mantiene por encima del 30% anual. Esa combinación, explica, “genera que los costos fijos de mantener un lote en la zona representen un gasto que algunos propietarios necesitan evitar”.
Sin embargo, esto no significa que no haya interesados en adquirir propiedades. “Quienes compran suelen ser constructores que venden las casas que están en construcción y necesitan seguir haciendo girar la rueda”, indica Petrasquevich. De esta manera, introduce un fenómeno: los constructores necesitan acceder a la tierra por debajo de los valores habituales y, por eso, los lotes ofrecidos a precios de oportunidad son los que logran venderse.
Se están cerrando operaciones en las que el lote se entrega como parte de pago para adquirir una vivienda, explica Morassut. “A muchos propietarios les conviene comprar una casa terminada antes que construir”, explica.
LAS EXPECTATIVAS A FUTURO
Las expectativas a futuro todavía no son claras, aunque los especialistas no esperan que la situación se vaya a modificar en el corto plazo. “No prevemos grandes cambios en los próximos meses ya que el año que viene es un año de elecciones”, señala Valledor, de Eidico.
DEL BOOM DE LA PANDEMIA A LA CRISIS
El panorama no siempre fue así, sino todo lo contrario. Durante la pandemia y los meses posteriores, la adquisición de un terreno en un barrio cerrado parecía, por la alta demanda de vivir rodeado de naturaleza, una inversión más que atractiva.
“En esa época los valores de venta de los lotes incrementaron considerablemente, hasta un 100% por mes”, recuerda el martillero de Petra. Detalla que pasaron de valer US$15.000 a US$30.000 y de US$30.000 a US$60.000. “Había una oportunidad de inversión”, resume haciendo referencia a Costa Esmeralda.
Después de esa suba, explica, los precios llegaron a una meseta que se extendió un año y medio. Más tarde, los precios comenzaron a bajar: “La gente que lo compró como inversión sin tener el proyecto de construir una casa se dio cuenta que más caro de lo que lo compró no lo va a poder vender”, agrega.
Morassut coincide: “Hay muchos que compraron en preventa, en US$20.000 y si no lo vendieron durante el auge, hoy tienen que vender prácticamente al mismo valor”.
LAS DIFERENCIAS DE PRECIOS ENTRE LOS BARRIOS CERRADOS
A la hora de hablar de precios, no existe un único valor de referencia para los lotes, ya que los números cambian significativamente según el barrio, la ubicación y las características particulares de cada terreno. “Actualmente en Costa Esmeralda existe oferta de unidades en reventa, con valores que parten de aproximadamente US$35.000 y llegan hasta US$900.000”, puntualiza Valledor desde Eidico.
En números, según el informe de Mirando.ai, el 72% de los lotes se publica por debajo de US$100.000. A su vez, el precio medio de un lote en Costa Esmeralda, sobre una superficie promedio de 1000 m², es de US$73.000.
El 72% de los lotes se publica por debajo de US$100.000 y el precio medio de un lote en Costa Esmeralda es de US$73.000.
En este sentido, el ranking de precios de publicación por metro cuadrado y sub-barrio, según el informe, queda conformado de la siguiente manera:
- Marítimo II: US$307,2/m²
- Marítimo III: US$250/m²
- Marítimo IV: US$223,5/m²
- Marítimo I: US$150/m²
- Golf 2: US$78,5/m²
- Residencial I: US$78,4/m²
- Golf I: US
